Kurz erklärt
Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank deiner Immobilie als Sicherheit für das Darlehen zuschreibt. Er wird vorsichtig und langfristig ermittelt und liegt deshalb meist unter dem Kaufpreis bzw. Marktwert. Auf ihm basieren Beleihungsauslauf und Zinskonditionen.
Inhalt dieses Artikels
Was ist der Beleihungswert?
Wenn du eine Immobilie finanzierst, dient sie der Bank als Sicherheit. Doch welchen Wert hat diese Sicherheit? Der Kaufpreis ist dafür nur ein Anhaltspunkt – er kann durch Verhandlungsgeschick, Marktstimmung oder persönliche Vorlieben beeinflusst sein. Banken ermitteln deshalb einen eigenen Wert: den Beleihungswert.
Er soll den Wert widerspiegeln, den die Immobilie dauerhaft und unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen hat – also auch dann, wenn die Bank sie im schlechtesten Fall in einigen Jahren verwerten müsste. Deshalb wird er bewusst vorsichtig angesetzt.
Wie wird der Beleihungswert ermittelt?
Die Bank nutzt dafür ähnliche Verfahren wie bei der Verkehrswertermittlung, nur mit vorsichtigeren Annahmen:
- Sachwertverfahren: vor allem bei selbst genutzten Einfamilienhäusern – Bodenwert plus Gebäudewert.
- Ertragswertverfahren: bei vermieteten Objekten – auf Basis nachhaltig erzielbarer Mieten.
- Vergleichswertverfahren: vor allem bei Eigentumswohnungen – anhand vergleichbarer Verkäufe.
Anschließend werden Sicherheitsabschläge vorgenommen. Bei kleineren Finanzierungen nutzen viele Banken standardisierte Bewertungssysteme mit Marktdaten; bei größeren oder besonderen Objekten kommt ein Gutachter vorbei.
Beleihungswert, Verkehrswert, Kaufpreis
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Kaufpreis | Das, was du tatsächlich zahlst. |
| Verkehrswert (Marktwert) | Der Preis, der am Stichtag am Markt erzielbar wäre. |
| Beleihungswert | Der langfristig sichere Wert aus Sicht der Bank – meist darunter. |
Was bedeutet das für deine Finanzierung?
Aus dem Beleihungswert berechnet die Bank den Beleihungsauslauf – und der entscheidet über deinen Zins. Ein niedriger Beleihungswert bedeutet: Für die gleiche Darlehenssumme ist der Beleihungsauslauf höher, der Zins steigt. Außerdem kann ein niedriger Beleihungswert dazu führen, dass du mehr Eigenkapital einbringen musst.
Besonders relevant ist das bei:
- besonders individuellen Häusern, deren Ausstattung am Markt nicht voll honoriert wird
- ländlichen Lagen mit geringerer Nachfrage
- Objekten mit Belastungen wie Wohnrecht, Erbbaurecht oder Baulasten
- Sanierungsobjekten, bei denen der Wert erst nach der Modernisierung steigt
Unser Tipp
Banken bewerten dieselbe Immobilie unterschiedlich. Gerade bei besonderen Objekten lohnt es sich, gezielt die Bank anzusprechen, die solche Immobilien realistisch einschätzt. Als Vermittler wissen wir, welche Institute wo ihre Stärken haben.
Beleihungsgrenze
Innerhalb des Beleihungswerts gibt es noch die Beleihungsgrenze. Bis zu 60 % des Beleihungswerts können Banken über Pfandbriefe besonders günstig refinanzieren. Deshalb bekommst du im erstrangigen Bereich bis 60 % meist die besten Zinsen. Darüber steigen die Aufschläge stufenweise.
Beleihungswert bei Modernisierung
Planst du nach dem Kauf eine größere Modernisierung, stellt sich die Frage, ob die Bank den höheren Wert nach der Maßnahme berücksichtigt. Einige Banken bewerten die Immobilie auf Basis des modernisierten Zustands, wenn eine nachvollziehbare Kostenaufstellung vorliegt, und zahlen den Modernisierungsanteil nach Baufortschritt aus. Andere setzen nur den aktuellen Zustand an. Für dich macht das einen großen Unterschied beim Eigenkapitalbedarf.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Beleihungswert ist der vorsichtig ermittelte Wert der Immobilie aus Sicht der Bank.
- Er liegt meist unter Kaufpreis und Verkehrswert.
- Er bestimmt Beleihungsauslauf, Zins und Eigenkapitalbedarf.
- Unterschiedliche Banken können zu unterschiedlichen Werten kommen.
Häufige Fragen: Beleihungswert
Wie viel niedriger als der Kaufpreis ist der Beleihungswert?
Das hängt von Bank, Objekt und Lage ab. Häufig liegt er etwa 10 bis 20 % unter dem Kaufpreis, bei besonderen Objekten auch darunter.
Kann ich den Beleihungswert beeinflussen?
Nur indirekt – durch vollständige, aussagekräftige Unterlagen und die Wahl einer Bank, die dein Objekt realistisch bewertet. Modernisierungen können den Wert zudem steigern.
Was ist die Beleihungsgrenze?
Der Anteil des Beleihungswerts, bis zu dem eine Bank ein Darlehen besonders günstig refinanzieren kann. Für Pfandbriefe liegt diese Grenze bei 60 % des Beleihungswerts.
Wie ermittelt die Bank den Beleihungswert bei einer kleinen Finanzierung?
Häufig mit standardisierten, datenbasierten Bewertungsverfahren anhand von Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung, ohne persönliche Besichtigung.
Kann ich eine Neubewertung verlangen?
Einen Anspruch gibt es nicht. Wenn du mit der Bewertung nicht einverstanden bist, hilft oft ein Blick auf andere Banken.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.