Kurz erklärt
Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der für eine Immobilie zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Er wird nach gesetzlich geregelten Verfahren ermittelt und liegt meist über dem Beleihungswert, den Banken für die Finanzierung ansetzen.
Inhalt dieses Artikels
- Was ist der Verkehrswert?
- Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
- Verkehrswert, Kaufpreis und Beleihungswert
- Wann brauchst du ein Verkehrswertgutachten?
- Verkehrswert bei Erbschaft und Schenkung
- Verkehrswert bei der Zwangsversteigerung
- Verkehrswert im Zeitverlauf
- Das Wichtigste auf einen Blick
- Häufige Fragen
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist im Baugesetzbuch definiert: Er ist der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage der Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Einfacher gesagt: Was würde ein vernünftiger Käufer unter normalen Marktbedingungen für diese Immobilie bezahlen? Im allgemeinen Sprachgebrauch wird der Verkehrswert oft mit dem Marktwert gleichgesetzt.
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht drei Verfahren vor:
- Vergleichswertverfahren: für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Grundstücke mit ausreichend Vergleichsverkäufen
- Sachwertverfahren: für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser
- Ertragswertverfahren: für vermietete Objekte und Gewerbeimmobilien
Häufig wird ein Verfahren als maßgeblich gewählt und ein zweites zur Plausibilisierung herangezogen. Anschließend werden besondere Merkmale berücksichtigt, etwa Baumängel, Wohnrechte oder Baulasten.
Verkehrswert, Kaufpreis und Beleihungswert
| Begriff | Bedeutung | Typische Höhe |
|---|---|---|
| Kaufpreis | tatsächlich vereinbarter Preis | kann über oder unter dem Verkehrswert liegen |
| Verkehrswert | am Markt erzielbarer Preis zum Stichtag | Referenzwert |
| Beleihungswert | langfristig sicherer Wert aus Sicht der Bank | meist unter dem Verkehrswert |
Für deine Finanzierung zählt der Beleihungswert. Er ist bewusst vorsichtiger angesetzt, weil die Bank über viele Jahre ein sicheres Pfand braucht.
Wann brauchst du ein Verkehrswertgutachten?
- Erbschaft: zur Aufteilung unter Erben oder für die Erbschaftsteuer
- Scheidung: zur Berechnung des Zugewinnausgleichs
- Schenkung: für die Schenkungsteuer
- Kauf besonderer Objekte: etwa Denkmäler oder Immobilien mit Rechten Dritter
- Steuerliche Zwecke: zum Beispiel für eine abweichende Kaufpreisaufteilung oder Restnutzungsdauer
- Streitigkeiten: vor Gericht
Für einen normalen Immobilienkauf ist ein vollständiges Gutachten meist nicht nötig. Hier reichen eine gründliche Objektprüfung und ein Blick auf Marktdaten.
Unser Tipp
Ein realistischer Blick auf den Verkehrswert schützt dich vor einem überhöhten Kaufpreis. Nutze Grundstücksmarktberichte und Bodenrichtwerte als Orientierung. Wir ordnen für dich ein, wie die Bank den Wert voraussichtlich ansetzen wird – und was das für dein Eigenkapital bedeutet.
Verkehrswert bei Erbschaft und Schenkung
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ermittelt das Finanzamt den Wert einer Immobilie nach dem Bewertungsgesetz. Diese typisierte Bewertung kann höher ausfallen als der tatsächliche Marktwert. In solchen Fällen kannst du mit einem Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses einen niedrigeren Wert nachweisen – das kann viel Steuer sparen.
Verkehrswert bei der Zwangsversteigerung
Im Zwangsversteigerungsverfahren setzt das Gericht einen Verkehrswert auf Basis eines Gutachtens fest. Er ist Grundlage für die Sicherheitsleistung und die Wertgrenzen im ersten Termin.
Verkehrswert im Zeitverlauf
Der Verkehrswert bezieht sich immer auf einen Stichtag. Ändern sich Marktlage, Zinsen oder der Zustand der Immobilie, ändert sich auch der Wert. Ein Gutachten ist deshalb nur begrenzt „haltbar“.
faq:
F: Liegt der Verkehrswert über oder unter dem Kaufpreis?
A: Das kann beides sein. Bei hoher Nachfrage werden oft Preise über dem Verkehrswert gezahlt, bei schwierigen Objekten darunter.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Verkehrswert ist der am Markt erzielbare Preis zum Stichtag.
- Er wird nach Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren ermittelt.
- Für die Finanzierung zählt der meist niedrigere Beleihungswert.
- Gutachten sind vor allem bei Erbe, Scheidung und Steuern wichtig.
Häufige Fragen: Verkehrswert
Wer ermittelt den Verkehrswert?
Öffentlich bestellte oder zertifizierte Sachverständige, Gutachterausschüsse oder – als Einschätzung – Makler und Banken. Rechtssichere Verkehrswertgutachten erstellen Sachverständige und Gutachterausschüsse.
Wofür brauche ich den Verkehrswert?
Zum Beispiel beim Kauf oder Verkauf, bei Erbschaften, Schenkungen, Scheidungen, für steuerliche Zwecke oder bei Zwangsversteigerungen.
Ist der Verkehrswert gleich dem Kaufpreis?
Nicht unbedingt. Der Kaufpreis ist das, was tatsächlich gezahlt wird – er kann durch Verhandlung, Zeitdruck oder persönliche Vorlieben über oder unter dem Verkehrswert liegen.
Gibt es einen Verkehrswert für jede Immobilie im Internet?
Nein. Online-Tools liefern Schätzungen auf Basis von Marktdaten, aber keinen Verkehrswert im rechtlichen Sinn.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.