Kurz erklärt
Beim Erbbaurecht kaufst du nicht das Grundstück, sondern das Recht, darauf ein Gebäude zu haben – meist für 60 bis 99 Jahre. Dafür zahlst du dem Grundstückseigentümer einen regelmäßigen Erbbauzins. Die Finanzierung ist möglich, einige Banken sind aber zurückhaltend.
Inhalt dieses Artikels
Was ist ein Erbbaurecht?
Beim Erbbaurecht fallen Eigentum an Grundstück und Gebäude auseinander. Der Erbbaurechtsgeber – häufig eine Kirche, eine Stiftung oder eine Kommune – bleibt Eigentümer des Grundstücks. Du als Erbbauberechtigter erhältst das Recht, auf diesem Grundstück ein Gebäude zu errichten oder ein bestehendes Gebäude zu besitzen. Das Haus gehört dir, das Grundstück nicht.
Das Erbbaurecht wird für eine lange Zeit vereinbart, meist 60 bis 99 Jahre. Es wird in einem eigenen Erbbaugrundbuch eingetragen und kann verkauft, vererbt und – mit Zustimmung des Grundstückseigentümers – beliehen werden. Als Gegenleistung zahlst du einen regelmäßigen Erbbauzins.
Vorteile
- Niedrigere Anschaffungskosten: Du musst das Grundstück nicht kaufen. Gerade in teuren Lagen kann das viel Geld sparen.
- Geringere Grunderwerbsteuer: Sie wird auf den kapitalisierten Erbbauzins bzw. den Kaufpreis des Gebäudes berechnet, nicht auf den Grundstückswert.
- Zugang zu Lagen, die sonst kaum bezahlbar wären.
Nachteile
- Laufende Kosten: Der Erbbauzins wird dauerhaft fällig – wie eine Miete für das Grundstück.
- Anpassungsklauseln: Viele Verträge koppeln den Erbbauzins an den Verbraucherpreisindex. Er kann also steigen.
- Zustimmungspflichten: Verkauf, Belastung mit einer Grundschuld oder größere Umbauten brauchen oft die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers.
- Wertentwicklung: Die Wertsteigerung des Grundstücks kommt nicht dir zugute. Mit abnehmender Restlaufzeit kann der Wert deines Erbbaurechts sinken.
- Finanzierung: Nicht jede Bank finanziert Erbbaurechte, und manche nur zu schlechteren Konditionen.
Worauf Banken achten
Für die Finanzierung eines Erbbaurechts sind einige Punkte entscheidend:
- Restlaufzeit: Sie sollte deutlich länger sein als die Laufzeit des Darlehens – viele Banken erwarten mindestens 30 Jahre Restlaufzeit über das Ende der Finanzierung hinaus.
- Zustimmung zur Belastung: Der Erbbaurechtsgeber muss der Eintragung der Grundschuld zustimmen.
- Rang des Erbbauzinses: Er steht im Erbbaugrundbuch meist vor der Grundschuld. Banken verlangen deshalb häufig eine sogenannte Stillhalteerklärung: Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich, bei einer Zwangsversteigerung sein Recht nicht zu Lasten der Bank auszuüben.
- Heimfallregelungen: Unter welchen Bedingungen kann der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht zurückfordern?
- Entschädigung bei Ablauf: Wie hoch ist sie?
Beispiel
Ein Haus auf Erbbaurecht kostet 280.000 Euro. Ein vergleichbares Haus mit eigenem Grundstück würde 380.000 Euro kosten. Dafür zahlst du jährlich einen Erbbauzins von 3.000 Euro, also 250 Euro im Monat. Kurzfristig ist das Erbbaurecht günstiger. Über viele Jahrzehnte summiert sich der Erbbauzins jedoch, und die Wertsteigerung des Grundstücks fehlt. Ob sich das Modell lohnt, hängt vom Zinsniveau, der Restlaufzeit und deinen Plänen ab.
Unser Tipp
Schick uns den Erbbaurechtsvertrag früh im Prozess. Restlaufzeit, Zustimmungspflichten und Stillhalteerklärung entscheiden darüber, welche Banken überhaupt infrage kommen. Wir kennen die Institute, die Erbbaurechte zu fairen Konditionen finanzieren.
Erbbaurecht in der Haushaltsrechnung
Den Erbbauzins berücksichtigen Banken in deiner Haushaltsrechnung wie eine zusätzliche monatliche Verpflichtung. Er verringert also den Betrag, der für die Kreditrate zur Verfügung steht. Bei einer realistischen Planung solltest du außerdem mögliche Erhöhungen durch Wertsicherungsklauseln einkalkulieren.
Erbbaurecht in der Praxis
In der Region vergeben vor allem Kirchen und Kommunen Grundstücke im Erbbaurecht.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Du besitzt das Gebäude, nicht das Grundstück.
- Dafür zahlst du einen laufenden Erbbauzins.
- Restlaufzeit und Vertragsklauseln sind für Wert und Finanzierung entscheidend.
- Nicht jede Bank finanziert Erbbaurechte – ein Vergleich lohnt sich besonders.
Häufige Fragen: Erbbaurecht
Was passiert am Ende des Erbbaurechts?
Das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer zurück. Er muss dafür in der Regel eine Entschädigung zahlen, deren Höhe im Erbbaurechtsvertrag geregelt ist. Oft wird das Erbbaurecht aber vorher verlängert.
Kann ich das Grundstück später kaufen?
Manchmal. Einige Erbbaurechtsgeber, etwa Kirchen oder Kommunen, bieten den Kauf an; einen Anspruch darauf hast du nur, wenn er vertraglich vereinbart ist.
Ist Erbpacht dasselbe wie Erbbaurecht?
Umgangssprachlich ja. Rechtlich korrekt ist der Begriff Erbbaurecht; die historische Erbpacht gibt es in Deutschland so nicht mehr.
Kann ich ein Erbbaurecht verkaufen?
Ja, meist mit Zustimmung des Grundstückseigentümers. Der Käufer übernimmt dann das Erbbaurecht mit allen Rechten und Pflichten, einschließlich des Erbbauzinses.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.