Annuitätendarlehen

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker unter den Immobilienkrediten. Der größte Teil aller privaten Baufinanzierungen in Deutschland läuft über diese Darlehensform. Das Prinzip: Du zahlst jeden Monat dieselbe Rate – die sogenannte Annuität. Sie setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Der Zinssatz ist für einen festen Zeitraum vereinbart, die Sollzinsbindung.

Weil die Rate konstant bleibt, die Zinsen aber nur auf die sinkende Restschuld berechnet werden, wächst der Tilgungsanteil mit jeder Zahlung. Du zahlst dein Darlehen also mit der Zeit immer schneller ab, ohne dass deine Belastung steigt.

Die wichtigsten Stellschrauben

Beim Annuitätendarlehen kannst du mehrere Parameter an deine Situation anpassen:

• Darlehenshöhe: Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital.
• Sollzinsbindung: Üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre, teils auch länger. Je länger, desto mehr Sicherheit – meist gegen einen kleinen Zinsaufschlag.
• Anfangstilgung: Sie bestimmt, wie schnell du schuldenfrei bist. Üblich sind 1,5 bis 3 %.
• Sondertilgungsrecht: Die Möglichkeit, jährlich zusätzlich Geld zurückzuzahlen, oft 5 % der Darlehenssumme.
• Tilgungssatzwechsel: Die Option, die Tilgung während der Laufzeit anzupassen.
• Bereitstellungszinsfreie Zeit: Wichtig beim Neubau, wenn das Geld schrittweise abgerufen wird.

Beispiel

Familie K. kauft ein Reihenhaus in der Städteregion Aachen und finanziert 320.000 Euro. Vereinbart sind beispielhaft 3,5 % Sollzins, 2,5 % Anfangstilgung und 15 Jahre Zinsbindung.

• Monatsrate: 320.000 € × 6 % ÷ 12 = 1.600 €.
• Restschuld nach 15 Jahren: rund 160.000 €.
• Bis dahin hat die Familie also etwa die Hälfte des Darlehens getilgt – bei gleichbleibender Rate.

Die Restschuld wird anschließend über eine Anschlussfinanzierung weitergeführt, zu dann aktuellen Konditionen.

Vor- und Nachteile

Vorteile:

• Planungssicherheit durch feste Rate und festen Zins
• Transparent und gut vergleichbar
• Große Auswahl an Anbietern und Varianten
• Kombinierbar mit Förderdarlehen, zum Beispiel von der KfW

Nachteile:

• Während der Zinsbindung eingeschränkte Flexibilität
• Vorzeitige Rückzahlung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung kosten
• Nach der Zinsbindung besteht ein Zinsänderungsrisiko für die Restschuld

Unser Tipp
Vergleiche Angebote immer anhand des Effektivzinses und der Zusatzoptionen. Ein minimal günstigerer Zins ohne Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel ist nicht automatisch das bessere Angebot. Wir vergleichen die Konditionen vieler Banken und achten genau auf diese Details.

Sonderformen des Annuitätendarlehens

• Volltilgerdarlehen: Die Tilgung ist so hoch, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt ist. Oft gibt es dafür einen Zinsvorteil.
• Forward-Darlehen: Ein Annuitätendarlehen, dessen Zins du heute für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft festlegst.
• Förderdarlehen: Auch viele KfW-Kredite sind Annuitätendarlehen, teils mit tilgungsfreien Anlaufjahren.

Annuitätendarlehen vergleichen – darauf kommt es an

Zwei Angebote mit gleichem Zins können sich deutlich unterscheiden. Achte beim Vergleich deshalb nicht nur auf Sollzins und Effektivzins, sondern auch auf die bereitstellungszinsfreie Zeit, die Höhe der kostenlosen Sondertilgung, die Zahl möglicher Tilgungssatzwechsel und darauf, ob die Bank bei der Bewertung der Immobilie realistisch ist. Gerade bei Neubauten oder besonderen Objekten entscheiden diese Details oft stärker über die Gesamtkosten als ein Zehntelprozent beim Zins.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Konstante Rate aus Zins und Tilgung, fester Zins für die vereinbarte Zinsbindung.
• Der Tilgungsanteil wächst automatisch mit jeder Rate.
• Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgungsrechte passend zur Lebensplanung wählen.
• Rechtzeitig an die Anschlussfinanzierung denken.