Teilungserklärung

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist das Grunddokument jeder Eigentumswohnanlage. Mit ihr teilt der Eigentümer eines Gebäudes – etwa ein Bauträger – das Grundstück in Miteigentumsanteile auf und verbindet jeden Anteil mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung. Sie wird notariell beurkundet oder beglaubigt und beim Grundbuchamt eingereicht.

Für dich als Käufer ist sie so etwas wie die Verfassung der Wohnanlage.

Was steht in der Teilungserklärung?

1. Sachenrechtliche Aufteilung

• Aufteilung in Miteigentumsanteile (z. B. 85/1.000)
• Zuordnung des Sondereigentums zu jedem Anteil
• Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
• Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung

2. Gemeinschaftsordnung

• Regelungen zur Nutzung (z. B. Wohnnutzung, gewerbliche Nutzung erlaubt?)
• Sondernutzungsrechte an Gärten, Stellplätzen, Terrassen
• Kostenverteilung für Gemeinschaftseigentum
• Stimmrecht in der Eigentümerversammlung
• Zustimmungsvorbehalte, etwa für den Verkauf (Verwalterzustimmung)
• Regelungen zu Tierhaltung, Vermietung oder Instandhaltungspflichten

Worauf Käufer achten sollten

• Was gehört wirklich zu meiner Wohnung? Keller, Dachboden, Stellplatz?
• Welche Sondernutzungsrechte bestehen? Gehört der Garten zur Wohnung?
• Wie werden Kosten verteilt? Nach Miteigentumsanteilen oder anders?
• Gibt es Nutzungsbeschränkungen? Darf ich die Wohnung vermieten, auch kurzzeitig? Ist eine Praxis erlaubt?
• Wie wird abgestimmt? Nach Köpfen oder nach Anteilen?
• Muss der Verwalter einem Verkauf zustimmen?
• Gibt es Besonderheiten? Etwa Instandhaltungspflichten für Fenster oder Balkone beim einzelnen Eigentümer.

Unser Tipp
Die Teilungserklärung ist oft lang und juristisch formuliert – lies sie trotzdem, zumindest die Abschnitte zu Sondereigentum, Sondernutzungsrechten und Kosten. Für deine Finanzierung benötigt die Bank sie ohnehin; wir prüfen dabei, ob alles zu Exposé und Kaufvertrag passt.

Teilungserklärung und Finanzierung

Banken verlangen die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, um genau zu wissen, was als Sicherheit dient. Ungewöhnliche Regelungen – etwa sehr hohe Kostenanteile oder eine unklare Abgrenzung – können die Bewertung beeinflussen.

Beispiel: Was in der Gemeinschaftsordnung stehen kann

Eine Gemeinschaftsordnung regelt etwa, dass die Eigentümer von Dachgeschosswohnungen die Kosten für ihre Dachfenster selbst tragen, dass Balkone vom jeweiligen Eigentümer instand zu halten sind oder dass die Vermietung als Ferienwohnung ausgeschlossen ist. Solche Regelungen weichen vom Gesetz ab und können für dich teuer oder einschränkend sein. Deshalb lohnt sich ein Blick in genau diese Abschnitte.

Änderungen der Teilungserklärung

Möchte die Gemeinschaft oder ein einzelner Eigentümer die Teilungserklärung ändern, etwa um ein Dachgeschoss auszubauen oder Wohnungen zusammenzulegen, ist meist die Zustimmung aller Betroffenen nötig. Außerdem müssen Grundpfandgläubiger wie Banken unter Umständen zustimmen. Solche Vorgänge können Monate dauern.

Teilungserklärung in älteren Anlagen

Ältere Teilungserklärungen sind oft vor der WEG-Reform 2020 entstanden. Manche Regelungen werden inzwischen durch zwingendes neues Recht überlagert. Bei Unklarheiten hilft eine kurze Beratung durch einen Fachanwalt.

faq:
F: Was ist eine Öffnungsklausel?
A: Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die es erlaubt, bestimmte Vereinbarungen per Mehrheitsbeschluss zu ändern statt mit Zustimmung aller Eigentümer.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Die Teilungserklärung ist die Grundlage jeder Eigentumswohnanlage.
• Sie regelt Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Miteigentumsanteile.
• Die Gemeinschaftsordnung regelt Nutzung, Kosten und Stimmrecht.
• Vor dem Kauf lesen – die Bank braucht sie ohnehin.