Kurz erklärt
Die Grundschuld ist die übliche Sicherheit für eine Baufinanzierung. Sie wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und gibt der Bank das Recht, die Immobilie im Notfall verwerten zu lassen. Anders als die Hypothek bleibt sie auch nach der Rückzahlung bestehen, bis sie gelöscht wird.
Inhalt dieses Artikels
- Was ist eine Grundschuld?
- Wie wird die Grundschuld eingetragen?
- Grundschuld und Sicherungszweckerklärung
- Grundschuld vs. Hypothek
- Was kostet die Grundschuld?
- Nach der Rückzahlung: löschen oder stehen lassen?
- Grundschuld bei der Anschlussfinanzierung
- Grundschuld und Zinsen
- Das Wichtigste auf einen Blick
- Häufige Fragen
Was ist eine Grundschuld?
Wenn eine Bank dir mehrere hunderttausend Euro für eine Immobilie leiht, braucht sie eine Sicherheit. In Deutschland ist das fast immer die Grundschuld. Sie ist ein sogenanntes Grundpfandrecht: Die Immobilie haftet für das Darlehen. Zahlst du dauerhaft nicht, kann die Bank die Zwangsversteigerung beantragen und sich aus dem Erlös bedienen.
Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen – mit Betrag, Gläubiger und Rang.
Wie wird die Grundschuld eingetragen?
- Nach der Kreditzusage schickt die Bank dem Notar eine Grundschuldbestellungsurkunde.
- Du unterschreibst beim Notar, meist direkt nach dem Kaufvertrag – dank Belastungsvollmacht auch schon vor dem Eigentumswechsel.
- Der Notar beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt.
- Die Bank erhält die Bestätigung und kann das Darlehen auszahlen.
In der Urkunde unterwirfst du dich in der Regel der sofortigen Zwangsvollstreckung. Das klingt dramatisch, ist aber Standard: Die Bank bräuchte im Ernstfall kein langwieriges Gerichtsverfahren.
Grundschuld und Sicherungszweckerklärung
Die Grundschuld ist nicht automatisch an ein bestimmtes Darlehen gebunden (anders als die Hypothek). Welche Forderungen sie absichert, regelt die Sicherungszweckerklärung. Achte darauf, dass sie eng gefasst ist – idealerweise nur für dein Baudarlehen.
Grundschuld vs. Hypothek
| Grundschuld | Hypothek | |
|---|---|---|
| Bindung an Kredit | nein (über Sicherungsvertrag) | ja (akzessorisch) |
| Nach Rückzahlung | bleibt bestehen | kann nicht mehr für neue Kredite genutzt werden |
| Wiederverwendung | für neue Kredite möglich | nicht ohne Weiteres |
| Verbreitung | Standard in der Baufinanzierung | heute selten |
Was kostet die Grundschuld?
Die Kosten für Notar und Grundbuchamt richten sich nach der Höhe der Grundschuld. Als Faustwert kannst du mit etwa 0,4 bis 0,6 % der Grundschuldsumme rechnen. Bei einer Grundschuld über 300.000 Euro sind das also grob 1.200 bis 1.800 Euro.
Nach der Rückzahlung: löschen oder stehen lassen?
Ist dein Darlehen vollständig zurückgezahlt, bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen. Die Bank gibt dir auf Wunsch eine Löschungsbewilligung. Du hast zwei Möglichkeiten:
- Löschen lassen: Kostet Notar- und Grundbuchgebühren, macht das Grundbuch „sauber“.
- Stehen lassen: Die Grundschuld kann später für einen neuen Kredit, etwa eine Modernisierung, wiederverwendet werden. Das spart Kosten für eine Neueintragung. Die Bank kann sie dann an dich abtreten (Eigentümergrundschuld).
Unser Tipp
Lass die Grundschuld ruhig etwas höher eintragen als das Darlehen – etwa inklusive Kaufnebenkosten oder einer geplanten Modernisierung. So kannst du später leichter aufstocken, ohne eine neue Grundschuld bestellen zu müssen. Wir stimmen die Höhe mit dir und der Bank ab.
Grundschuld bei der Anschlussfinanzierung
Wechselst du bei der Anschlussfinanzierung die Bank, muss die Grundschuld auf die neue Bank übertragen werden. Das geschieht meist per Abtretung – günstiger als Löschung und Neueintragung.
Grundschuld und Zinsen
In der Grundschuldurkunde stehen neben dem Betrag meist hohe Grundschuldzinsen. Sie sind eine reine Sicherheitsreserve und bedeuten nicht, dass du so viel Zinsen zahlst.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Grundschuld ist die Standardsicherheit in der Baufinanzierung.
- Sie steht in Abteilung III des Grundbuchs.
- Kosten: etwa 0,4 bis 0,6 % der Grundschuldsumme.
- Nach Rückzahlung bleibt sie bestehen und kann wiederverwendet oder gelöscht werden.
Häufige Fragen: Grundschuld
Was kostet die Eintragung einer Grundschuld?
Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld liegen zusammen häufig bei etwa 0,4 bis 0,6 % der Grundschuldsumme. Sie sind Teil der Kaufnebenkosten.
Muss ich die Grundschuld nach der Rückzahlung löschen lassen?
Nein, das ist keine Pflicht. Eine bestehende Grundschuld kann sogar nützlich sein, wenn du später wieder einen Kredit brauchst. Beim Verkauf muss sie aber in der Regel gelöscht werden.
Kann ich die Grundschuld auf eine andere Bank übertragen?
Ja, durch Abtretung. Das ist bei einer Umschuldung oft günstiger als eine Neueintragung.
Kann eine Grundschuld auf mehreren Immobilien lasten?
Ja, als sogenannte Gesamtgrundschuld. Sie wird zum Beispiel genutzt, wenn eine zweite Immobilie als Zusatzsicherheit dient.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.