Kurz erklärt
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein Dokument der Bauaufsichtsbehörde. Sie bestätigt, dass eine Wohnung baulich in sich abgeschlossen ist. Ohne sie kann ein Gebäude nicht in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und verkauft werden.
Inhalt dieses Artikels
Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Wenn ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll, verlangt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) einen Nachweis: Jede Wohnung muss in sich abgeschlossen sein. Genau das bestätigt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie wird von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und ist die Grundlage dafür, dass das Grundbuchamt für jede Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuch anlegen kann.
Ohne diese Bescheinigung gibt es also keine rechtlich eigenständigen Eigentumswohnungen – und damit auch keinen Verkauf einzelner Wohnungen und keine Finanzierung einer einzelnen Einheit.
Wann gilt eine Wohnung als abgeschlossen?
Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie baulich klar von anderen Wohnungen und fremden Räumen getrennt ist. Typische Anforderungen sind:
- ein eigener, abschließbarer Zugang – direkt von außen, vom Treppenhaus oder von einem Vorraum
- Wände und Decken, die die Wohnung von anderen Einheiten trennen
- eine eigene Küche oder zumindest eine Kochgelegenheit
- ein eigenes Bad bzw. WC innerhalb der Wohnung
Auch Nebenräume wie Keller oder Garagen können als abgeschlossen bescheinigt werden, wenn sie eindeutig abgegrenzt sind. Garagenstellplätze gelten als abgeschlossen, wenn ihre Fläche dauerhaft markiert ist.
Wie läuft der Antrag ab?
Den Antrag stellt in der Regel der Eigentümer des Gebäudes, also etwa ein Bauträger oder ein Vermieter, der sein Haus aufteilen möchte. Dafür reicht er bei der Bauaufsichtsbehörde den Aufteilungsplan ein: Bauzeichnungen mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten, in denen jede Wohnung und jeder zugehörige Raum mit derselben Nummer gekennzeichnet ist.
Die Behörde prüft die Pläne und bestätigt die Abgeschlossenheit mit Siegel und Unterschrift. Bescheinigung und Aufteilungsplan werden dann zusammen mit der Teilungserklärung beim Notar beurkundet und an das Grundbuchamt weitergeleitet.
Warum ist das für deine Finanzierung wichtig?
Als Käufer einer Eigentumswohnung musst du die Bescheinigung meist nicht selbst beantragen. Trotzdem spielt sie im Hintergrund eine wichtige Rolle:
- Die Bank finanziert eine Wohnung nur, wenn sie als eigenständiges Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen ist. Nur dann kann sie ihre Grundschuld darauf eintragen lassen.
- Beim Neubau vom Bauträger ist die Aufteilung manchmal noch nicht abgeschlossen. Dann wird zunächst eine Grundschuld auf dem gesamten Grundstück eingetragen und später aufgeteilt. Das sollte im Kaufvertrag sauber geregelt sein.
- Bei umgebauten Altbauten lohnt ein Blick in die Unterlagen: Stimmen die tatsächlichen Räume mit dem Aufteilungsplan überein? Abweichungen können später Ärger mit der Eigentümergemeinschaft verursachen.
Unser Tipp
Lass dir beim Wohnungskauf die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan geben und vergleiche die Pläne mit der Besichtigung. Gehört der Keller, der dir gezeigt wurde, wirklich zu „deiner“ Wohnung? Die Bank fragt diese Unterlagen ohnehin an – wer sie früh vollständig hat, bekommt schneller eine Zusage.
Abgeschlossenheit ist nicht gleich Genehmigung
Wichtig zu wissen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung sagt nichts darüber aus, ob das Gebäude baurechtlich genehmigt ist oder ob Schall- und Brandschutz dem heutigen Stand entsprechen. Sie bestätigt nur die bauliche Trennung der Einheiten. Ein ausgebautes Dachgeschoss kann also abgeschlossen sein, obwohl für den Ausbau keine Baugenehmigung vorliegt. Bei älteren Objekten lohnt sich deshalb zusätzlich ein Blick in die Bauakte.
Typische Probleme in der Praxis
Schwierig wird es vor allem bei älteren Häusern, die nachträglich aufgeteilt wurden. Manchmal fehlen Brandschutztüren zum Treppenhaus, ein Bad liegt außerhalb der Wohnung oder Kellerräume sind nicht eindeutig zugeordnet. Dann kann die Behörde die Bescheinigung verweigern, bis nachgebessert wurde. Für dich als Käufer heißt das: Wird dir eine „bald aufgeteilte“ Wohnung angeboten, deren Aufteilung noch nicht im Grundbuch vollzogen ist, solltest du genau nachfragen. Solange es kein eigenes Wohnungsgrundbuch gibt, ist eine normale Finanzierung kaum möglich.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Voraussetzung für die Aufteilung eines Hauses in Eigentumswohnungen.
- Sie wird von der Bauaufsichtsbehörde auf Basis des Aufteilungsplans erteilt.
- Für Käufer ist sie meist schon vorhanden – wichtig ist, dass Teilungserklärung und Pläne zur Realität passen.
- Banken finanzieren eine Wohnung nur, wenn sie als eigenes Wohnungseigentum im Grundbuch steht.
Häufige Fragen: Abgeschlossenheitsbescheinigung
Wer stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus?
Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt oder des Kreises, in dem das Gebäude liegt. In der Städteregion Aachen ist das je nach Ort die Bauaufsicht der Stadt oder der Städteregion.
Brauche ich als Käufer einer Eigentumswohnung die Bescheinigung?
Beantragen musst du sie in der Regel nicht selbst, denn sie liegt bereits beim Grundbuchamt, wenn das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde. Für deine Finanzierung ist aber wichtig, dass die Aufteilung sauber erfolgt ist und die Teilungserklärung vorliegt.
Was kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Gebühren legt jede Kommune selbst fest. Sie hängen meist von der Anzahl der Wohnungen ab und liegen häufig im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich. Hinzu kommen Kosten für die Pläne, falls diese erst erstellt werden müssen.
Kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nachträglich geändert werden?
Ja, wenn sich die Aufteilung ändert, etwa durch einen Dachgeschossausbau oder die Zusammenlegung zweier Wohnungen. Dafür sind ein neuer Aufteilungsplan und eine erneute Bescheinigung nötig.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.