Kurz erklärt
Beim Neubau errichtest du ein Gebäude neu – selbst als Bauherr oder über einen Bauträger. Das Geld wird in Raten nach Baufortschritt ausgezahlt, deshalb spielen Bereitstellungszinsen, ein sauberer Zahlungsplan und ein Kostenpuffer eine große Rolle.
Inhalt dieses Artikels
Neubau: Selbst bauen oder kaufen?
Es gibt zwei grundlegende Wege zum neuen Haus:
1. Selbst bauen (als Bauherr)
Du kaufst ein Grundstück und beauftragst einen Architekten, Generalunternehmer oder Fertighausanbieter. Du hast maximale Gestaltungsfreiheit, trägst aber mehr Verantwortung und Kostenrisiko.
2. Kauf vom Bauträger
Du kaufst Grundstück und Haus aus einer Hand, meist schlüsselfertig zum Festpreis. Weniger Aufwand, weniger Gestaltungsfreiheit. Gezahlt wird nach MaBV.
Die Kosten eines Neubaus
- Grundstück inklusive Kaufnebenkosten
- Baukosten für das Haus
- Baunebenkosten (Planung, Genehmigung, Anschlüsse, Versicherungen) – oft 15 bis 20 % der Baukosten
- Außenanlagen wie Terrasse, Garage, Garten
- Ausstattung wie Küche und Einbaumöbel
- Finanzierungskosten wie Bereitstellungszinsen und Grundschuld
- Puffer von rund 10 % für Unvorhergesehenes
Wie funktioniert die Neubaufinanzierung?
Anders als beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird das Darlehen nicht auf einmal ausgezahlt, sondern in Teilbeträgen nach Baufortschritt:
- Finanzierungszusage vor Grundstückskauf bzw. Bauvertrag.
- Einsatz des Eigenkapitals – meist zuerst.
- Teilauszahlungen gegen Rechnungen oder Bautenstandsberichte.
- Zinszahlungen auf die bereits ausgezahlten Beträge während der Bauphase.
- Volle Rate ab vollständiger Auszahlung.
Für nicht abgerufene Beträge fallen nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen an. Deshalb ist eine ausreichend lange freie Zeit beim Neubau besonders wichtig.
Förderung für Neubauten
- Klimafreundlicher Neubau (KfW): für besonders effiziente Gebäude.
- Wohneigentum für Familien (KfW): für Familien mit Kindern und begrenztem Einkommen.
- Wohneigentumsprogramm (KfW 124): ergänzender Kredit unabhängig vom Standard.
- Landesförderung der NRW.BANK: für selbst genutztes Wohneigentum.
Anträge müssen meist vor Baubeginn bzw. vor dem Kaufvertrag gestellt werden.
Die Doppelbelastung einplanen
Während der Bauphase zahlst du oft noch Miete und gleichzeitig Zinsen für das Baudarlehen. Bei Verzögerungen kann sich diese Phase verlängern. Ein finanzieller Puffer und eine realistische Zeitplanung sind deshalb entscheidend.
Unser Tipp
Beim Neubau entscheiden die Details: bereitstellungszinsfreie Zeit, Auszahlungsmodalitäten, Förderanträge und ein ausreichender Puffer. Wir begleiten dich vom ersten Kostenüberblick bis zur letzten Rate – damit dein Neubau finanziell so solide steht wie das Fundament.
Neubau: Doppelbelastung realistisch rechnen
Rechne vor Baubeginn konkret durch, wie hoch deine monatliche Belastung während der Bauphase ist: Miete plus Zinsen auf die bereits ausgezahlten Darlehensbeträge, eventuell Bereitstellungszinsen. Zum Ende der Bauphase, wenn schon ein Großteil ausgezahlt ist, kann diese Summe deutlich über der späteren Rate liegen. Tilgungsfreie Anlaufjahre bei Förderkrediten oder eine Tilgungsaussetzung während der Bauzeit können die Doppelbelastung abfedern.
Checkliste vor dem Baustart
- Finanzierungszusage und Förderzusagen liegen vor
- Baugenehmigung oder Freistellung vorhanden
- Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung abgeschlossen
- Zahlungsplan mit Bank abgestimmt
- Puffer für Unvorhergesehenes eingeplant
faq:
F: Kann ich während des Baus die Finanzierung erhöhen?
A: Möglich ist das, aber nicht garantiert. Die Bank prüft erneut Bonität und Wert. Deshalb sollte der Puffer von Anfang an eingeplant sein.
F: Wie finanziere ich Außenanlagen, die erst später kommen?
A: Am besten von Anfang an in der Finanzierung einplanen. Manche Banken zahlen den Anteil für Außenanlagen auch nach Einzug noch aus.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Neubau als Bauherr oder über einen Bauträger.
- Auszahlung in Raten nach Baufortschritt.
- Baunebenkosten, Außenanlagen und Puffer einplanen.
- Förderungen vor Baubeginn beantragen.
Häufige Fragen: Neubau
Was ist günstiger: Neubau oder Bestandsimmobilie?
Pauschal lässt sich das nicht sagen. Neubauten sind in der Anschaffung oft teurer, haben aber niedrigere Energie- und Instandhaltungskosten und bessere Förderchancen. Bestandsimmobilien sind günstiger, brauchen aber häufig Modernisierung.
Wie lange dauert ein Neubau?
Vom Planungsbeginn bis zum Einzug meist ein bis zwei Jahre, abhängig von Genehmigung, Bauweise und Auslastung der Firmen. Fertighäuser stehen oft schneller.
Wann sollte ich die Finanzierung abschließen?
So, dass die Zusage vor dem Grundstückskauf bzw. Vertragsabschluss mit dem Bauunternehmen steht – aber nicht so früh, dass Bereitstellungszinsen unnötig lange laufen.
Wann beginnt die volle Rate beim Neubau?
Meist nach vollständiger Auszahlung des Darlehens. Bis dahin zahlst du nur Zinsen auf die bereits abgerufenen Beträge.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.