Kurz erklärt
Die Restschuld ist der Betrag, den du nach Ablauf der Zinsbindung noch zurückzahlen musst. Für sie brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Je höher die Tilgung, desto kleiner die Restschuld und desto geringer das Zinsänderungsrisiko.
Inhalt dieses Artikels
Was ist die Restschuld?
Die meisten Baufinanzierungen laufen länger als die vereinbarte Zinsbindung. Nach zehn oder 15 Jahren ist das Darlehen deshalb in der Regel noch nicht vollständig zurückgezahlt. Der offene Betrag zu diesem Zeitpunkt heißt Restschuld. Er ist die Grundlage für deine Anschlussfinanzierung.
Wovon hängt die Restschuld ab?
- Darlehenshöhe: Je mehr du leihst, desto mehr bleibt offen.
- Tilgung: Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld deutlich.
- Zins: Bei höheren Zinsen wächst der Tilgungsanteil schneller – die Restschuld sinkt bei gleicher Tilgung etwas stärker.
- Zinsbindung: Je länger die Bindung, desto mehr ist bis zu ihrem Ende getilgt.
- Sondertilgungen: Jede zusätzliche Zahlung senkt die Restschuld direkt.
Beispiel
300.000 Euro Darlehen, Beispielzins 3,5 %, zehn Jahre Zinsbindung:
| Anfangstilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|
| 1 % | 1.125 € | ca. 264.000 € |
| 2 % | 1.375 € | ca. 228.000 € |
| 3 % | 1.625 € | ca. 192.000 € |
| 3 % + 5.000 € Sondertilgung pro Jahr | 1.625 € + 5.000 € p. a. | ca. 134.000 € |
Warum ist die Restschuld so wichtig?
Die Restschuld bestimmt, wie stark dich steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung treffen. Ein Beispiel: Steigt der Zins nach zehn Jahren um einen Prozentpunkt, kostet das bei 250.000 Euro Restschuld rund 2.500 Euro mehr Zinsen im Jahr – bei 150.000 Euro nur rund 1.500 Euro.
Eine niedrige Restschuld gibt dir also Sicherheit und Flexibilität.
So senkst du die Restschuld
- Höhere Anfangstilgung wählen, wenn das Budget es zulässt.
- Sondertilgungsrecht vereinbaren und nutzen, etwa mit Bonuszahlungen oder Steuererstattungen.
- Tilgungssatzwechsel nutzen, wenn das Einkommen steigt.
- Längere Zinsbindung oder Volltilgerdarlehen wählen.
- Zuschüsse aus Förderprogrammen als Sondertilgung einsetzen.
Unser Tipp
Schau dir bei jedem Angebot nicht nur die Rate, sondern auch die Restschuld am Ende der Zinsbindung an. Wir zeigen dir verschiedene Varianten nebeneinander – und rechnen durch, wie sich eine Zinsänderung auf deine Anschlussfinanzierung auswirken würde.
Restschuld und Immobilienverkauf
Verkaufst du deine Immobilie, muss die Restschuld aus dem Verkaufserlös abgelöst werden. Liegt der Verkauf innerhalb der Zinsbindung, kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung hinzu. Der Überschuss nach Ablösung steht dir zur Verfügung – etwa als Eigenkapital für die nächste Immobilie. Kenne deshalb deine aktuelle Restschuld, wenn du über einen Verkauf nachdenkst.
Restschuld beim Scheidungsfall
Bei einer Trennung stellt sich die Frage, wer die Restschuld übernimmt. Die Bank muss zustimmen, wenn einer der Partner aus der Haftung entlassen werden soll. Die Restschuld zum Stichtag ist dafür eine zentrale Größe.
faq:
F: Was ist eine Restschuldversicherung?
A: Eine Versicherung, die bei Tod, Arbeitsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit die Raten übernimmt. Sie ist oft teuer; eine Risikolebensversicherung ist für viele die günstigere Alternative.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Restschuld ist der offene Betrag nach Ablauf der Zinsbindung.
- Sie ist die Basis für die Anschlussfinanzierung.
- Höhere Tilgung und Sondertilgungen senken sie deutlich.
- Eine niedrige Restschuld reduziert das Zinsänderungsrisiko.
Häufige Fragen: Restschuld
Wo finde ich meine aktuelle Restschuld?
Im jährlichen Kontoauszug bzw. der Zins- und Saldenbestätigung deiner Bank und im Tilgungsplan. Die Bank nennt dir den Betrag auch auf Anfrage.
Wie hoch ist die Restschuld nach zehn Jahren typischerweise?
Das hängt von Zins und Tilgung ab. Bei 2 % Anfangstilgung und einem Zins von rund 3,5 % sind nach zehn Jahren oft noch etwa drei Viertel der ursprünglichen Summe offen.
Kann ich die Restschuld auf einmal zurückzahlen?
Zum Ende der Zinsbindung jederzeit und ohne Entschädigung. Während der Zinsbindung nur über Sondertilgungen oder gegen Vorfälligkeitsentschädigung.
Kann ich die Restschuld vor Ende der Zinsbindung senken?
Ja, über vereinbarte Sondertilgungen oder einen Tilgungssatzwechsel.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.