Kurz erklärt
Die Gewährleistung regelt deine Rechte bei Mängeln. Beim Neubau vom Bauträger oder Bauunternehmen beträgt die Frist für Bauwerke in der Regel fünf Jahre ab Abnahme. Beim Kauf gebrauchter Immobilien wird die Gewährleistung im Vertrag meist ausgeschlossen – außer bei arglistig verschwiegenen Mängeln.
Inhalt dieses Artikels
Was bedeutet Gewährleistung?
Gewährleistung – juristisch Mängelhaftung – beschreibt die Pflicht des Verkäufers oder Bauunternehmers, für Mängel einzustehen, die bei Übergabe bzw. Abnahme vorhanden waren. Sie ist gesetzlich geregelt und unterscheidet sich stark danach, ob du neu baust oder gebraucht kaufst.
Nicht verwechseln mit der Garantie: Das ist eine freiwillige Zusage, etwa eines Herstellers, die über die gesetzliche Gewährleistung hinausgehen kann.
Gewährleistung beim Neubau
Kaufst du vom Bauträger oder lässt ein Haus bauen, gilt Werkvertragsrecht:
- Frist: Bei Bauwerken in der Regel fünf Jahre ab Abnahme.
- Beweislast: Vor der Abnahme muss der Unternehmer die Mangelfreiheit beweisen, danach du den Mangel.
- Rechte: Nacherfüllung, Selbstvornahme, Minderung, Rücktritt, Schadensersatz.
- Sicherheiten: Bei Verbraucherbauverträgen muss der Unternehmer eine Sicherheit für die rechtzeitige und mangelfreie Fertigstellung stellen.
Bei Eigentumswohnungen gilt die Frist getrennt für Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum – jeweils ab der entsprechenden Abnahme.
Wichtig: Kurz vor Ablauf der Fünf-Jahres-Frist lohnt sich eine Begehung mit einem Sachverständigen. Mängel, die jetzt noch gemeldet werden, sind noch durchsetzbar.
Gewährleistung beim Kauf einer gebrauchten Immobilie
Bei Bestandsimmobilien ist es üblich, die Gewährleistung im Kaufvertrag auszuschließen – „gekauft wie gesehen“. Der Verkäufer haftet dann grundsätzlich nicht für Mängel, auch nicht für versteckte.
Es gibt aber wichtige Ausnahmen:
- Arglistig verschwiegene Mängel: Wusste der Verkäufer von einem Mangel und hat ihn verschwiegen, haftet er trotz Ausschluss.
- Zugesicherte Eigenschaften: Hat der Verkäufer etwas ausdrücklich zugesichert oder eine Beschaffenheit vereinbart, etwa „trockener Keller“ oder „Dach 2018 erneuert“, muss das stimmen.
- Mängel nach Vertragsschluss: Entstehen Schäden zwischen Kaufvertrag und Übergabe, ist das in der Regel Sache des Verkäufers.
Was bedeutet das für dich als Käufer?
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie trägst du das Risiko versteckter Mängel weitgehend selbst. Deshalb ist eine gründliche Prüfung vor dem Kauf so wichtig:
- Besichtigung bei Tageslicht, mehrfach, möglichst mit Sachverständigem
- Fragen stellen und die Antworten schriftlich festhalten
- Unterlagen zu Modernisierungen anfordern
- Bei Verdacht (z. B. Feuchtigkeit) gezielte Untersuchungen veranlassen
- Wichtige Aussagen des Verkäufers in den Kaufvertrag aufnehmen lassen
Unser Tipp
Ein Gutachter vor dem Kauf kostet einen Bruchteil dessen, was ein unentdeckter Schaden kosten kann. Plane außerdem einen finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes ein – wir berücksichtigen das in deiner Finanzierung, damit eine Überraschung nach dem Einzug kein Problem wird.
Gewährleistung und Garantie beim Neubau
Neben der gesetzlichen Gewährleistung gibt es für einzelne Bauteile oft Herstellergarantien, etwa für Fenster, Heizung oder Dachziegel. Sie können länger laufen als die Gewährleistung, gelten aber nur zu den Bedingungen des Herstellers – häufig nur bei regelmäßiger Wartung. Bewahre deshalb alle Garantieunterlagen, Wartungsnachweise und Bedienungsanleitungen sorgfältig auf.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Beim Neubau gilt meist eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren ab Abnahme.
- Beim Kauf gebrauchter Immobilien ist die Gewährleistung meist ausgeschlossen.
- Arglistig verschwiegene Mängel und zugesicherte Eigenschaften sind Ausnahmen.
- Gründliche Prüfung vor dem Kauf und Puffer in der Finanzierung schützen dich.
Häufige Fragen: Gewährleistung
Was ist ein arglistig verschwiegener Mangel?
Ein Mangel, den der Verkäufer kannte oder für möglich hielt und bewusst nicht offengelegt hat, obwohl er wusste, dass der Käufer ihn nicht kennt. Dann greift der Gewährleistungsausschluss nicht.
Was kann ich bei Mängeln im Neubau verlangen?
Zunächst Nacherfüllung, also die Beseitigung des Mangels. Gelingt das nicht, kommen Minderung, Selbstvornahme mit Kostenerstattung, Rücktritt oder Schadensersatz infrage.
Wie melde ich einen Mangel richtig?
Schriftlich, möglichst genau beschrieben, mit Fotos und einer angemessenen Frist zur Beseitigung. Bewahre Kopien und Nachweise auf.
Was ist eine Gewährleistungsbürgschaft?
Eine Sicherheit, mit der der Unternehmer garantiert, dass Mängel während der Gewährleistungszeit beseitigt werden – oft statt eines Sicherheitseinbehalts von der Schlussrate.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.