Kurz erklärt
Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Sie ist die Grundlage für die Berechnung der Mietrendite und wird von Banken bei vermieteten Immobilien als Einnahme angesetzt – meist mit einem Abschlag für Leerstand und Kosten.
Inhalt dieses Artikels
Was ist die Nettokaltmiete?
Die Nettokaltmiete – auch Grundmiete genannt – ist der Betrag, den ein Mieter nur für die Überlassung der Wohnung zahlt. Nebenkosten für Heizung, Wasser, Müll oder Hausreinigung sind darin nicht enthalten. Sie werden zusätzlich als Vorauszahlung erhoben und jährlich abgerechnet.
Die verschiedenen Mietbegriffe
| Begriff | Enthält |
|---|---|
| Nettokaltmiete | nur die Miete für die Wohnung |
| Bruttokaltmiete | Nettokaltmiete + kalte Betriebskosten (Wasser, Müll, Grundsteuer …) |
| Warmmiete | Bruttokaltmiete + Heiz- und Warmwasserkosten |
In Mietverträgen und Exposés wird meist die Nettokaltmiete genannt, weil sie am besten vergleichbar ist.
Warum ist die Nettokaltmiete für Kapitalanleger wichtig?
Sie ist die Basis vieler Kennzahlen:
- Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
- Ertragswert = wird aus der nachhaltig erzielbaren Nettokaltmiete abgeleitet
- Cashflow = Nettokaltmiete minus Rate, nicht umlagefähige Kosten und Rücklage
Die Betriebskosten sind für den Vermieter grundsätzlich ein Durchlaufposten, soweit sie umgelegt werden. Entscheidend für die Rendite ist daher die Nettokaltmiete.
Nettokaltmiete in der Finanzierung
Bei der Finanzierung einer vermieteten Immobilie berücksichtigt die Bank die Mieteinnahmen in der Haushaltsrechnung bzw. bei der Kapitaldienstfähigkeit. Dabei gilt meist:
- Abschlag: Oft werden nur 70 bis 80 % der Nettokaltmiete angerechnet, um Leerstand und Kosten abzudecken.
- Marktüblichkeit: Liegt die Miete deutlich über dem Marktniveau, setzt die Bank eventuell nur die marktübliche Miete an.
- Nachweise: Mietverträge und Kontoauszüge über Mieteingänge.
Mietpotenzial realistisch einschätzen
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie lohnt ein Vergleich der aktuellen Nettokaltmiete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Liegt die Miete darunter, gibt es Potenzial – aber Mieterhöhungen sind nur im Rahmen des Mietrechts möglich. Wichtige Stichworte: Kappungsgrenze, Mietspiegel, Modernisierungsumlage und – in bestimmten Gebieten – die Mietpreisbremse bei Neuvermietung.
Unser Tipp
Rechne bei einer Kapitalanlage mit der aktuellen, tatsächlich gezahlten Nettokaltmiete – nicht mit einer erhofften Zukunftsmiete. Wir erstellen dir eine realistische Cashflow-Rechnung und zeigen, wie die Bank die Mieteinnahmen bewertet.
Nettokaltmiete und Mietspiegel
Viele Städte veröffentlichen einen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung ausweist. Für Kapitalanleger ist er ein wichtiges Werkzeug, um einzuschätzen, ob die aktuelle Miete marktgerecht ist und wie viel Spielraum für Erhöhungen besteht. Liegt die Miete bereits deutlich über der Vergleichsmiete, ist das Steigerungspotenzial begrenzt – und die Bank setzt eventuell nur die ortsübliche Miete an.
Kappungsgrenze beachten
Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind nur in begrenztem Umfang innerhalb von drei Jahren zulässig (Kappungsgrenze). In angespannten Wohnungsmärkten gelten teils niedrigere Grenzen. Das solltest du bei der Renditeplanung berücksichtigen.
faq:
F: Wie berechnet die Bank Mieteinnahmen bei einer leerstehenden Wohnung?
A: Mit einer marktüblichen Miete, oft mit Abschlag. Manche Banken verlangen einen Mietvertrag vor Auszahlung.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten.
- Sie ist Grundlage für Mietrendite, Kaufpreisfaktor und Ertragswert.
- Banken rechnen sie meist nur mit Abschlag an.
- Mieterhöhungen sind nur im Rahmen des Mietrechts möglich.
Häufige Fragen: Nettokaltmiete
Was ist der Unterschied zwischen Netto- und Bruttokaltmiete?
Die Bruttokaltmiete enthält zusätzlich die kalten Betriebskosten wie Wasser oder Müll, aber keine Heizkosten. Die Nettokaltmiete ist die reine Miete für die Wohnung.
Welche Miete setzt die Bank an?
Die Nettokaltmiete laut Mietvertrag oder – bei Leerstand – eine marktübliche Miete. Häufig werden nur 70 bis 80 % davon in der Haushaltsrechnung berücksichtigt.
Kann ich die Nettokaltmiete nach dem Kauf erhöhen?
Nur im Rahmen des Mietrechts, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Kappungsgrenze oder nach einer Modernisierung.
Wird die Nettokaltmiete in Exposés korrekt angegeben?
Meist ja, aber prüfe sie anhand des Mietvertrags und der Kontoauszüge. Manchmal wird eine geplante oder erhoffte Miete genannt statt der tatsächlich gezahlten.
Zählt die Stellplatzmiete zur Nettokaltmiete?
Wird der Stellplatz separat vermietet, ist die Miete eine eigene Position. Für die Rendite zählt sie natürlich mit.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.