Kurz erklärt
Der Erbbauzins ist die regelmäßige Zahlung an den Eigentümer eines Grundstücks, auf dem du per Erbbaurecht ein Haus besitzt. Er wird meist jährlich als Prozentsatz des Grundstückswerts berechnet und ist häufig an die Inflation gekoppelt. Banken berücksichtigen ihn in deiner Haushaltsrechnung.
Inhalt dieses Artikels
Was ist der Erbbauzins?
Wer eine Immobilie auf Erbbaurecht besitzt, zahlt dem Grundstückseigentümer eine Art Pacht für den Boden: den Erbbauzins. Er ist die Gegenleistung dafür, dass du das Grundstück über Jahrzehnte nutzen darfst, ohne es kaufen zu müssen.
Der Erbbauzins wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt und als Reallast im Erbbaugrundbuch eingetragen. Er ist damit dinglich gesichert und geht bei einem Verkauf auf den neuen Erbbauberechtigten über.
Wie wird der Erbbauzins berechnet?
Meist wird der Erbbauzins als Prozentsatz des Bodenwerts bei Vertragsabschluss berechnet. Grundlage ist oft der Bodenrichtwert.
Beispiel: Ein Grundstück hat 500 m², der Bodenrichtwert beträgt 280 Euro pro m². Der Bodenwert liegt damit bei 140.000 Euro. Bei einem Erbbauzins von 3 % zahlst du 4.200 Euro im Jahr, also 350 Euro im Monat.
Anpassung über Wertsicherungsklauseln
Die meisten Erbbaurechtsverträge enthalten eine Wertsicherungsklausel. Sie koppelt den Erbbauzins an den Verbraucherpreisindex. Steigen die Lebenshaltungskosten, steigt auch der Erbbauzins – meist nach Überschreiten einer bestimmten Veränderung oder in festen Zeitabständen.
Für Erbbaurechte an Wohngebäuden sieht das Gesetz Schutzmechanismen vor: Erhöhungen dürfen in der Regel nicht unbillig sein und sind an die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung gebunden. Trotzdem können sie über Jahrzehnte spürbar sein.
Erbbauzins und Finanzierung
Für deine Baufinanzierung spielt der Erbbauzins an zwei Stellen eine Rolle:
1. Haushaltsrechnung: Die Bank behandelt ihn wie eine laufende Verpflichtung. 350 Euro Erbbauzins im Monat reduzieren den Betrag, der für die Kreditrate zur Verfügung steht.
2. Rangfolge im Grundbuch: Der Erbbauzins steht meist vor der Grundschuld der Bank. Würde das Erbbaurecht zwangsversteigert, könnte das die Bank benachteiligen. Deshalb verlangen Banken oft eine Stillhalteerklärung des Grundstückseigentümers oder einen Rangrücktritt.
Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht
Auch bei der Bestellung oder beim Kauf eines Erbbaurechts fällt Grunderwerbsteuer an. Bei der Neubestellung wird sie auf den kapitalisierten Wert des Erbbauzinses berechnet. Beim Kauf eines bestehenden Erbbaurechts mit Gebäude zusätzlich auf den Kaufpreis. Das ist meist deutlich weniger als beim Kauf eines Grundstücks mit Haus.
Unser Tipp
Rechne den Erbbauzins über die gesamte Finanzierungsdauer mit – inklusive realistischer Erhöhungen. Erst dann siehst du, ob das Erbbaurecht im Vergleich zu einem Kauf mit Grundstück wirklich günstiger ist. Wir stellen dir beide Varianten gern gegenüber.
Verhandeln lohnt sich
Bei neuen Erbbaurechten und bei Verlängerungen ist die Höhe des Erbbauzinses oft verhandelbar. Manche Kommunen bieten Familien mit Kindern ermäßigte Erbbauzinsen an, um bezahlbares Wohneigentum zu fördern. Es lohnt sich also, bei der Stadt nachzufragen.
Erbbauzins bei Verlängerung
Läuft ein Erbbaurecht aus und wird verlängert, wird der Erbbauzins oft neu festgesetzt – häufig auf Basis des aktuellen Bodenwerts. Das kann eine deutliche Steigerung bedeuten.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Erbbauzins ist die laufende Zahlung für die Nutzung des Grundstücks.
- Er wird meist als Prozentsatz des Bodenwerts berechnet.
- Wertsicherungsklauseln können ihn im Laufe der Zeit erhöhen.
- Banken berücksichtigen ihn in der Haushaltsrechnung und achten auf die Rangfolge im Grundbuch.
Häufige Fragen: Erbbauzins
Wie hoch ist der Erbbauzins üblicherweise?
Häufig zwischen 2 und 5 % des Bodenwerts pro Jahr, bei Kirchen und Kommunen teils darunter, bei neueren Verträgen teils darüber. Die Höhe ist Verhandlungssache und steht im Erbbaurechtsvertrag.
Kann der Erbbauzins erhöht werden?
Ja, wenn eine Wertsicherungsklausel vereinbart ist, meist gekoppelt an den Verbraucherpreisindex. Für Wohngebäude gelten gesetzliche Grenzen, damit die Erhöhung nicht unbillig ausfällt.
Ist der Erbbauzins steuerlich absetzbar?
Bei vermieteten Immobilien in der Regel als Werbungskosten. Bei selbst genutzten Immobilien nicht.
Kann der Erbbauzins kapitalisiert werden?
Manche Erbbaurechtsgeber erlauben eine Einmalzahlung statt laufender Zahlungen. Das kann sinnvoll sein, bindet aber viel Kapital.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.