Kurz erklärt
Beim Kombi-Darlehen koppelt die Bank ein tilgungsfreies Darlehen mit einem Bausparvertrag. Du zahlst zunächst nur Zinsen und sparst parallel in den Bausparvertrag. Nach der Zuteilung wird das Darlehen damit abgelöst. Vergleiche die Gesamtkosten genau mit einem Annuitätendarlehen.
Inhalt dieses Artikels
Was ist ein Kombi-Darlehen?
Ein Kombi-Darlehen – auch Bausparkombination oder Vorausdarlehen mit Bausparvertrag – besteht aus zwei Bausteinen:
- einem tilgungsfreien Vorausdarlehen der Bank oder Bausparkasse, das du sofort für den Immobilienkauf erhältst
- einem Bausparvertrag, in den du parallel einzahlst
Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, wird das Vorausdarlehen mit dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen abgelöst. Danach zahlst du das Bauspardarlehen zu einem schon bei Vertragsabschluss festgelegten Zins zurück.
So funktioniert es
Phase 1 – Sparphase:
Du zahlst Zinsen auf das volle Vorausdarlehen und gleichzeitig Sparraten in den Bausparvertrag. Die Tilgung des Vorausdarlehens erfolgt nicht.
Phase 2 – Zuteilung:
Der Bausparvertrag wird zugeteilt. Guthaben und Bauspardarlehen lösen das Vorausdarlehen ab.
Phase 3 – Darlehensphase:
Du tilgst das Bauspardarlehen mit festen Raten zum vorab vereinbarten Zins.
Vorteile
- Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit: Sowohl der Zins des Vorausdarlehens als auch der Zins des Bauspardarlehens stehen von Anfang an fest.
- Kein Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.
- Planbare Belastung über viele Jahre.
Nachteile
- Höhere Gesamtkosten möglich: Du zahlst in der ersten Phase Zinsen auf die volle Summe, obwohl du parallel Geld ansparst, das nur gering verzinst wird.
- Abschlussgebühr für den Bausparvertrag.
- Geringe Flexibilität: Sondertilgungen und vorzeitige Rückzahlungen sind oft eingeschränkt.
- Unsicherer Zuteilungszeitpunkt: Der genaue Zeitpunkt hängt von der Bewertungszahl ab.
- Komplexität: Die Gesamtkosten sind schwer zu überblicken.
Kombi-Darlehen vs. Annuitätendarlehen
| Kombi-Darlehen | Annuitätendarlehen | |
|---|---|---|
| Zinssicherheit | über die gesamte Laufzeit | für die Zinsbindung |
| Tilgung | erst nach Zuteilung | ab der ersten Rate |
| Flexibilität | eher gering | Sondertilgung, Tilgungswechsel möglich |
| Transparenz | komplex | einfach |
| Kosten | oft höher | je nach Zinsniveau |
Eine Alternative mit ähnlicher Zinssicherheit ist ein Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung (15 oder 20 Jahre) oder als Volltilger.
Unser Tipp
Lass dir bei einem Kombi-Angebot immer den effektiven Jahreszins über die gesamte Laufzeit und die Summe aller Zahlungen zeigen – und vergleiche mit einem Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung. Wir stellen dir beide Varianten transparent gegenüber.
Beispiel: Kombi-Darlehen durchgerechnet
Ein Käufer finanziert 200.000 Euro über ein Kombi-Darlehen. In den ersten zwölf Jahren zahlt er nur Zinsen auf das Vorausdarlehen und spart parallel in einen Bausparvertrag über 200.000 Euro. Nach Zuteilung wird das Vorausdarlehen mit Guthaben und Bauspardarlehen abgelöst, das er in weiteren Jahren zu einem festen Zins tilgt. Die gesamte Laufzeit ist zinssicher. Ob das günstiger ist als ein Annuitätendarlehen mit 20 Jahren Zinsbindung, zeigt nur ein Vergleich der Summe aller Zahlungen.
Wann das Kombi-Darlehen passen kann
Sinnvoll kann es sein, wenn absolute Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit wichtiger ist als die niedrigsten Gesamtkosten – etwa bei sehr knapper Kalkulation und langer Laufzeit. Auch bei Förderungen wie der Wohnungsbauprämie kann es eine Rolle spielen.
faq:
F: Wird das Kombi-Darlehen auch von normalen Banken angeboten?
A: Ja, oft in Zusammenarbeit mit einer Bausparkasse. Viele Bausparkassen bieten es auch direkt an.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Kombi-Darlehen = tilgungsfreies Vorausdarlehen + Bausparvertrag.
- Vorteil: Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit.
- Nachteile: oft höhere Gesamtkosten, wenig Flexibilität.
- Immer mit einem Annuitätendarlehen vergleichen.
Häufige Fragen: Kombi-Darlehen
Ist ein Kombi-Darlehen günstiger als ein Annuitätendarlehen?
Nicht automatisch. Es bietet Zinssicherheit über lange Zeit, ist aber durch Abschlussgebühr, niedrige Guthabenzinsen und volle Zinslast in der ersten Phase oft teurer. Ein Vergleich der Gesamtkosten ist unerlässlich.
Kann ich beim Kombi-Darlehen Sondertilgungen leisten?
Meist nicht auf das Vorausdarlehen, aber häufig als zusätzliche Einzahlungen in den Bausparvertrag, was die Zuteilung beschleunigen kann.
Was ist ein Vorausdarlehen?
Der tilgungsfreie Kredit, der beim Kombi-Darlehen bis zur Zuteilung des Bausparvertrags läuft.
Was passiert, wenn die Zuteilung später kommt als geplant?
Dann läuft das Vorausdarlehen länger. Viele Verträge sehen dafür eine Zinsgarantie bis zur Zuteilung vor – das solltest du prüfen.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.