Kurz erklärt
Die Wohnfläche wird bei Wohnimmobilien meist nach der Wohnflächenverordnung berechnet. Flächen unter 1 Meter Raumhöhe zählen nicht, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte; Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel. Sie ist Grundlage für Preis-, Miet- und Finanzierungsbewertungen.
Inhalt dieses Artikels
Was ist die Wohnfläche?
Die Wohnfläche ist die Grundfläche aller Räume, die zu einer Wohnung gehören und zum Wohnen genutzt werden. Klingt einfach – in der Praxis gibt es aber verschiedene Berechnungsmethoden, und die Unterschiede können mehrere Quadratmeter ausmachen.
Für Wohnimmobilien wird meist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) angewendet. Daneben gibt es die DIN 277, die eher die Grundflächen von Gebäuden insgesamt beschreibt, und frühere Regelungen. Wichtig ist, dass du weißt, nach welcher Methode gerechnet wurde.
Die wichtigsten Regeln der Wohnflächenverordnung
| Fläche | Anrechnung |
|---|---|
| Räume mit mindestens 2 m lichter Höhe | 100 % |
| Flächen zwischen 1 und 2 m Höhe (z. B. unter Dachschrägen) | 50 % |
| Flächen unter 1 m Höhe | 0 % |
| Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen | in der Regel 25 %, höchstens 50 % |
| Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder | 50 % |
| Beheizte Wintergärten | 100 % |
| Keller, Heizungsräume, Garagen | 0 % |
| Treppen mit mehr als drei Stufen | 0 % |
Beispiel: Dachgeschosswohnung
Eine Dachgeschosswohnung hat eine Grundfläche von 90 m². Davon liegen 15 m² unter Schrägen zwischen 1 und 2 m Höhe und 5 m² unter 1 m. Der Balkon misst 8 m².
- Volle Fläche: 70 m²
- Schrägen 1–2 m: 15 m² × 50 % = 7,5 m²
- Unter 1 m: 0 m²
- Balkon: 8 m² × 25 % = 2 m²
- Wohnfläche: 79,5 m²
Die Grundfläche von 90 m² würde also einen deutlich zu großen Eindruck vermitteln.
Warum ist die Wohnfläche so wichtig?
- Kaufpreis: Der Quadratmeterpreis wird auf die Wohnfläche bezogen.
- Miete: Die Miete richtet sich nach der Wohnfläche.
- Nebenkosten: Viele Betriebskosten werden nach Wohnfläche verteilt.
- Finanzierung: Banken bewerten die Immobilie auch anhand der Wohnfläche.
- Förderung: Manche Förderprogramme haben Flächenobergrenzen.
Worauf du beim Kauf achten solltest
- Wohnflächenberechnung anfordern: Sie gehört zu den Objektunterlagen.
- Methode prüfen: WoFlV, DIN 277 oder etwas anderes?
- Plausibilität checken: Stimmt die Fläche mit den Grundrissen überein?
- Dachschrägen und Balkone: Wurden sie korrekt angerechnet?
- Nachmessen: Bei Zweifeln selbst nachmessen oder messen lassen.
Unser Tipp
Eine Wohnflächenberechnung ist Pflichtbestandteil deiner Finanzierungsunterlagen. Fehlt sie oder ist sie offensichtlich zu großzügig, sprich uns an. Eine realistische Fläche schützt dich vor einem zu hohen Kaufpreis – und sorgt dafür, dass die Bankbewertung zum Kaufpreis passt.
Wohnfläche und Mietrecht
Für Vermieter ist die korrekte Wohnfläche besonders wichtig: Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen ab, kann der Mieter unter Umständen die Miete mindern. Bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen gilt grundsätzlich die tatsächliche Fläche. Wer eine vermietete Wohnung kauft, sollte deshalb die Flächenangaben im Mietvertrag mit der Wohnflächenberechnung abgleichen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Wohnfläche wird meist nach der Wohnflächenverordnung berechnet.
- Dachschrägen, Balkone und Terrassen werden nur anteilig angerechnet.
- Keller und Garagen zählen nicht zur Wohnfläche.
- Die Wohnfläche beeinflusst Kaufpreis, Miete, Nebenkosten und Finanzierung.
Häufige Fragen: Wohnfläche
Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Nein. Keller, Heizungsräume, Garagen und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen nicht zur Wohnfläche – auch wenn sie ausgebaut sind, sofern sie nicht die Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllen.
Wie werden Balkone angerechnet?
Nach der Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Häufig wird ein Viertel angesetzt.
Was passiert, wenn die Wohnfläche im Kaufvertrag nicht stimmt?
Wurde eine bestimmte Wohnfläche vereinbart und weicht die tatsächliche Fläche erheblich ab, können Ansprüche bestehen. Beim Kauf gebrauchter Immobilien ist das aber oft durch Gewährleistungsausschlüsse eingeschränkt.
Zählt ein ausgebauter Dachboden zur Wohnfläche?
Nur, wenn er baurechtlich als Aufenthaltsraum zulässig ist und die Mindesthöhen erfüllt. Ein nicht genehmigter Ausbau wird von Banken oft nicht berücksichtigt.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.