Kurz erklärt
Beim endfälligen Darlehen zahlst du während der Laufzeit nur Zinsen. Die Rückzahlung erfolgt am Ende in einer Summe – meist aus einem parallel angesparten Tilgungsersatz wie einem Bausparvertrag, einer Versicherung oder einem Depot. Genutzt wird es vor allem von Kapitalanlegern.
Inhalt dieses Artikels
Was ist ein endfälliges Darlehen?
Beim klassischen Annuitätendarlehen zahlst du jeden Monat Zins und Tilgung. Beim endfälligen Darlehen ist das anders: Du zahlst während der gesamten Laufzeit nur die Zinsen. Das Darlehen selbst wird erst am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt.
Damit das funktioniert, sparst du parallel in einen Tilgungsersatz – zum Beispiel einen Bausparvertrag, eine Lebens- oder Rentenversicherung oder ein Wertpapierdepot. Am Ende wird das Darlehen mit dem angesparten Kapital abgelöst.
Wie funktioniert das in der Praxis?
Beispiel: Ein Kapitalanleger finanziert 200.000 Euro endfällig zu beispielhaft 3,8 %.
- Zinsen pro Jahr: 7.600 Euro, also rund 633 Euro im Monat
- Parallel spart er in einen Tilgungsersatz, der in 15 bis 20 Jahren 200.000 Euro erreichen soll
- Am Ende wird das Darlehen mit dem Guthaben getilgt
Die Zinsen bleiben während der gesamten Laufzeit gleich hoch, weil die Schuld nicht sinkt.
Für wen ist das interessant?
Kapitalanleger: Bei vermieteten Immobilien sind Schuldzinsen als Werbungskosten absetzbar. Da die Schuld nicht sinkt, bleiben die absetzbaren Zinsen hoch. Wenn der Tilgungsersatz eine gute Rendite erzielt, kann sich das rechnen.
Gewerbliche Finanzierungen: Bei manchen Gewerbeobjekten oder Zwischenfinanzierungen werden endfällige Strukturen gewählt, etwa wenn ein Verkauf oder eine Anschlussfinanzierung geplant ist.
Selbstnutzer: Für sie ist das endfällige Darlehen meist nicht sinnvoll. Es gibt keinen Steuervorteil, und die Gesamtzinsbelastung ist höher als beim Annuitätendarlehen.
Risiken
- Tilgungsersatz reicht nicht: Entwickelt sich das Depot oder die Versicherung schlechter als geplant, bleibt eine Restschuld.
- Zinsänderungsrisiko: Ist die Zinsbindung kürzer als die Laufzeit, droht bei der Anschlussfinanzierung ein höherer Zins auf den vollen Betrag.
- Höhere Gesamtkosten: Du zahlst Zinsen auf die volle Summe über die ganze Laufzeit.
- Disziplin: Das parallele Sparen muss konsequent erfolgen.
Unser Tipp
Ein endfälliges Darlehen gehört in eine durchdachte Gesamtstrategie aus Steuern, Vermögensaufbau und Risiko. Wir vergleichen es für dich mit einem klassischen Annuitätendarlehen – die steuerliche Seite solltest du mit deinem Steuerberater abstimmen.
Tilgungsaussetzung bei Förderdarlehen
Eine zeitweise Tilgungsaussetzung gibt es auch bei vielen Förderdarlehen, etwa in Form tilgungsfreier Anlaufjahre. Dann zahlst du in den ersten Jahren nur Zinsen, danach folgt eine normale Tilgung. Das kann in der Bau- oder Umzugsphase entlasten.
Welche Tilgungsersatzprodukte gibt es?
Früher war die Kapitallebensversicherung der Klassiker als Tilgungsersatz. Heute werden häufiger Bausparverträge, Fonds- oder ETF-Sparpläne oder fondsgebundene Rentenversicherungen genutzt. Wichtig ist, dass die Bank den Tilgungsersatz akzeptiert – oft wird er an sie abgetreten. Bei renditeorientierten Anlagen ist die Chance auf einen Überschuss höher, das Risiko einer Lücke am Ende aber auch.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Während der Laufzeit werden nur Zinsen gezahlt.
- Getilgt wird am Ende mit einem angesparten Tilgungsersatz.
- Eher für Kapitalanleger mit steuerlichem Hintergrund geeignet.
- Risiko: Der Tilgungsersatz reicht am Ende nicht aus.
Häufige Fragen: Endfälliges Darlehen
Warum ist ein endfälliges Darlehen teurer?
Weil die Schuld während der gesamten Laufzeit in voller Höhe besteht. Du zahlst also Zinsen auf den vollen Betrag, statt auf eine sinkende Restschuld.
Was passiert, wenn der Tilgungsersatz nicht reicht?
Dann bleibt eine Restschuld, die du anderweitig ablösen oder neu finanzieren musst. Genau das ist das größte Risiko dieser Darlehensform.
Was ist eine Tilgungsaussetzung?
Die zeitweise Aussetzung der Tilgung, bei der du nur Zinsen zahlst. Beim endfälligen Darlehen gilt sie für die gesamte Laufzeit, bei Förderdarlehen oft nur für einige Anlaufjahre.
Ist ein endfälliges Darlehen für Selbstnutzer verboten?
Nein, aber selten sinnvoll. Ohne steuerliche Vorteile ist es für Selbstnutzer meist teurer als ein Annuitätendarlehen.
Muss der Tilgungsersatz an die Bank abgetreten werden?
Häufig ja. So stellt die Bank sicher, dass das angesparte Kapital am Ende zur Rückzahlung verwendet wird.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.