Kurz erklärt
Die Anfangstilgung ist der Prozentsatz der Darlehenssumme, den du im ersten Jahr zurückzahlst. Sie bestimmt maßgeblich, wie hoch deine Rate ist, wie lange du abzahlst und wie viel Restschuld nach der Zinsbindung übrig bleibt.
Inhalt dieses Artikels
Was ist die Anfangstilgung?
Beim klassischen Annuitätendarlehen zahlst du jeden Monat dieselbe Rate. Sie setzt sich aus zwei Teilen zusammen: den Zinsen und der Tilgung. Die Anfangstilgung gibt an, wie viel Prozent der Darlehenssumme du im ersten Jahr zurückzahlst. Zusammen mit dem Sollzins ergibt sie die Höhe deiner Rate.
Die Formel ist einfach: Jahresrate = Darlehenssumme × (Sollzins + Anfangstilgung). Die Monatsrate ist ein Zwölftel davon.
Warum wächst die Tilgung mit der Zeit?
Die Zinsen werden immer auf die aktuelle Restschuld berechnet. Weil du mit jeder Rate etwas tilgst, sinkt die Restschuld – und damit auch der Zinsanteil. Da die Rate gleich bleibt, fließt der eingesparte Zinsanteil automatisch in die Tilgung. Deshalb spricht man von der „Anfangs“-Tilgung: Sie ist nur der Startwert.
Rechenbeispiel
Du finanzierst 300.000 Euro zu einem Beispiel-Sollzins von 3,5 % mit zehn Jahren Zinsbindung.
| Anfangstilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Gesamtlaufzeit (bei gleichem Zins) |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.125 € | ca. 264.000 € | ca. 43 Jahre |
| 2 % | 1.375 € | ca. 228.000 € | ca. 29 Jahre |
| 3 % | 1.625 € | ca. 192.000 € | ca. 22 Jahre |
Die Werte sind gerundet und dienen nur der Veranschaulichung. Man sieht aber deutlich: Schon ein Prozentpunkt mehr Tilgung spart viele Jahre Laufzeit und senkt die Restschuld nach der Zinsbindung erheblich.
Welche Anfangstilgung ist sinnvoll?
Die richtige Höhe hängt von deiner persönlichen Situation ab. Diese Fragen helfen bei der Entscheidung:
- Wann möchtest du schuldenfrei sein? Viele wollen die Immobilie bis zum Rentenbeginn abbezahlt haben. Daraus lässt sich die nötige Tilgung ableiten.
- Wie viel Puffer brauchst du? Eine hohe Tilgung ist gut, darf aber nicht dazu führen, dass für Rücklagen, Autos oder Familienplanung nichts übrig bleibt.
- Wie hoch ist der Zins? Bei niedrigen Zinsen reicht eine niedrige Tilgung oft nicht aus, um in überschaubarer Zeit fertig zu werden. Bei höheren Zinsen wächst die Tilgung schneller.
- Wie sicher ist dein Einkommen? Wer Gehaltssteigerungen erwartet, kann mit einer moderaten Tilgung starten und später über Sondertilgungen oder einen Tilgungssatzwechsel nachlegen.
Unser Tipp
Kombiniere eine solide Anfangstilgung mit Flexibilität: ein kostenloses Sondertilgungsrecht von 5 % pro Jahr und die Option, den Tilgungssatz mehrmals zu wechseln. So bleibst du handlungsfähig, wenn sich dein Leben verändert.
Anfangstilgung und Zinskonditionen
Manche Banken verlangen eine Mindesttilgung, besonders wenn wenig Eigenkapital eingesetzt wird oder der Beleihungsauslauf hoch ist. Eine höhere Tilgung reduziert das Risiko der Bank und kann sich deshalb in einzelnen Fällen positiv auf den Zins auswirken. Umgekehrt ist eine sehr niedrige Tilgung bei manchen Instituten nur gegen Aufpreis oder gar nicht möglich.
Wichtig ist außerdem der Blick auf das Ende der Zinsbindung: Je höher die Restschuld, desto größer ist das Zinsänderungsrisiko für die Anschlussfinanzierung.
Anfangstilgung bei der Anschlussfinanzierung
Auch bei der Anschlussfinanzierung legst du die Tilgung neu fest – bezogen auf die dann noch offene Restschuld. Das ist eine gute Gelegenheit, nachzujustieren: Ist das Einkommen gestiegen, kann eine höhere Tilgung die Restlaufzeit spürbar verkürzen. Ist die Restschuld schon überschaubar, bietet sich oft ein Volltilgerdarlehen an, bei dem die Tilgung so gewählt wird, dass am Ende der neuen Zinsbindung nichts mehr offen ist.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Anfangstilgung ist der Tilgungssatz im ersten Jahr; danach steigt der Tilgungsanteil automatisch.
- Sie bestimmt Rate, Laufzeit und Restschuld.
- Schon ein Prozentpunkt mehr spart oft viele Jahre Laufzeit.
- Flexibilität durch Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel ist mindestens genauso wichtig wie die Starthöhe.
Häufige Fragen: Anfangstilgung
Wie hoch sollte die Anfangstilgung sein?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Viele Banken erwarten mindestens 1 bis 2 %, bei guter Bonität und niedrigem Zins sind 2 bis 3 % oder mehr sinnvoll, damit die Immobilie bis zum Ruhestand abbezahlt ist.
Kann ich die Tilgung später ändern?
Wenn du eine Option zum Tilgungssatzwechsel vereinbart hast, ja. Ansonsten ist eine Änderung meist erst zum Ende der Zinsbindung möglich. Zusätzlich helfen Sondertilgungen.
Warum heißt es „Anfangs“-Tilgung?
Weil sich der Tilgungsanteil beim Annuitätendarlehen mit jeder Rate erhöht. Der Prozentsatz gilt nur für das erste Jahr, danach steigt der tatsächliche Tilgungsanteil automatisch.
Verlangen Banken eine Mindesttilgung?
Viele Banken setzen eine Mindesttilgung voraus, häufig zwischen 1 und 2 %. Bei hohem Beleihungsauslauf oder Vollfinanzierungen erwarten sie oft mehr.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.