Kurz erklärt
Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der deinen Anspruch als Käufer auf das Eigentum sichert. Ab diesem Eintrag kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr wirksam an jemand anderen verkaufen oder ohne deine Zustimmung belasten.
Inhalt dieses Artikels
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Zwischen dem Notartermin und dem Moment, in dem du als neuer Eigentümer im Grundbuch stehst, vergehen oft Wochen oder Monate. In dieser Zeit wäre es theoretisch möglich, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkauft, eine neue Grundschuld eintragen lässt oder dass Gläubiger des Verkäufers auf die Immobilie zugreifen. Genau davor schützt dich die Auflassungsvormerkung.
Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und sichert deinen Anspruch auf Übertragung des Eigentums. Alle Verfügungen, die nach ihrer Eintragung erfolgen und deinen Anspruch beeinträchtigen würden, sind dir gegenüber unwirksam.
Warum ist sie so wichtig?
Die Auflassungsvormerkung ist die zentrale Sicherheit für dich als Käufer – und für deine Bank. Deshalb ist ihre Eintragung in fast jedem Kaufvertrag eine Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises. Erst wenn sie im Grundbuch steht, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung, und du zahlst.
Sie schützt dich unter anderem vor:
- einem Doppelverkauf an einen anderen Käufer
- neuen Belastungen wie Grundschulden des Verkäufers, die nicht im Vertrag vereinbart sind
- Zwangsvollstreckungen durch Gläubiger des Verkäufers
- einer Insolvenz des Verkäufers – die Vormerkung ist insolvenzfest
Ablauf im Überblick
- Beim Notartermin beantragt der Notar die Eintragung der Vormerkung.
- Das Grundbuchamt trägt sie ein, meist innerhalb weniger Tage oder Wochen.
- Der Notar prüft, ob alle weiteren Voraussetzungen erfüllt sind, etwa Löschungsunterlagen für alte Grundschulden des Verkäufers oder der Verzicht der Gemeinde auf ein Vorkaufsrecht.
- Du erhältst die Fälligkeitsmitteilung und zahlst den Kaufpreis.
- Nach Zahlung und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung wird das Eigentum umgeschrieben, die Vormerkung gelöscht.
Unser Tipp
Zahle niemals Geld an den Verkäufer, bevor die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat – auch nicht als „Anzahlung“ oder „Reservierung“. Seriöse Abläufe sehen das nicht vor.
Auflassungsvormerkung und Finanzierung
Auch deine Bank achtet auf die Vormerkung. Sie zahlt das Darlehen in der Regel erst aus, wenn die Vormerkung zu deinen Gunsten eingetragen und die Grundschuld für die Bank beantragt oder eingetragen ist. Deshalb ist es wichtig, dass Kaufvertrag, Grundschuldbestellung und Finanzierungszusage gut aufeinander abgestimmt sind.
Plane außerdem ein, dass zwischen Notartermin und Auszahlung einige Wochen liegen können. Hat deine Bank eine bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbart, entstehen dadurch keine Zusatzkosten.
Was passiert, wenn der Kauf platzt?
Wird der Kaufvertrag rückabgewickelt, etwa weil der Käufer nicht zahlt, muss die Vormerkung gelöscht werden. Dafür braucht es in der Regel eine Löschungsbewilligung des Käufers. Viele Kaufverträge enthalten deshalb Regelungen, die eine Löschung in solchen Fällen erleichtern.
Auflassungsvormerkung beim Bauträgerkauf
Beim Kauf vom Bauträger ist die Auflassungsvormerkung besonders wichtig, weil du über Monate hinweg Raten zahlst, bevor du Eigentümer wirst. Nach der Makler- und Bauträgerverordnung darf der Bauträger die erste Rate erst verlangen, wenn die Vormerkung zu deinen Gunsten eingetragen ist. Bei Eigentumswohnungen in noch nicht aufgeteilten Grundstücken wird sie zunächst auf einen Miteigentumsanteil eingetragen und nach Anlage der Wohnungsgrundbücher übertragen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Auflassungsvormerkung sichert deinen Eigentumsanspruch im Grundbuch.
- Sie schützt vor Doppelverkauf, neuen Belastungen und Insolvenz des Verkäufers.
- Erst nach ihrer Eintragung wird der Kaufpreis fällig.
- Nach der Eigentumsumschreibung wird sie gelöscht.
Häufige Fragen: Auflassungsvormerkung
Was kostet die Auflassungsvormerkung?
Die Kosten sind Teil der Notar- und Grundbuchkosten und richten sich nach dem Kaufpreis. Die Grundbuchgebühr für die Vormerkung macht nur einen kleinen Teil der gesamten Nebenkosten aus.
Wie lange dauert die Eintragung?
Meist einige Tage bis wenige Wochen nach dem Notartermin, abhängig von der Auslastung des Grundbuchamts.
Was passiert mit der Vormerkung nach der Eigentumsumschreibung?
Sie wird gelöscht, da sie ihren Zweck erfüllt hat. Das übernimmt das Grundbuchamt in der Regel zusammen mit der Umschreibung.
Schützt mich die Vormerkung auch gegen Baulasten?
Nein. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis. Die Vormerkung sichert nur Rechte, die im Grundbuch eingetragen werden können.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.