Kurz erklärt
Die Immobilienbewertung ermittelt den Wert einer Immobilie. Je nach Objektart kommen das Vergleichswert-, das Sachwert- oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Für die Finanzierung ermitteln Banken zusätzlich einen eigenen, vorsichtigeren Beleihungswert.
Inhalt dieses Artikels
Warum ist die Immobilienbewertung wichtig?
Ob Kauf, Verkauf, Finanzierung, Erbe oder Scheidung – immer wieder stellt sich die Frage: Was ist die Immobilie eigentlich wert? Der Angebotspreis im Exposé ist nur ein Wunsch des Verkäufers. Der tatsächliche Wert ergibt sich aus Lage, Zustand, Größe, Ausstattung und Marktlage.
Für Käufer ist eine realistische Bewertung doppelt wichtig: Sie schützt vor einem überhöhten Kaufpreis, und sie entscheidet darüber, wie viel die Bank finanziert.
Die drei gesetzlichen Verfahren
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt drei Verfahren:
1. Vergleichswertverfahren
Der Wert wird aus Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Ideal für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Grundstücke – überall dort, wo es genügend Vergleichsverkäufe gibt.
2. Sachwertverfahren
Der Wert ergibt sich aus Bodenwert und den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung, angepasst an den Markt über einen Sachwertfaktor. Typisch für selbst genutzte Einfamilienhäuser.
3. Ertragswertverfahren
Der Wert wird aus den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen abgeleitet. Typisch für Mehrfamilienhäuser, vermietete Objekte und Gewerbeimmobilien.
Welche Faktoren beeinflussen den Wert?
- Lage: Makrolage (Region, Stadt) und Mikrolage (Straße, Umfeld, Infrastruktur)
- Grundstück: Größe, Zuschnitt, Bodenrichtwert, Bebaubarkeit
- Gebäude: Baujahr, Bauweise, Wohnfläche, Grundriss
- Zustand: Modernisierungen, Instandhaltungsstau, Energieeffizienz
- Ausstattung: Bäder, Böden, Heizung, Balkon, Garage
- Rechte und Lasten: Wohnrecht, Erbbaurecht, Baulasten
- Marktlage: Angebot, Nachfrage, Zinsniveau
Verkehrswert vs. Beleihungswert
Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der am Stichtag unter normalen Umständen erzielbar wäre. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank langfristig als sicher ansieht – er liegt meist darunter. Für deine Finanzierung zählt der Beleihungswert, denn aus ihm ergibt sich der Beleihungsauslauf und damit dein Zins.
Wer bewertet?
- Makler: Einschätzung für die Vermarktung, oft kostenlos, aber nicht neutral.
- Online-Tools: Schnelle Orientierung, geringe Genauigkeit.
- Gutachterausschuss: Unabhängig, mit vollständiger Kaufpreissammlung.
- Sachverständige: Zertifizierte oder öffentlich bestellte Gutachter für fundierte Gutachten.
- Banken: Eigene Bewertung für die Finanzierung, intern oder durch beauftragte Gutachter.
Unser Tipp
Vor dem Kauf lohnt ein Blick in den Grundstücksmarktbericht und auf den Bodenrichtwert. Liegen Angebotspreis und Marktdaten weit auseinander, sprechen wir das offen an – denn eine Bank, die deutlich niedriger bewertet, kann deinen Eigenkapitalbedarf erhöhen.
Bewertungsanlässe im Überblick
Eine Immobilienbewertung braucht man nicht nur beim Kauf. Typische Anlässe sind: der Verkauf (realistischer Angebotspreis), die Finanzierung (Beleihungswert der Bank), eine Erbschaft oder Schenkung (Steuerwert, Aufteilung unter Erben), eine Scheidung (Zugewinnausgleich), die Vermögensplanung und steuerliche Fragen wie die Kaufpreisaufteilung oder die Restnutzungsdauer. Je nach Anlass reicht eine Kurzbewertung oder es ist ein ausführliches Gutachten nötig.
Wie genau ist eine Bewertung?
Keine Bewertung liefert einen exakten Preis. Selbst sorgfältige Gutachten haben eine gewisse Bandbreite. Entscheidend ist, dass die Annahmen nachvollziehbar sind und zur Marktlage passen.
faq:
F: Wie oft sollte ich meine Immobilie bewerten lassen?
A: Anlassbezogen, etwa bei Verkauf, Erbschaft oder Anschlussfinanzierung. Eine regelmäßige Bewertung ist für Selbstnutzer nicht nötig.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Drei Verfahren: Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert.
- Das passende Verfahren hängt von der Objektart ab.
- Banken setzen einen vorsichtigeren Beleihungswert an.
- Eine realistische Bewertung schützt vor zu hohen Kaufpreisen.
Häufige Fragen: Immobilienbewertung
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Eine Kurzbewertung oder Online-Einschätzung ist oft kostenlos oder günstig. Ein ausführliches Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen kostet je nach Objekt und Umfang meist einen vierstelligen Betrag.
Wie genau sind Online-Bewertungen?
Sie geben eine erste Orientierung auf Basis von Marktdaten, können aber Zustand, Ausstattung und Besonderheiten kaum berücksichtigen. Abweichungen von mehreren zehn Prozent sind möglich.
Welcher Wert ist für die Bank maßgeblich?
Der Beleihungswert, den die Bank selbst oder ein beauftragter Gutachter ermittelt. Er liegt meist unter dem Verkehrswert.
Bewertet die Bank meine Immobilie kostenlos?
Die Bewertung für die Finanzierung ist in der Regel im Darlehen enthalten. Manche Banken berechnen bei aufwendigen Gutachten Kosten – das steht im Angebot.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.