Kurz erklärt
Tilgung ist der Teil deiner Rate, mit dem du das Darlehen tatsächlich zurückzahlst. Beim Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil mit jeder Rate, weil die Zinsen auf eine immer kleinere Restschuld berechnet werden. Die Höhe der Tilgung bestimmt, wann du schuldenfrei bist.
Inhalt dieses Artikels
Was ist Tilgung?
Tilgung bedeutet Rückzahlung. Jede Rate deiner Baufinanzierung besteht aus zwei Teilen: den Zinsen, die die Bank für das geliehene Geld verlangt, und der Tilgung, mit der du die Schuld verringerst. Nur die Tilgung bringt dich deinem Ziel näher, schuldenfrei zu sein.
Wie entwickelt sich die Tilgung?
Beim klassischen Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich. Weil die Zinsen immer auf die aktuelle Restschuld berechnet werden, sinkt der Zinsanteil mit jeder Zahlung – und der Tilgungsanteil steigt entsprechend.
Beispiel: 300.000 Euro, Beispielzins 3,5 %, 2 % Anfangstilgung, Rate 1.375 Euro.
| Zeitpunkt | Zinsanteil | Tilgungsanteil |
|---|---|---|
| 1. Monat | 875 € | 500 € |
| nach 10 Jahren | ca. 665 € | ca. 710 € |
| nach 20 Jahren | ca. 370 € | ca. 1.005 € |
Anfangs zahlst du vor allem Zinsen, später vor allem Tilgung. Dieser Effekt beschleunigt sich über die Jahre.
Anfangstilgung – der Startwert
Der Tilgungssatz, den du bei Vertragsabschluss vereinbarst, heißt Anfangstilgung. Er gilt nur für das erste Jahr, danach steigt der tatsächliche Tilgungsanteil automatisch. Schon ein Prozentpunkt mehr Anfangstilgung kann die Laufzeit um viele Jahre verkürzen.
Möglichkeiten, schneller zu tilgen
- Höhere Anfangstilgung wählen
- Sondertilgungen leisten, etwa aus Prämien oder Steuererstattungen
- Tilgungssatzwechsel nutzen, wenn das Einkommen steigt
- Anschlussfinanzierung mit höherer Tilgung abschließen
- Volltilgerdarlehen wählen, das am Ende der Zinsbindung komplett getilgt ist
Die richtige Balance
Eine hohe Tilgung ist gut – aber nicht um jeden Preis. Die Rate muss dauerhaft tragbar bleiben, auch wenn Kinder kommen, ein Einkommen vorübergehend wegfällt oder Reparaturen am Haus anstehen. Flexibilität durch Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel ist oft sinnvoller als eine sehr hohe feste Tilgung.
Unser Tipp
Wir rechnen mit dir aus, welche Tilgung zu deinem Budget und deinem Zeitplan passt – und bauen genug Flexibilität ein, damit du auf Veränderungen reagieren kannst. So zahlst du zügig zurück, ohne dich finanziell einzuengen.
Tilgung und Steuern
Für Selbstnutzer ist die Tilgung steuerlich neutral. Bei Vermietern ist das anders: Die Zinsen sind als Werbungskosten absetzbar, die Tilgung nicht. Manche Kapitalanleger wählen deshalb eine niedrigere Tilgung, um länger höhere absetzbare Zinsen zu haben. Das kann sinnvoll sein, erhöht aber die Restschuld und das Zinsänderungsrisiko. Ob sich das rechnet, sollte mit einem Steuerberater durchgerechnet werden.
Tilgung im Ruhestand
Eine Finanzierung, die bis in den Ruhestand läuft, muss auch mit der Rente tragbar sein. Wer mit 40 kauft, sollte deshalb eine Tilgung wählen, die eine vollständige Rückzahlung bis etwa zum Renteneintritt ermöglicht – oder gezielt mit Sondertilgungen nachhelfen.
Tilgung sichtbar machen
Ein Blick in den jährlichen Kontoauszug der Bank zeigt, wie viel du im vergangenen Jahr getilgt hast. Das motiviert und hilft bei der Planung der Anschlussfinanzierung.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Tilgung ist der Teil der Rate, der die Schuld verringert.
- Beim Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil mit jeder Rate.
- Die Anfangstilgung bestimmt maßgeblich die Laufzeit.
- Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel schaffen Flexibilität.
Häufige Fragen: Tilgung
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Das hängt von Zins, Budget und Ziel ab. Üblich sind 1,5 bis 3 % Anfangstilgung. Entscheidend ist, dass du zu einem realistischen Zeitpunkt – oft bis zum Ruhestand – schuldenfrei bist.
Ist Tilgung steuerlich absetzbar?
Nein, weder bei Selbstnutzern noch bei Vermietern. Vermieter können aber die Zinsen als Werbungskosten absetzen.
Was ist eine Tilgungsaussetzung?
Die zeitweise Aussetzung der Tilgung, bei der nur Zinsen gezahlt werden – etwa bei tilgungsfreien Anlaufjahren oder beim endfälligen Darlehen.
Kann ich die Tilgung aussetzen, wenn es finanziell eng wird?
Manche Banken bieten eine vorübergehende Tilgungsaussetzung oder eine Reduzierung per Tilgungssatzwechsel an. Sprich die Bank frühzeitig an, bevor Zahlungen ausfallen.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.