Kurz erklärt
Im Grundbuch beim Amtsgericht ist festgehalten, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte und Belastungen darauf liegen. Es besteht aus Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen: I Eigentümer, II Lasten und Beschränkungen, III Grundpfandrechte wie Grundschulden.
Inhalt dieses Artikels
Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke eines Bezirks mit ihren Eigentumsverhältnissen und Belastungen verzeichnet sind. Es wird vom Grundbuchamt geführt, einer Abteilung des Amtsgerichts. In NRW ist das Grundbuch vollständig elektronisch.
Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben: Wer im Vertrauen auf den Inhalt des Grundbuchs ein Recht erwirbt, wird grundsätzlich geschützt – selbst wenn der Eintrag falsch sein sollte. Deshalb ist es die verlässliche Grundlage für jeden Immobilienkauf und jede Baufinanzierung.
Wie ist das Grundbuch aufgebaut?
Aufschrift
Amtsgericht, Grundbuchbezirk und Nummer des Grundbuchblatts.
Bestandsverzeichnis
Beschreibt das Grundstück: Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe. Bei Eigentumswohnungen steht hier der Miteigentumsanteil mit dem verbundenen Sondereigentum. Außerdem können Rechte eingetragen sein, die dem Grundstück zustehen, etwa ein Wegerecht über das Nachbargrundstück.
Abteilung I – Eigentümer
Wer ist Eigentümer, und auf welcher Grundlage (Kauf, Erbe, Schenkung)? Bei mehreren Eigentümern steht hier auch das Verhältnis, etwa „je zur Hälfte“.
Abteilung II – Lasten und Beschränkungen
Hier stehen zum Beispiel:
- Dienstbarkeiten wie Wege-, Leitungs- oder Wohnrechte
- Nießbrauch
- Vorkaufsrechte
- Auflassungsvormerkungen
- Reallasten, etwa ein Erbbauzins
- Vermerke wie Zwangsversteigerung, Insolvenz oder Testamentsvollstreckung
Abteilung III – Grundpfandrechte
Grundschulden und Hypotheken, mit denen Kredite abgesichert sind – samt Betrag und Gläubiger.
Warum ist das Grundbuch beim Kauf so wichtig?
Ein Blick ins Grundbuch zeigt dir, ob der Verkäufer wirklich Eigentümer ist, welche Rechte Dritter bestehen und welche Grundschulden noch eingetragen sind. Belastungen in Abteilung II – etwa ein Wohnrecht – können die Nutzung und den Wert erheblich einschränken. Grundschulden in Abteilung III werden beim Kauf üblicherweise gelöscht, wenn der Verkäufer seinen Kredit mit dem Kaufpreis ablöst.
Rang im Grundbuch
Eintragungen haben einen Rang, meist nach der Reihenfolge ihrer Eintragung. Der Rang entscheidet, wer bei einer Zwangsversteigerung zuerst bedient wird. Banken verlangen für ihre Grundschuld deshalb in der Regel den ersten Rang.
Unser Tipp
Lass dir den Grundbuchauszug früh vom Verkäufer oder Makler geben – idealerweise aktuell. Wir prüfen gemeinsam mit der Bank, ob Eintragungen die Finanzierung beeinflussen, bevor es zum Notartermin kommt.
Grundbuch und Kaufabwicklung
Beim Immobilienkauf wird das Grundbuch mehrfach geändert: Zuerst wird die Auflassungsvormerkung eingetragen, dann die Grundschuld deiner Bank, später die Löschung alter Belastungen und schließlich dein Eigentum. Alle Anträge stellt der Notar. Erst mit der Eintragung in Abteilung I bist du rechtlich Eigentümer.
Das Grundbuch nach dem Kauf
Nach der Eigentumsumschreibung bekommst du eine Eintragungsnachricht vom Grundbuchamt. Prüfe sie sorgfältig: Stimmen Name, Eigentumsanteile und die Grundschuld deiner Bank? Sind alte Belastungen des Verkäufers gelöscht? Fehler sind selten, sollten aber früh korrigiert werden. Heb die Nachricht gut auf – sie ist ein wichtiger Nachweis, etwa bei einer späteren Anschlussfinanzierung.
faq:
F: Was bedeutet „Belastungen in Abteilung III“?
A: Dort stehen Grundschulden und Hypotheken, also Sicherheiten für Kredite. Beim Kauf werden die Belastungen des Verkäufers in der Regel gelöscht.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Das Grundbuch zeigt Eigentum, Lasten und Grundpfandrechte.
- Es besteht aus Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I bis III.
- Einsicht ist mit berechtigtem Interesse möglich.
- Eigentümer wirst du erst mit der Eintragung in Abteilung I.
Häufige Fragen: Grundbuch
Wer darf ins Grundbuch schauen?
Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt – zum Beispiel Eigentümer, Gläubiger oder ernsthafte Kaufinteressenten mit Vollmacht des Eigentümers. Notare und Banken haben erleichterten Zugang.
Was kostet ein Grundbuchauszug?
Ein einfacher Ausdruck kostet beim Grundbuchamt eine geringe Gebühr, ein beglaubigter etwas mehr. Die genauen Beträge richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.
Was ist ein Wohnungsgrundbuch?
Für jede Eigentumswohnung wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Darin stehen Miteigentumsanteil, Sondereigentum und etwaige Sondernutzungsrechte.
Was ist die Grundakte?
Die Sammlung aller Urkunden, auf denen Eintragungen im Grundbuch beruhen – etwa Kaufverträge, Teilungserklärungen oder Bewilligungen von Dienstbarkeiten.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.