Kurz erklärt
Der Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Er regelt Kaufpreis, Übergabe, Zahlungsbedingungen und Gewährleistung. Als Verbraucher hast du das Recht, den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin zu erhalten – nutze diese Zeit und kläre vorher deine Finanzierung.
Inhalt dieses Artikels
Warum muss ein Immobilienkaufvertrag notariell sein?
Grundstücksgeschäfte haben weitreichende Folgen. Deshalb schreibt das Gesetz vor, dass Kaufverträge über Grundstücke und Immobilien notariell beurkundet werden müssen. Ohne Notar ist der Vertrag unwirksam. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet, belehrt beide Seiten über die rechtliche Tragweite und sorgt für eine sichere Abwicklung.
Was steht im Kaufvertrag?
- Vertragsparteien und das genaue Kaufobjekt laut Grundbuch
- Kaufpreis, ggf. mit Aufteilung auf bewegliche Gegenstände
- Fälligkeitsvoraussetzungen – etwa Eintragung der Auflassungsvormerkung, Löschungsunterlagen, Vorkaufsrechtsverzicht
- Zahlungsweg, oft teilweise direkt an die Bank des Verkäufers
- Übergabe: Besitz, Nutzen und Lasten gehen meist mit vollständiger Kaufpreiszahlung über
- Gewährleistung – bei gebrauchten Immobilien meist ausgeschlossen
- Belastungsvollmacht für die Grundschuld deiner Bank
- Auflassung – die Einigung über den Eigentumsübergang
- Kostenregelung – Käufer trägt meist Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer
- Zwangsvollstreckungsunterwerfung wegen des Kaufpreises
- bei Wohnungen: Regelungen zu Hausgeld, Rücklage und Beschlüssen
Ablauf bis zum Notartermin
- Einigung mit dem Verkäufer über Preis und Konditionen.
- Finanzierung klären – idealerweise mit verbindlicher Kreditzusage.
- Notar beauftragen und Daten übermitteln.
- Vertragsentwurf erhalten – als Verbraucher in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Termin.
- Entwurf prüfen und Fragen klären.
- Notartermin: Der Notar liest den Vertrag vollständig vor und erläutert ihn. Beide Seiten unterschreiben.
- Grundschuldbestellung – meist direkt im Anschluss.
Checkliste vor der Unterschrift
- Stimmen Objektbeschreibung, Grundbuchdaten und Flurstücke?
- Sind alle mündlichen Absprachen im Vertrag enthalten (z. B. Reparaturen, Übergabetermin, Einbauküche)?
- Welche Belastungen aus Abteilung II übernimmst du?
- Bis wann muss gezahlt werden – und passt das zu deiner Finanzierung?
- Wann erfolgt die Übergabe?
- Wer trägt bereits beschlossene Sonderumlagen oder offene Erschließungskosten?
- Gibt es Zusicherungen des Verkäufers zu Eigenschaften der Immobilie?
Unser Tipp
Schick uns den Vertragsentwurf, sobald du ihn hast. Wir prüfen, ob Zahlungsfristen, Belastungsvollmacht und Auszahlungsvoraussetzungen zu deiner Finanzierung passen, und stimmen den Zeitplan mit der Bank ab. So gehst du entspannt in den Notartermin.
Nach dem Notartermin
Nach der Unterschrift kümmert sich der Notar um die weiteren Schritte: Auflassungsvormerkung, Einholung von Genehmigungen und Löschungsunterlagen, Fälligkeitsmitteilung, Anzeige beim Finanzamt und schließlich die Eigentumsumschreibung.
Übergabe und Besitzübergang
Der Kaufvertrag regelt auch, wann du die Immobilie übernimmst. Meist gehen Besitz, Nutzen und Lasten mit vollständiger Kaufpreiszahlung über. Ab diesem Tag trägst du die laufenden Kosten, das Risiko für Schäden und erhältst etwaige Mieteinnahmen. Mach bei der Übergabe ein Protokoll mit Zählerständen, Schlüsselanzahl und Zustand der Räume – das vermeidet spätere Diskussionen mit dem Verkäufer.
Was nicht im Vertrag steht, gilt nicht
Mündliche Zusagen des Verkäufers – „das Dach wurde 2015 neu gemacht“ oder „die Küche bleibt drin“ – sind nur dann verbindlich, wenn sie im notariellen Vertrag stehen. Achte darauf, dass wichtige Punkte schriftlich aufgenommen werden.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Immobilienkaufverträge müssen notariell beurkundet werden.
- Der Entwurf kommt in der Regel zwei Wochen vor dem Termin.
- Finanzierung vor dem Notartermin sicher klären.
- Alle Absprachen gehören in den Vertrag.
Häufige Fragen: Kaufvertrag
Wer beauftragt den Notar?
In der Regel der Käufer, weil er die Kosten trägt. Oft schlägt der Makler oder Verkäufer einen Notar vor – du kannst aber auch selbst einen wählen.
Kann ich den Vertragsentwurf ändern lassen?
Ja. Der Entwurf ist verhandelbar. Änderungswünsche besprichst du mit dem Verkäufer und dem Notar vor dem Termin.
Was passiert, wenn ich nach dem Notartermin nicht zahlen kann?
Dann gerätst du in Verzug. Der Verkäufer kann Verzugszinsen verlangen und nach Fristsetzung vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz fordern. Deshalb muss die Finanzierung vor dem Termin stehen.
Kann ich nach dem Notartermin vom Kaufvertrag zurücktreten?
Nur in gesetzlich oder vertraglich geregelten Fällen, etwa wenn die andere Seite ihre Pflichten nicht erfüllt. Ein freies Widerrufsrecht gibt es nicht.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.