Kurz erklärt
Anschaffungskosten sind alle Kosten, die du aufwendest, um eine Immobilie zu erwerben und nutzbar zu machen – also Kaufpreis plus Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Für Vermieter sind sie die Basis der steuerlichen Abschreibung.
Inhalt dieses Artikels
Was sind Anschaffungskosten?
Unter Anschaffungskosten versteht man alle Aufwendungen, die nötig sind, um eine Immobilie zu erwerben und in einen nutzbaren Zustand zu versetzen. Beim Immobilienkauf sind das vor allem der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten. Der Begriff stammt aus dem Steuerrecht und ist besonders für Vermieter wichtig, spielt aber auch bei der Finanzierungsplanung eine zentrale Rolle.
Was gehört dazu?
Zu den typischen Anschaffungskosten beim Immobilienkauf zählen:
- Kaufpreis der Immobilie (Gebäude und Grundstück)
- Grunderwerbsteuer – in NRW 6,5 % des Kaufpreises
- Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags
- Grundbuchkosten für Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung
- Maklerprovision, sofern du einen Anteil zahlst
- Kosten für Gutachten, die im Zusammenhang mit dem Kauf stehen
Nicht dazu gehören Kosten der Finanzierung, also Zinsen, Bereitstellungszinsen oder die Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld. Sie sind Finanzierungskosten und werden steuerlich anders behandelt.
Beispiel
Du kaufst eine Eigentumswohnung in Eschweiler für 240.000 Euro, um sie zu vermieten.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 240.000 € |
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 15.600 € |
| Notar und Grundbuch (Kaufvertrag, ca. 1,5 %) | 3.600 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 8.568 € |
| Anschaffungskosten gesamt | 267.768 € |
Für die Abschreibung wird dieser Betrag anschließend auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt, denn nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar.
Warum sind Anschaffungskosten für Vermieter wichtig?
Bei vermieteten Immobilien bilden die Anschaffungskosten des Gebäudes die Bemessungsgrundlage für die AfA. Je höher sie sind, desto mehr kannst du jedes Jahr steuerlich geltend machen. Deshalb lohnt es sich, alle Belege sorgfältig aufzubewahren.
Achtung bei Renovierungen kurz nach dem Kauf: Übersteigen die Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren netto 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Dann kannst du sie nicht sofort absetzen, sondern nur über die Abschreibung verteilt. Das kann die Steuerplanung deutlich verändern.
Unser Tipp
Planst du nach dem Kauf eine größere Modernisierung, sprich vorher mit deinem Steuerberater über die 15-%-Grenze. Wir sorgen dafür, dass die Finanzierung der Modernisierung von Anfang an mitgeplant ist – das ist meist günstiger als ein späterer Zusatzkredit.
Anschaffungskosten und Finanzierung
Für deine Baufinanzierung ist die Summe aller Anschaffungskosten der Ausgangspunkt. Die Bank schaut sich an, welcher Teil davon mit Eigenkapital gedeckt ist. Viele Institute erwarten, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Werden auch diese finanziert, spricht man von einer 110-%-Finanzierung – möglich, aber meist teurer.
Anschaffungskosten richtig dokumentieren
Hebe alle Belege rund um den Kauf sorgfältig auf: Kaufvertrag, Grunderwerbsteuerbescheid, Notar- und Grundbuchrechnungen, Maklerrechnung und Rechnungen für Gutachten. Wer später vermietet oder die Immobilie verkauft, braucht diese Unterlagen für die Steuer. Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen, bei dem die Anschaffungskosten den steuerpflichtigen Gewinn mindern – bei durchgängiger Selbstnutzung gelten allerdings Ausnahmen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Anschaffungskosten = Kaufpreis + Kaufnebenkosten.
- Finanzierungskosten gehören nicht dazu.
- Für Vermieter sind sie die Basis der AfA.
- Hohe Renovierungskosten kurz nach dem Kauf können zu Anschaffungskosten werden.
Häufige Fragen: Anschaffungskosten
Gehört die Finanzierung zu den Anschaffungskosten?
Nein. Zinsen, Bereitstellungszinsen oder Kosten der Grundschuldbestellung sind Finanzierungskosten. Bei vermieteten Immobilien können sie aber in der Regel sofort als Werbungskosten abgesetzt werden.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, die ohne Umsatzsteuer mehr als 15 % des Gebäudewerts betragen. Sie werden steuerlich nicht sofort abgezogen, sondern den Anschaffungskosten zugerechnet und über die AfA abgeschrieben.
Spielen Anschaffungskosten auch bei Selbstnutzern eine Rolle?
Für die Steuer meist nicht, für die Finanzierung aber sehr: Die Bank will wissen, wie hoch dein gesamter Kapitalbedarf ist – und der umfasst alle Anschaffungskosten.
Zählen Renovierungskosten vor dem Einzug zu den Anschaffungskosten?
Bei Selbstnutzern spielt das steuerlich keine Rolle. Bei Vermietern können sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten, wenn sie in den ersten drei Jahren netto mehr als 15 % des Gebäudewerts ausmachen.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.