Kurz erklärt
Der Bauträgervertrag kombiniert den Kauf eines Grundstücks mit der Verpflichtung des Bauträgers, darauf ein Haus oder eine Wohnung zu errichten. Er muss notariell beurkundet werden und enthält Kaufpreis, Baubeschreibung, Fertigstellungstermin und den Zahlungsplan nach MaBV.
Inhalt dieses Artikels
Was ist ein Bauträgervertrag?
Wer eine Neubauwohnung oder ein Neubauhaus vom Bauträger kauft, schließt einen Bauträgervertrag. Er vereint zwei Verträge in einem: einen Kaufvertrag über das Grundstück (bzw. den Miteigentumsanteil) und einen Werkvertrag über die Errichtung des Gebäudes. Seit einer Reform des Bauvertragsrechts ist der Bauträgervertrag im BGB ausdrücklich geregelt.
Weil ein Grundstück übertragen wird, muss der Vertrag notariell beurkundet werden. Der Notar belehrt beide Seiten neutral – er ist aber nicht dein persönlicher Berater.
Die wichtigsten Inhalte
- Vertragsgegenstand: genaue Bezeichnung des Grundstücks bzw. der Wohnung mit Stellplatz und Keller.
- Kaufpreis: in der Regel ein Festpreis inklusive Grundstück und Gebäude.
- Baubeschreibung: detaillierte Leistungsbeschreibung – das Herzstück des Vertrags.
- Pläne: Grundrisse, Ansichten, Wohnflächenberechnung.
- Fertigstellungstermin: möglichst ein fester Termin, keine vage Formulierung.
- Zahlungsplan: Raten nach Baufortschritt gemäß MaBV.
- Abnahmeregelungen: für Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
- Gewährleistung: in der Regel fünf Jahre ab Abnahme.
- Sicherheiten: zum Beispiel die Fertigstellungssicherheit von 5 % bei Verbraucherverträgen.
Klauseln, die du genau prüfen solltest
- Fertigstellungstermin: Ist er konkret? Gibt es eine Vertragsstrafe bei Verzögerung?
- Änderungsvorbehalte: Darf der Bauträger Materialien oder Pläne „gleichwertig“ ändern? Wie weit reicht das?
- Wohnflächenabweichungen: Welche Toleranz ist vereinbart, und was passiert bei größeren Abweichungen?
- Sonderwünsche: Wie werden sie beauftragt und abgerechnet?
- Abnahme des Gemeinschaftseigentums: Wer nimmt ab? Klauseln, die die Abnahme auf vom Bauträger bestimmte Personen übertragen, sind kritisch.
- Erschließungskosten: Sind sie im Preis enthalten?
Unser Tipp
Schick uns den Vertragsentwurf, sobald du ihn hast. Wir prüfen, ob Zahlungsplan, Fertigstellungstermin und Belastungsvollmacht zur Finanzierung passen, und stimmen die Termine mit der Bank ab. Für die rechtliche Prüfung einzelner Klauseln empfehlen wir einen spezialisierten Anwalt.
Zahlungsplan und Finanzierung
Der Zahlungsplan nach MaBV bestimmt, wann deine Bank Geld auszahlen muss. Typische Raten fallen an bei Beginn der Erdarbeiten, nach Rohbaufertigstellung, nach Dach, Fenstern, Installationen, Estrich und Innenputz, bei Bezugsfertigkeit und bei vollständiger Fertigstellung. Deine Finanzierung muss so gestaltet sein, dass jede Rate pünktlich bezahlt werden kann.
Wichtig sind außerdem die Belastungsvollmacht – damit die Grundschuld für deine Bank eingetragen werden kann – und die Freistellungserklärung der Bank des Bauträgers, die sicherstellt, dass du lastenfrei erwirbst.
Sonderfall: Vertrag über eine Bestandssanierung
Auch bei umfassend sanierten Altbauten, die ein Bauträger aufteilt und verkauft, wird häufig ein Bauträgervertrag geschlossen. Dann gilt die MaBV mit angepassten Raten. Wichtig ist hier, genau festzuhalten, welche Bauteile erneuert werden und welche im Bestand bleiben. Für nicht sanierte Bauteile ist die Gewährleistung oft eingeschränkt. Lass dir deshalb die Sanierungsbeschreibung besonders genau erläutern.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Bauträgervertrag kombiniert Grundstückskauf und Bauleistung.
- Er muss notariell beurkundet werden.
- Baubeschreibung, Fertigstellungstermin und Zahlungsplan sind die Kernpunkte.
- Vertragsentwurf frühzeitig prüfen und mit der Finanzierung abstimmen.
Häufige Fragen: Bauträgervertrag
Wie viel Zeit habe ich, den Entwurf zu prüfen?
Als Verbraucher sollst du den beabsichtigten Vertragstext in der Regel mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vom Notar erhalten. Nutze diese Zeit für eine gründliche Prüfung.
Kann ich vom Bauträgervertrag zurücktreten?
Nur in gesetzlich oder vertraglich geregelten Fällen, etwa bei erheblicher Verzögerung nach Fristsetzung. Ein freies Widerrufsrecht gibt es beim notariellen Vertrag nicht.
Muss ich einen Anwalt einschalten?
Pflicht ist es nicht, denn der Notar belehrt beide Seiten neutral. Bei größeren Summen oder unklaren Klauseln ist eine zusätzliche Prüfung durch einen spezialisierten Anwalt oder Sachverständigen aber sinnvoll.
Wer trägt die Notarkosten beim Bauträgervertrag?
Üblicherweise der Käufer, ebenso Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer. Kosten für die Lastenfreistellung und die Aufteilung trägt meist der Bauträger.
Was passiert, wenn der Fertigstellungstermin überschritten wird?
Ist ein verbindlicher Termin vereinbart, kannst du nach Mahnung Verzugsschaden verlangen, etwa weiterlaufende Miete. Eine vereinbarte Vertragsstrafe erleichtert die Durchsetzung.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.