Kurz erklärt
Mit der Abnahme bestätigst du als Bauherr oder Käufer, dass ein Bau im Wesentlichen vertragsgemäß fertiggestellt ist. Ab diesem Moment beginnt die Gewährleistung, die Beweislast für Mängel wechselt zu dir und die Schlussrate wird fällig.
Inhalt dieses Artikels
Was bedeutet Abnahme?
Die Abnahme ist einer der wichtigsten Termine beim Neubau – rechtlich oft wichtiger als der Einzug. Mit ihr erklärst du gegenüber dem Bauunternehmen oder Bauträger, dass du das Bauwerk als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennst. Das heißt nicht, dass alles perfekt sein muss. Es bedeutet aber, dass keine gravierenden Mängel vorliegen, die eine Nutzung erheblich einschränken.
Die Abnahme ist im Werkvertragsrecht des BGB geregelt und gilt sowohl beim Hausbau mit einem Generalunternehmer als auch beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger. Bei Eigentumswohnungen gibt es häufig zwei Abnahmen: die des Sondereigentums (deine Wohnung) und die des Gemeinschaftseigentums (Treppenhaus, Dach, Fassade).
Welche Folgen hat die Abnahme?
Mit deiner Unterschrift unter dem Abnahmeprotokoll ändert sich rechtlich einiges:
- Die Gewährleistungsfrist beginnt. Bei Bauwerken beträgt sie in der Regel fünf Jahre.
- Die Beweislast kehrt sich um. Vor der Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass er mangelfrei gebaut hat. Danach musst du beweisen, dass ein Mangel vorliegt.
- Die Gefahr geht auf dich über. Wird das Haus nach der Abnahme durch Sturm oder Feuer beschädigt, ist das dein Risiko – deshalb muss spätestens jetzt die Wohngebäudeversicherung stehen.
- Die Schlussrate wird fällig, abzüglich eines Einbehalts für festgestellte Mängel.
So läuft eine Bauabnahme ab
Idealerweise vereinbarst du einen festen Termin, zu dem du, der Bauleiter und am besten ein unabhängiger Sachverständiger gemeinsam durch das Gebäude gehen. Dabei wird Raum für Raum geprüft:
- Außenbereich und Hülle: Dach, Fassade, Fenster, Anschlüsse, Entwässerung.
- Innenausbau: Wände, Böden, Fliesen, Türen, Treppen.
- Technik: Heizung, Sanitär, Elektrik, Lüftung – am besten mit Funktionstest.
- Unterlagen: Bedienungsanleitungen, Prüfprotokolle, Energieausweis, ggf. Nachweise für Förderprogramme.
Alle Mängel werden im Abnahmeprotokoll schriftlich festgehalten, am besten mit Fotos und einer Frist zur Beseitigung. Beide Seiten unterschreiben das Protokoll und erhalten eine Kopie.
Unser Tipp
Behalte bei der Schlussrate einen angemessenen Betrag für die im Protokoll aufgeführten Mängel ein. Das Gesetz erlaubt in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Beseitigungskosten. So hat der Unternehmer einen guten Grund, zügig nachzubessern.
Abnahme und Finanzierung
Auch für deine Baufinanzierung spielt die Abnahme eine Rolle. Viele Banken zahlen die letzte Rate erst aus, wenn der Baufortschritt „bezugsfertig“ bzw. die Fertigstellung nachgewiesen ist. Beim Kauf vom Bauträger richtet sich der Zahlungsplan nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): Ein Teil wird bei Bezugsfertigkeit fällig, der Rest bei vollständiger Fertigstellung.
Plane außerdem die Zeit rund um die Abnahme gut ein. Verzögert sich die Fertigstellung, laufen oft Bereitstellungszinsen weiter und womöglich auch noch deine bisherige Miete. Ein finanzieller Puffer für diese Übergangsphase gehört in jede solide Neubaufinanzierung.
Typische Fehler bei der Abnahme
- Ohne Fachmann abnehmen: Feuchte Estriche, falsch ausgeführte Abdichtungen oder fehlende Dämmung erkennt man als Laie kaum.
- Mängel nur mündlich ansprechen: Was nicht im Protokoll steht, ist später schwer durchzusetzen.
- Einziehen ohne Abnahme: Das kann als stillschweigende Abnahme gewertet werden.
- Fristen vergessen: Notiere dir das Ende der Gewährleistung und lass kurz davor noch einmal alles prüfen.
Abnahme bei der Eigentumswohnung
Kaufst du eine Neubauwohnung, gibt es in der Regel zwei getrennte Abnahmen: die deiner Wohnung (Sondereigentum) und die des Gemeinschaftseigentums wie Dach, Fassade, Treppenhaus und Tiefgarage. Die zweite wird oft gemeinsam mit allen Käufern organisiert. Achte darauf, dass sie nicht allein durch eine vom Bauträger bestimmte Person erfolgt, sondern durch einen unabhängigen Sachverständigen, den die Eigentümer mitbestimmen. Die Gewährleistungsfristen laufen für beide Abnahmen getrennt.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Abnahme bestätigt die im Wesentlichen vertragsgemäße Fertigstellung.
- Danach beginnt die Gewährleistung, und die Beweislast liegt bei dir.
- Ein Sachverständiger und ein ausführliches Protokoll schützen dich.
- Behalte für offene Mängel einen Teil der Schlussrate ein.
Häufige Fragen: Abnahme
Kann ich die Abnahme verweigern?
Ja, wenn wesentliche Mängel vorliegen, die die Nutzung erheblich beeinträchtigen. Kleinere Mängel berechtigen nicht zur Verweigerung, müssen aber im Protokoll festgehalten werden, damit du deine Rechte behältst.
Muss ich einen Gutachter zur Abnahme mitnehmen?
Vorgeschrieben ist das nicht, aber sehr empfehlenswert. Ein Bausachverständiger erkennt Mängel, die Laien übersehen, und die Kosten sind im Verhältnis zum Kaufpreis gering.
Was passiert, wenn ich einfach einziehe?
Wer ein fertiges Haus bezieht und nutzt, ohne Mängel zu rügen, kann das Haus unter Umständen stillschweigend abgenommen haben. Deshalb solltest du immer auf einer förmlichen Abnahme mit Protokoll bestehen.
Gibt es eine fiktive Abnahme?
Ja. Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und reagierst du nicht oder verweigerst sie ohne Angabe von Mängeln, kann die Abnahme als erfolgt gelten. Verbraucher müssen dabei aber auf diese Folge hingewiesen werden.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.