Kurz erklärt
Eine Anschlussfinanzierung brauchst du, wenn die Zinsbindung deines Baukredits endet und noch eine Restschuld offen ist. Du kannst bei deiner Bank verlängern, zu einer anderen Bank wechseln oder dir den Zins schon Jahre vorher mit einem Forward-Darlehen sichern.
Inhalt dieses Artikels
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Die meisten Baufinanzierungen laufen 25 bis 35 Jahre, der Zins wird aber nur für einen Teil dieser Zeit festgeschrieben – meist 10 oder 15 Jahre. Endet die Sollzinsbindung, ist in der Regel noch eine Restschuld offen. Für sie brauchst du einen neuen Zins und neue Konditionen: die Anschlussfinanzierung.
Das ist ein wichtiger Moment, denn die Konditionen gelten wieder für viele Jahre. Schon ein halber Prozentpunkt Unterschied beim Zins kann über zehn Jahre mehrere tausend Euro ausmachen.
Deine drei Möglichkeiten
1. Prolongation – bei der bisherigen Bank verlängern
Deine Bank schickt dir einige Monate vor Ablauf ein Verlängerungsangebot. Du unterschreibst, fertig. Das ist bequem, aber nicht immer günstig, denn die Bank weiß, dass viele Kunden das erstbeste Angebot annehmen.
2. Umschuldung – zu einer anderen Bank wechseln
Zum Ende der Zinsbindung kannst du ohne Vorfälligkeitsentschädigung wechseln. Die neue Bank löst das alte Darlehen ab, die Grundschuld wird abgetreten oder neu bestellt. Durch den Vergleich vieler Angebote lassen sich oft bessere Konditionen erzielen.
3. Forward-Darlehen – Zinsen vorab sichern
Mit einem Forward-Darlehen legst du dich heute auf einen Zins fest, der erst in bis zu fünf Jahren startet. Dafür zahlst du einen Aufschlag. Das lohnt sich, wenn du steigende Zinsen befürchtest und Planungssicherheit willst.
Der richtige Zeitplan
| Zeitpunkt vor Ablauf | Was du tun solltest |
|---|---|
| 5 bis 3 Jahre | Zinsentwicklung beobachten, Forward-Darlehen prüfen |
| 12 Monate | Restschuld klären, Angebote vergleichen |
| 6 bis 3 Monate | Entscheidung treffen, Vertrag abschließen |
| 3 Monate | Kündigung bzw. Ablösung bei der alten Bank organisieren |
Wichtig: Viele Banken gewähren bis zu zwölf Monate vor Zinsbindungsende eine bereitstellungszinsfreie Vorlaufzeit. Innerhalb dieses Zeitraums bekommst du also den normalen Zins ohne Forward-Aufschlag.
Worauf du achten solltest
- Restschuld genau kennen: Sie steht im Jahreskontoauszug oder Tilgungsplan.
- Tilgung neu denken: Die Anschlussfinanzierung ist die Chance, die Tilgung zu erhöhen oder eine Sondertilgung zu leisten – ganz ohne Kosten.
- Zinsbindung passend wählen: Wie lange willst du noch zahlen? Bei kleiner Restschuld kann eine kürzere Bindung reichen.
- Kündigungsrecht nach § 489 BGB: Hast du eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren, kannst du oft schon früher kündigen. Das kann sich lohnen, wenn die Zinsen gesunken sind.
- Unterlagen vorbereiten: Gehaltsnachweise, Grundbuchauszug und Objektunterlagen beschleunigen einen Wechsel.
Unser Tipp
Warte nicht auf das Schreiben deiner Bank. Wenn du uns 12 bis 18 Monate vor Ablauf ansprichst, haben wir genug Zeit, die Angebote vieler Banken zu vergleichen und dir auch das Angebot deiner Hausbank gegenüberzustellen. So entscheidest du mit gutem Gefühl.
Beispiel
Nach 10 Jahren sind von ursprünglich 280.000 Euro noch 195.000 Euro offen. Die Hausbank bietet für die nächsten 10 Jahre beispielhaft 4,0 % an, eine andere Bank 3,5 %. Bei gleicher Tilgung spart der Wechsel in den ersten zehn Jahren rund 8.500 Euro Zinsen – abzüglich weniger hundert Euro für Notar und Grundbuch.
Häufige Fehler bei der Anschlussfinanzierung
Der teuerste Fehler ist, einfach das Verlängerungsangebot der Bank zu unterschreiben, ohne zu vergleichen. Ebenfalls häufig: Die Tilgung wird aus Gewohnheit beibehalten, obwohl ein höheres Einkommen eine schnellere Entschuldung erlauben würde. Und viele vergessen, dass sie zum Ende der Zinsbindung eine Sondertilgung in beliebiger Höhe ohne Entschädigung leisten können – etwa aus Ersparnissen, die auf dem Tagesgeldkonto kaum Zinsen bringen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Anschlussfinanzierung betrifft die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung.
- Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen sind die drei Wege.
- Früh vergleichen lohnt sich fast immer.
- Nutze den Moment, um Tilgung und Zinsbindung neu an dein Leben anzupassen.
Häufige Fragen: Anschlussfinanzierung
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Wer Zinsen früh absichern möchte, kann sich schon bis zu fünf Jahre vorher mit einem Forward-Darlehen beschäftigen.
Kostet ein Bankwechsel bei der Anschlussfinanzierung viel?
Zum Ende der Zinsbindung ist der Wechsel ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Es fallen meist nur überschaubare Kosten für die Abtretung oder Neueintragung der Grundschuld an – oft deutlich weniger, als ein besserer Zins einspart.
Muss ich meine Bonität erneut nachweisen?
Bei einer Umschuldung zu einer anderen Bank ja, dann werden Einkommen und Unterlagen neu geprüft. Bei der Prolongation verzichtet die bisherige Bank oft darauf.
Was passiert, wenn ich die Anschlussfinanzierung verpasse?
Läuft die Zinsbindung ohne neue Vereinbarung aus, wird das Darlehen oft zu variablen Konditionen weitergeführt, die meist teurer sind. Du kannst dann aber in der Regel kurzfristig wechseln.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.