Kurz erklärt
Kann ein Eigentümer seine Kredite dauerhaft nicht bedienen, kann die Bank die Zwangsversteigerung der Immobilie beantragen. Auch Käufer können bei Zwangsversteigerungen Immobilien erwerben – die Finanzierung muss dann sehr kurzfristig stehen, und es gibt besondere Risiken.
Inhalt dieses Artikels
Was ist eine Zwangsversteigerung?
Die Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, mit dem Gläubiger ihre Forderungen durch den Verkauf einer Immobilie durchsetzen. Meist beantragt sie eine Bank, wenn der Eigentümer sein Darlehen dauerhaft nicht mehr bedient. Grundlage ist die Grundschuld mit der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung.
Zuständig ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.
Ablauf in groben Zügen
- Antrag des Gläubigers beim Amtsgericht.
- Beschlagnahme und Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch.
- Verkehrswertgutachten durch einen vom Gericht bestellten Sachverständigen.
- Festsetzung des Verkehrswerts und Bekanntmachung des Termins.
- Versteigerungstermin mit Bietzeit.
- Zuschlag an den Meistbietenden – der Ersteher wird mit dem Zuschlag Eigentümer.
- Verteilungstermin, in dem der Erlös nach Rang an die Gläubiger verteilt wird.
Wichtige Grenzen im ersten Termin
- 5/10-Grenze: Liegt das Meistgebot unter 50 % des Verkehrswerts, wird der Zuschlag im ersten Termin versagt.
- 7/10-Grenze: Liegt es unter 70 %, kann ein Gläubiger die Versagung beantragen.
Im zweiten Termin gelten diese Grenzen nicht mehr.
Kaufen bei der Zwangsversteigerung: Chancen und Risiken
Chancen:
- Möglicher Erwerb unter Marktwert
- Keine Maklerprovision
- Grunderwerbsteuer nur auf das Meistgebot
Risiken:
- Keine Innenbesichtigung möglich, oft nur das Gutachten als Informationsquelle
- Keine Gewährleistung für Mängel
- Bestehenbleibende Rechte: Vorrangige Rechte, etwa ein Wohnrecht, können bestehen bleiben
- Mieter oder Bewohner: Eine Räumung kann Zeit kosten
- Emotionale Bietdynamik: Gebote über dem Marktwert sind keine Seltenheit
Finanzierung einer Versteigerungsimmobilie
- Vorab klären: Die Finanzierungszusage muss vor dem Termin stehen – mit einem Höchstbetrag, bis zu dem du bietest.
- Sicherheitsleistung: Im Termin sind 10 % des Verkehrswerts per Bankverrechnungsscheck oder vorheriger Überweisung zu leisten – Bargeld ist nicht zulässig.
- Zahlung: Der Rest des Gebots ist zum Verteilungstermin, meist wenige Wochen nach dem Zuschlag, fällig.
- Grundschuld: Wird nach dem Zuschlag eingetragen; Banken brauchen dafür eine besondere Abwicklung.
Unser Tipp
Eine Versteigerung ist nichts für spontane Entscheidungen. Sprich uns mindestens einige Wochen vor dem Termin an – wir klären, welche Bank Versteigerungsobjekte finanziert, und legen gemeinsam dein Höchstgebot fest. Und falls du selbst in Zahlungsschwierigkeiten bist: Melde dich früh, gemeinsam lassen sich oft Lösungen finden.
Wie finde ich Versteigerungstermine?
Zwangsversteigerungstermine werden öffentlich bekannt gemacht – im Internet über das Justizportal der Länder, im Amtsblatt und an der Gerichtstafel. Dort findest du auch das Verkehrswertgutachten zum Download. Lies es sorgfältig, insbesondere die Abschnitte zu Zustand, Rechten Dritter und Mietverhältnissen.
faq:
F: Wie hoch sind die Nebenkosten beim Ersteigern?
A: Es fallen Grunderwerbsteuer auf das Meistgebot sowie Gerichtskosten für den Zuschlag und die Grundbucheintragung an. Maklerprovision entfällt.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren zur Verwertung einer Immobilie.
- Käufer können günstig erwerben, tragen aber besondere Risiken.
- Finanzierung und Sicherheitsleistung müssen vor dem Termin stehen.
- Eigentümer sollten bei Zahlungsproblemen früh mit der Bank sprechen.
Häufige Fragen: Zwangsversteigerung
Kann ich eine Immobilie aus der Zwangsversteigerung finanzieren?
Ja, aber die Finanzierung muss vor dem Termin geklärt sein. Im Termin ist eine Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts zu erbringen, und der Rest muss innerhalb weniger Wochen gezahlt werden.
Kann ich die Immobilie vorher besichtigen?
Oft nicht von innen. Du bist auf das Gutachten des Gerichts und den Außeneindruck angewiesen. Das ist eines der größten Risiken.
Was können Eigentümer tun, um eine Zwangsversteigerung zu vermeiden?
Frühzeitig mit der Bank sprechen, Stundungen oder Tilgungsaussetzungen verhandeln, umschulden oder die Immobilie freihändig verkaufen – meist zu einem besseren Preis als in der Versteigerung.
Kann ich auch schriftlich bieten?
Nein. Gebote müssen im Versteigerungstermin persönlich oder durch einen Bevollmächtigten mit notariell beglaubigter Vollmacht abgegeben werden.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.