Kurz erklärt
Ein Vorkaufsrecht gibt einer Person oder der Gemeinde das Recht, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag zu gleichen Bedingungen einzusteigen. Der Notar holt vor der Abwicklung in der Regel eine Erklärung der Gemeinde ein, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt.
Inhalt dieses Artikels
Was ist ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht gibt einer bestimmten Person oder Institution das Recht, eine Immobilie zu denselben Bedingungen zu kaufen, die ein Dritter mit dem Verkäufer vereinbart hat. Das Vorkaufsrecht wird erst ausgelöst, wenn ein Kaufvertrag geschlossen wurde. Der Berechtigte kann dann innerhalb einer Frist erklären, dass er „einsteigt“ – und der ursprüngliche Käufer geht leer aus.
Welche Vorkaufsrechte gibt es?
Gesetzliche Vorkaufsrechte
- Gemeinde: Nach dem Baugesetzbuch haben Gemeinden in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht, etwa in Sanierungsgebieten, für Flächen mit geplanter öffentlicher Nutzung oder in Gebieten mit besonderer Satzung.
- Mieter: Wird eine vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht.
- Miterben: Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht.
- Weitere Fälle: etwa im Naturschutz- oder Denkmalrecht, je nach Landesrecht.
Vertragliche Vorkaufsrechte
- Sie können zwischen Privatpersonen vereinbart und als dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen werden – zum Beispiel für Nachbarn oder Familienangehörige.
Wie läuft das beim Kauf ab?
- Nach dem Notartermin fragt der Notar bei der Gemeinde an, ob ein Vorkaufsrecht besteht bzw. ausgeübt wird.
- Die Gemeinde hat eine gesetzliche Frist, um sich zu erklären.
- In den meisten Fällen stellt sie ein Negativattest aus oder lässt die Frist verstreichen.
- Erst dann – und nach Erfüllung der übrigen Voraussetzungen – schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung.
Bei privaten Vorkaufsrechten informiert der Notar bzw. Verkäufer den Berechtigten, der dann ebenfalls eine Frist zur Entscheidung hat.
Was bedeutet das für dich?
- Zeit: Die Prüfung verlängert die Zeit bis zur Kaufpreisfälligkeit etwas.
- Risiko: In seltenen Fällen verlierst du die Immobilie an den Vorkaufsberechtigten.
- Finanzierung: Plane ausreichend bereitstellungszinsfreie Zeit ein und unterschreibe den Darlehensvertrag nicht zu früh, wenn ein Vorkaufsrecht realistisch ist.
Unser Tipp
Prüfe im Grundbuchauszug, ob in Abteilung II ein Vorkaufsrecht eingetragen ist, und frag bei vermieteten Wohnungen nach, ob der Mieter ein Vorkaufsrecht hat. Wir berücksichtigen solche Punkte bei der Terminplanung deiner Finanzierung.
Vorkaufsrecht in Sanierungs- und Satzungsgebieten
Städte nutzen ihr Vorkaufsrecht vor allem dort, wo sie städtebauliche Ziele verfolgen – etwa in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder in Gebieten mit Erhaltungssatzung. Liegt deine Wunschimmobilie in einem solchen Gebiet, erfährst du das meist aus dem Grundbuch (Sanierungsvermerk) oder auf Nachfrage bei der Stadt. Neben dem Vorkaufsrecht können dort auch Genehmigungspflichten für Kaufverträge und Umbauten gelten.
faq:
F: Muss ich als Käufer etwas tun, damit das Vorkaufsrecht geprüft wird?
A: Nein, das übernimmt der Notar im Rahmen der Kaufabwicklung.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Ein Vorkaufsrecht erlaubt den Einstieg in einen bestehenden Kaufvertrag.
- Gesetzliche Vorkaufsrechte haben z. B. Gemeinden, Mieter und Miterben.
- Der Notar holt den Verzicht der Gemeinde ein.
- In der Praxis wird es selten ausgeübt, kann aber den Ablauf verlängern.
Häufige Fragen: Vorkaufsrecht
Wie oft übt die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht aus?
Selten. In den meisten Fällen erteilt sie ein sogenanntes Negativattest. Relevant wird es vor allem in Sanierungsgebieten, bei geplanten öffentlichen Nutzungen oder in besonderen Satzungsgebieten.
Hat ein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Ja, in bestimmten Fällen: wenn eine vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und dann erstmals an einen Dritten verkauft wird.
Was passiert mit meinen Kosten, wenn ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird?
Der Vorkaufsberechtigte tritt in den Vertrag ein. Wie mit bereits entstandenen Kosten umgegangen wird, sollte der Kaufvertrag regeln.
Kann ein Vorkaufsrecht auch zu einem niedrigeren Preis ausgeübt werden?
In bestimmten Fällen kann die Gemeinde zum Verkehrswert statt zum vereinbarten Preis kaufen, wenn dieser deutlich überhöht ist. Das ist aber die Ausnahme.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.