Kurz erklärt
Die Grundsteuer zahlst du jährlich an deine Gemeinde, solange du Eigentümer einer Immobilie bist. Seit der Grundsteuerreform wird sie ab 2025 nach neuen Werten berechnet. Die Höhe hängt auch vom Hebesatz der Gemeinde ab. Vermieter können sie auf die Mieter umlegen.
Inhalt dieses Artikels
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden. Sie ist eine wichtige Einnahmequelle der Städte und Gemeinden. Für bebaute und unbebaute Grundstücke, die nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden, fällt die Grundsteuer B an. Die Grundsteuer A betrifft landwirtschaftliche Flächen.
Die Grundsteuerreform
Das Bundesverfassungsgericht hatte die alte Berechnung auf Basis veralteter Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt. Deshalb mussten alle Grundstücke neu bewertet werden. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach den neuen Regeln erhoben.
Nordrhein-Westfalen wendet das sogenannte Bundesmodell an. Dabei spielen unter anderem Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart, Baujahr und eine pauschalierte Miete eine Rolle.
So wird die Grundsteuer berechnet
Die Berechnung erfolgt in drei Schritten:
- Grundsteuerwert: Das Finanzamt ermittelt den Wert des Grundstücks nach den neuen Regeln.
- Grundsteuermessbetrag: Grundsteuerwert × Steuermesszahl (gesetzlich festgelegt).
- Grundsteuer: Messbetrag × Hebesatz der Gemeinde.
Den Grundsteuerwert und den Messbetrag legt das Finanzamt per Bescheid fest. Den Hebesatz bestimmt die Gemeinde – deshalb kann die Grundsteuer für vergleichbare Immobilien in Nachbarstädten sehr unterschiedlich ausfallen.
Besonderheit in NRW: differenzierte Hebesätze
In NRW dürfen Kommunen seit der Reform unterschiedliche Hebesätze für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke (etwa Gewerbe) festlegen. Viele Städte nutzen diese Möglichkeit, um eine übermäßige Mehrbelastung von Wohneigentum zu vermeiden. Welche Hebesätze in deiner Gemeinde gelten, erfährst du auf deren Website oder im Grundsteuerbescheid.
Grundsteuer beim Immobilienkauf
- Bisherige Bescheide anfordern: Frag den Verkäufer nach dem aktuellen Grundsteuerbescheid. So kennst du die laufende Belastung.
- Übergang regeln: Der Kaufvertrag regelt, ab wann du die Grundsteuer trägst – meist ab Übergabe.
- Neuer Bescheid: Nach dem Eigentümerwechsel wird der Bescheid auf dich umgeschrieben (Zurechnungsfortschreibung).
- Neubau: Für neu gebaute Häuser wird der Grundsteuerwert nach Fertigstellung neu festgestellt.
Unser Tipp
Rechne die Grundsteuer realistisch in deine monatlichen Wohnkosten ein. Bei Eigentumswohnungen wird sie meist direkt von der Gemeinde bei dir erhoben, nicht über das Hausgeld. Wir berücksichtigen sie in deiner Haushaltsrechnung, damit die Finanzierung auch im Alltag gut passt.
Grundsteuer für Vermieter
Vermieter können die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Für die eigene Rendite ist sie damit meist neutral – für die Attraktivität der Wohnung (Warmmiete) aber relevant.
Was tun, wenn der Grundsteuerbescheid falsch erscheint?
Im Zuge der Reform sind viele Bescheide neu ergangen. Erscheint dir der Grundsteuerwert unplausibel – etwa wegen einer falschen Wohnfläche oder eines falschen Baujahrs –, kannst du Einspruch beim Finanzamt einlegen, allerdings nur innerhalb der Einspruchsfrist. Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde richtet sich ein Widerspruch nur gegen die Anwendung des Hebesatzes. Als Käufer übernimmst du den Grundsteuerwertbescheid des Verkäufers, weshalb ein kurzer Blick darauf vor dem Kauf sinnvoll ist.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Grundsteuer ist eine jährliche Gemeindesteuer für Eigentümer.
- Seit 2025 gilt die neue Berechnung, in NRW nach dem Bundesmodell.
- Der Hebesatz der Gemeinde bestimmt die Höhe maßgeblich.
- Beim Kauf: Bescheid anfordern und Übergang im Kaufvertrag regeln.
Häufige Fragen: Grundsteuer
Wer zahlt die Grundsteuer im Jahr des Kaufs?
Steuerschuldner ist, wer am 1. Januar eines Jahres Eigentümer ist. Im Kaufvertrag wird aber meist vereinbart, dass Käufer und Verkäufer die Grundsteuer zeitanteilig ab Übergabe untereinander ausgleichen.
Ist die Grundsteuer für jede Gemeinde gleich?
Nein. Jede Gemeinde legt ihren eigenen Hebesatz fest. In NRW dürfen Kommunen zudem unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festlegen.
Wie oft wird die Grundsteuer gezahlt?
Meist vierteljährlich zu festen Terminen. Auf Antrag ist oft auch eine jährliche Zahlung möglich.
Wie hoch ist die Grundsteuer für ein Einfamilienhaus?
Das lässt sich nicht pauschal sagen, weil Grundsteuerwert und Hebesatz je nach Lage und Gemeinde stark variieren. Der aktuelle Bescheid des Verkäufers gibt die beste Orientierung.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.