Kurz erklärt
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt Vermietern, die Kosten für das Gebäude über viele Jahre steuerlich geltend zu machen. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht das Grundstück. Für selbst genutzte Immobilien gibt es in der Regel keine AfA.
Inhalt dieses Artikels
Was ist die AfA?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Dahinter steckt der Gedanke, dass ein Gebäude mit der Zeit an Wert verliert, weil es altert und abgenutzt wird. Diesen Wertverlust darfst du als Vermieter über die Nutzungsdauer verteilt als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen abziehen. So sinkt dein zu versteuerndes Einkommen – ohne dass jedes Jahr tatsächlich Geld abfließt.
Die AfA ist damit einer der wichtigsten steuerlichen Hebel bei einer Kapitalanlage-Immobilie. Sie wirkt Jahr für Jahr und kann über Jahrzehnte einen spürbaren Unterschied bei der Rendite machen.
Was wird abgeschrieben – und was nicht?
Abgeschrieben werden nur die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Grund und Boden nutzen sich nicht ab und sind deshalb nicht abschreibbar. Deshalb musst du den Kaufpreis einer vermieteten Immobilie auf Grundstück und Gebäude aufteilen – die sogenannte Kaufpreisaufteilung.
Zur Bemessungsgrundlage gehören neben dem Gebäudeanteil am Kaufpreis auch die anteiligen Kaufnebenkosten, also zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine Maklerprovision.
Welche Abschreibungssätze gibt es?
Die lineare AfA richtet sich im Wesentlichen nach dem Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes. Vereinfacht gilt:
| Gebäude | Übliche lineare AfA |
|---|---|
| Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % pro Jahr |
| Fertigstellung 1925 bis 2022 | 2 % pro Jahr |
| Fertigstellung ab 2023 | 3 % pro Jahr |
Für bestimmte neu gebaute Mietwohnungen hat der Gesetzgeber zusätzlich eine degressive AfA eingeführt, bei der in den ersten Jahren höhere Beträge abgeschrieben werden. Ob und in welchem Umfang sie für dein Objekt gilt, hängt vom Baubeginn und weiteren Voraussetzungen ab.
Außerdem gibt es Sonderregeln, etwa für Denkmalimmobilien und Gebäude in Sanierungsgebieten. Hier können Modernisierungskosten deutlich schneller abgeschrieben werden. Weist ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nach, kann auch ein höherer AfA-Satz möglich sein.
Beispielrechnung
Du kaufst eine vermietete Eigentumswohnung (Baujahr 1995) für 250.000 Euro. Dazu kommen rund 25.000 Euro Kaufnebenkosten. Laut Kaufpreisaufteilung entfallen 80 % auf das Gebäude.
- Gesamte Anschaffungskosten: 275.000 Euro
- Davon Gebäudeanteil (80 %): 220.000 Euro
- Lineare AfA (2 %): 4.400 Euro pro Jahr
Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 % sparst du dadurch rund 1.540 Euro Steuern im Jahr – zusätzlich zu den absetzbaren Schuldzinsen und laufenden Kosten.
Unser Tipp
Ein möglichst hoher Gebäudeanteil erhöht deine Abschreibung. Eine realistische Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag kann helfen – sie muss aber zu den tatsächlichen Werten passen, sonst korrigiert das Finanzamt sie. Sprich das früh mit deinem Steuerberater ab.
AfA und Finanzierung zusammen denken
Bei einer Kapitalanlage spielen Finanzierung und Steuern eng zusammen. Neben der AfA kannst du auch die Zinsen deines Darlehens als Werbungskosten absetzen, nicht aber die Tilgung. Manche Anleger wählen deshalb bewusst eine niedrigere Tilgung, um länger von hohen absetzbaren Zinsen zu profitieren. Das kann sinnvoll sein, erhöht aber auch das Zinsänderungsrisiko und die Restschuld.
Wir rechnen solche Varianten gern mit dir durch – die steuerliche Bewertung im Detail gehört anschließend in die Hände deines Steuerberaters.
Häufige Fehler bei der AfA
Viele Vermieter verschenken Steuervorteile, weil sie Kaufnebenkosten nicht anteilig in die Bemessungsgrundlage aufnehmen oder den Bodenanteil zu hoch ansetzen. Ein weiterer Klassiker: Umfangreiche Renovierungen direkt nach dem Kauf werden sofort abgesetzt, obwohl sie wegen der 15-%-Grenze zu anschaffungsnahen Herstellungskosten werden. Auch der Beginn der Abschreibung ist wichtig – sie startet mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, im Jahr des Erwerbs nur zeitanteilig.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die AfA gibt es nur für vermietete oder betrieblich genutzte Gebäude.
- Abgeschrieben wird der Gebäudeanteil inklusive anteiliger Kaufnebenkosten, nicht das Grundstück.
- Der Satz hängt vor allem vom Baujahr ab; für Neubauten und Denkmäler gibt es Sonderregeln.
- Die AfA verbessert deinen Cashflow, ersetzt aber keine solide Finanzierungsplanung.
Häufige Fragen: Abschreibung (AfA)
Kann ich die AfA auch für mein selbst genutztes Haus nutzen?
Nein, grundsätzlich nicht. Die AfA ist an Einkünfte aus Vermietung gebunden. Eine Ausnahme sind bestimmte Sanierungskosten bei selbst genutzten Denkmalimmobilien, die über eine Sonderregelung steuerlich berücksichtigt werden können.
Welcher AfA-Satz gilt für mein Gebäude?
Das hängt vor allem vom Baujahr bzw. der Fertigstellung ab. Für ältere Gebäude gelten andere Sätze als für Neubauten; für bestimmte Neubauten gibt es zudem eine degressive AfA. Die genaue Einordnung solltest du mit deinem Steuerberater klären.
Wie wirkt sich die AfA auf meine Finanzierung aus?
Die AfA senkt deine Steuerlast und verbessert so deinen Cashflow. Banken berücksichtigen Steuervorteile aber meist nur vorsichtig oder gar nicht in der Haushaltsrechnung.
Kann ich eine kürzere Restnutzungsdauer geltend machen?
Ja, wenn du sie durch ein geeignetes Gutachten nachweist. Dann kann ein höherer jährlicher AfA-Satz angesetzt werden. Ob sich das lohnt, solltest du mit deinem Steuerberater prüfen.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.