Sondereigentum

Was ist Sondereigentum?

Wenn ein Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, gehört jedem Eigentümer ein Teil allein: das Sondereigentum. Es umfasst in erster Linie die Räume deiner Wohnung und Bestandteile, die verändert oder entfernt werden können, ohne das Gemeinschaftseigentum oder andere Eigentümer zu beeinträchtigen.

Verbunden ist das Sondereigentum immer mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Beides zusammen bildet das Wohnungseigentum und wird im Wohnungsgrundbuch eingetragen.

Was gehört typischerweise zum Sondereigentum?

• die Räume der Wohnung
• nichttragende Innenwände
• Innentüren
• Bodenbeläge, Wand- und Deckenputz, Tapeten
• Sanitärobjekte wie Badewanne, Dusche, WC
• Einbauküche
• Leitungen ab der Abzweigung vom Hauptstrang (je nach Teilungserklärung)
• Heizkörper in der Wohnung (häufig, aber nicht immer)
• zugeordnete Nebenräume wie Kellerabteil oder Dachboden, wenn im Aufteilungsplan so gekennzeichnet

Was gehört nicht dazu?

Alles, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes notwendig ist oder dem gemeinsamen Gebrauch dient, ist zwingend Gemeinschaftseigentum – auch wenn es sich in deiner Wohnung befindet:

• tragende Wände und Decken
• Fenster und Wohnungseingangstür (in der Regel)
• Hauptleitungen und Heizungsstränge
• Fassade, Dach, Fundament

Rechte und Pflichten

Rechte:

• Du kannst dein Sondereigentum selbst nutzen, vermieten, verkaufen oder vererben.
• Du kannst es innen gestalten, solange du das Gemeinschaftseigentum und andere Eigentümer nicht beeinträchtigst.

Pflichten:

• Du trägst die Kosten für Instandhaltung und Reparatur deines Sondereigentums selbst.
• Du musst Rücksicht auf die anderen Eigentümer nehmen (z. B. Lärmschutz bei Umbauten).
• Du musst dem Verwalter bzw. Handwerkern Zutritt gewähren, wenn Arbeiten am Gemeinschaftseigentum nötig sind.

Unser Tipp
Die genaue Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum steht in der Teilungserklärung – und die unterscheidet sich von Haus zu Haus. Lies sie vor dem Kauf gründlich. Wir benötigen sie ohnehin für die Finanzierung und prüfen dabei, ob alles zum Exposé passt.

Umbauten im Sondereigentum

In deinem Sondereigentum kannst du vieles verändern – Böden erneuern, Bad sanieren, nichttragende Wände versetzen. Sobald ein Umbau aber das Gemeinschaftseigentum berührt, etwa beim Durchbruch einer tragenden Wand, beim Austausch der Fenster oder beim Anschluss an Hauptleitungen, brauchst du die Zustimmung der Gemeinschaft. Auch Lärmschutz spielt eine Rolle: Ein neuer Bodenbelag darf den Trittschallschutz zu den Nachbarn nicht verschlechtern.

Sondereigentum und Versicherung

Schäden an deinem Sondereigentum sind häufig über die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft mitversichert, etwa bei Leitungswasserschäden. Einrichtung und Möbel gehören dagegen in die Hausratversicherung. Prüfe, welche Bestandteile wie versichert sind.

Sondereigentum beim Kauf prüfen

Stimmt das Sondereigentum laut Teilungserklärung mit dem überein, was dir gezeigt wurde? Gehört der Kellerraum wirklich dazu? Solche Fragen klärst du am besten mit Aufteilungsplan und Grundbuch vor dem Notartermin.

faq:
F: Gehören Heizkörper zum Sondereigentum?
A: Das hängt von der Teilungserklärung ab. Oft ja, manchmal gelten sie als Teil der zentralen Heizungsanlage und damit als Gemeinschaftseigentum.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Sondereigentum ist der Teil der Wohnanlage, der dir allein gehört.
• Es ist immer mit einem Miteigentumsanteil verbunden.
• Tragende und gemeinschaftlich genutzte Teile gehören nicht dazu.
• Die Teilungserklärung regelt die Details.