Kurz erklärt
Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde bestätigte Bauzeichnung, die zeigt, welche Räume zu welcher Eigentumswohnung gehören und welche Flächen Gemeinschaftseigentum sind. Er ist Teil der Teilungserklärung und wichtig für jeden Wohnungskauf.
Inhalt dieses Artikels
Was ist ein Aufteilungsplan?
Wird ein Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt, muss genau festgelegt werden, was wem gehört. Diese Aufgabe erfüllt der Aufteilungsplan. Er besteht aus Bauzeichnungen – Grundrissen aller Geschosse, Schnitten und Ansichten –, in denen jede Wohnung und alle dazugehörigen Räume mit derselben Nummer gekennzeichnet sind. Keller, Dachböden oder Garagen, die zu einer Wohnung gehören, tragen dieselbe Nummer wie die Wohnung.
Der Plan wird von der Bauaufsichtsbehörde geprüft und mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung versehen. Anschließend wird er Bestandteil der Teilungserklärung und beim Grundbuchamt hinterlegt.
Was zeigt der Aufteilungsplan?
- Sondereigentum: die Räume, die ausschließlich dir gehören – also deine Wohnung und zugehörige Nebenräume.
- Gemeinschaftseigentum: alle Flächen ohne Nummer, etwa Treppenhaus, Flure, Heizungsraum oder Dach.
- Teileigentum: nicht zu Wohnzwecken genutzte Einheiten wie Gewerbeflächen oder Garagen.
Sondernutzungsrechte, zum Beispiel an einem Gartenanteil oder Stellplatz, sind häufig in einem gesonderten Lageplan zur Teilungserklärung eingezeichnet.
Warum solltest du ihn vor dem Kauf prüfen?
Bei einer Besichtigung siehst du den aktuellen Zustand – der Aufteilungsplan zeigt dir, was rechtlich tatsächlich zur Wohnung gehört. Gerade bei älteren Gebäuden gibt es manchmal Abweichungen:
- Ein Kellerraum wird seit Jahren genutzt, gehört laut Plan aber zu einer anderen Wohnung.
- Ein Dachboden wurde ausgebaut, ist im Plan aber als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen.
- Wände wurden versetzt, sodass die tatsächliche Aufteilung nicht mehr dem Plan entspricht.
Solche Unstimmigkeiten können später zu Streit mit der Eigentümergemeinschaft führen oder den Wert der Wohnung mindern.
Unser Tipp
Gleiche den Aufteilungsplan bei der Besichtigung Raum für Raum ab und notiere dir die Nummern von Wohnung, Keller und Stellplatz. So vermeidest du Überraschungen – und die Bank bekommt alle Unterlagen, die sie für deine Finanzierung braucht, auf einen Schlag.
Bedeutung für die Finanzierung
Banken verlangen bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan. Sie prüfen damit, was genau als Sicherheit dient, und berechnen auf dieser Basis den Beleihungswert. Fehlt der Plan oder ist er unvollständig, verzögert sich die Kreditzusage häufig. Auch Wohnflächenangaben im Exposé werden gern mit den Plänen abgeglichen.
Aufteilungsplan beim Neubau
Kaufst du eine Wohnung vom Bauträger, existiert der Aufteilungsplan oft schon, bevor das Haus steht. Er basiert dann auf den genehmigten Bauplänen. Weicht die spätere Ausführung ab – etwa weil ein Kellerraum anders geschnitten wird –, muss der Plan eventuell angepasst werden. Achte im Bauträgervertrag darauf, welche Änderungen der Bauträger an der Teilungserklärung vornehmen darf, und lass dir Änderungen vor der Abnahme erklären. So vermeidest du Überraschungen bei der späteren Nutzung.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Aufteilungsplan legt fest, welche Räume zu welcher Wohnung gehören.
- Er ist Teil der Teilungserklärung und beim Grundbuchamt hinterlegt.
- Vor dem Kauf solltest du ihn mit der Realität abgleichen.
- Banken benötigen ihn für die Finanzierung einer Eigentumswohnung.
Häufige Fragen: Aufteilungsplan
Wo bekomme ich den Aufteilungsplan?
Er ist Bestandteil der Grundakte beim Grundbuchamt und liegt meist auch der Hausverwaltung vor. Beim Kauf erhältst du ihn in der Regel über den Verkäufer oder Makler zusammen mit der Teilungserklärung.
Was passiert, wenn Plan und Wirklichkeit nicht übereinstimmen?
Rechtlich maßgeblich ist grundsätzlich der Aufteilungsplan. Abweichungen können dazu führen, dass Räume, die du nutzt, eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehören. Das sollte vor dem Kauf geklärt werden.
Kann ein Aufteilungsplan geändert werden?
Ja, aber meist nur mit Zustimmung der betroffenen oder aller Eigentümer, einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung und einer notariellen Änderung der Teilungserklärung.
Was bedeuten die Nummern im Aufteilungsplan?
Jede Nummer steht für eine Einheit. Alle Räume mit derselben Nummer – etwa Wohnung, Keller und Dachboden – gehören zu demselben Sondereigentum.
Ist der Aufteilungsplan dasselbe wie ein Grundriss?
Nein. Grundrisse zeigen die Raumaufteilung. Der Aufteilungsplan ordnet zusätzlich rechtlich zu, welche Räume zu welcher Einheit gehören, und ist von der Baubehörde bestätigt.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.