Kurz erklärt
Die Annuität ist die gleichbleibende Jahresrate eines Darlehens, bestehend aus Zins und Tilgung. Weil die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer – die Rate selbst bleibt während der Zinsbindung gleich.
Inhalt dieses Artikels
Was bedeutet Annuität?
Das Wort Annuität kommt vom lateinischen annus – das Jahr. Gemeint ist eine jährlich gleichbleibende Zahlung, mit der ein Darlehen verzinst und zurückgezahlt wird. In der Baufinanzierung ist die Annuität das Herzstück des Annuitätendarlehens, der mit Abstand beliebtesten Kreditform für Immobilien.
Das Besondere: Die Höhe der Rate bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant, obwohl sich ihre Zusammensetzung laufend verändert. Das macht deine monatliche Belastung planbar – ein großer Vorteil, wenn du über viele Jahre ein Haushaltsbudget planen willst.
Wie setzt sich die Annuität zusammen?
Jede Rate besteht aus zwei Bestandteilen:
- Zinsanteil: Er wird auf die aktuelle Restschuld berechnet. Zu Beginn ist die Restschuld am höchsten, also auch der Zinsanteil.
- Tilgungsanteil: Das ist der Teil, mit dem du das Darlehen tatsächlich zurückzahlst. Er ergibt sich aus der Differenz zwischen Rate und Zinsen.
Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld ein wenig. Dadurch fallen im nächsten Monat etwas weniger Zinsen an. Weil die Rate gleich bleibt, fließt dieser Unterschied in die Tilgung. So verschiebt sich das Verhältnis Jahr für Jahr zugunsten der Tilgung – ein Effekt, der sich über die Jahre spürbar beschleunigt.
So berechnest du die Annuität
In der Baufinanzierung wird die Annuität meist über den Sollzins und die Anfangstilgung festgelegt:
Jahresannuität = Darlehensbetrag × (Sollzins + Anfangstilgung)
Ein Beispiel: Du nimmst 250.000 Euro auf, der Sollzins beträgt beispielhaft 3,6 %, die Anfangstilgung 2 %.
- Jahresannuität: 250.000 € × 5,6 % = 14.000 €
- Monatsrate: 14.000 € ÷ 12 = 1.166,67 €
Im ersten Monat entfallen davon rund 750 Euro auf Zinsen und rund 417 Euro auf die Tilgung. Nach zehn Jahren hat sich das Verhältnis bereits verschoben: Dann entfällt schon etwas mehr als die Hälfte der Rate auf die Tilgung – Tendenz weiter steigend.
Die Annuität im Tilgungsplan
Wie sich Zins- und Tilgungsanteil entwickeln, zeigt dir ein Tilgungsplan. Er listet für jede Rate auf, wie viel davon Zins und wie viel Tilgung ist und wie hoch die Restschuld danach noch ist. Banken stellen ihn zusammen mit dem Angebot bereit. Wir erstellen dir gern einen Vergleich verschiedener Varianten – etwa mit höherer Tilgung oder Sondertilgungen.
Unser Tipp
Achte nicht nur auf die Höhe der Rate, sondern auch auf die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Eine niedrige Annuität fühlt sich heute gut an, kann aber bedeuten, dass du viele Jahre länger abzahlst und bei der Anschlussfinanzierung einem höheren Zinsrisiko ausgesetzt bist.
Vorteile und Grenzen
Vorteile:
- Planbare, gleichbleibende Belastung während der Zinsbindung
- Automatisch steigende Tilgung ohne höhere Rate
- Einfacher Vergleich verschiedener Angebote
Grenzen:
- Zu Beginn tilgst du vergleichsweise wenig, weil der Zinsanteil hoch ist.
- Nach der Zinsbindung wird die Rate neu festgelegt – steigen die Zinsen, kann auch die Annuität steigen.
Annuität und Anschlussfinanzierung
Nach Ablauf der Zinsbindung wird die Annuität neu berechnet – mit dem dann gültigen Zins und der Tilgung, die du für die Restschuld vereinbarst. Lag der alte Zins bei 1,5 % und der neue bei 3,5 %, kann die Rate trotz geringerer Restschuld spürbar steigen. Umgekehrt kann eine Anschlussfinanzierung zu niedrigeren Zinsen die Rate senken. Deshalb lohnt es sich, schon frühzeitig durchzurechnen, welche Annuität nach der Zinsbindung auf dich zukommen könnte.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Annuität ist die gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung.
- Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt mit jeder Zahlung.
- Berechnung: Darlehensbetrag × (Sollzins + Anfangstilgung).
- Entscheidend für die Planung ist neben der Rate die Restschuld nach der Zinsbindung.
Häufige Fragen: Annuität
Ist die Annuität die Monatsrate?
Streng genommen ist die Annuität die Jahresrate. In der Praxis wird das Wort aber oft auch für die monatliche Rate verwendet, die ein Zwölftel der Jahresannuität beträgt.
Ändert sich die Annuität während der Laufzeit?
Während der Zinsbindung bleibt sie gleich. Nach Ablauf der Zinsbindung wird sie mit dem neuen Zins und der gewählten Tilgung neu berechnet. Auch ein vereinbarter Tilgungssatzwechsel verändert die Rate.
Gibt es Darlehen ohne Annuität?
Ja, zum Beispiel endfällige Darlehen, bei denen nur Zinsen gezahlt werden, oder Tilgungsdarlehen mit fallender Rate. In der privaten Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen aber mit Abstand am häufigsten.
Wie berechne ich die Annuität, wenn ich die Laufzeit vorgeben will?
Dann nutzt man die klassische Annuitätenformel mit Zins und Laufzeit. Einfacher geht es mit einem Tilgungsrechner oder in unserem Beratungsgespräch, wo wir verschiedene Laufzeiten nebeneinanderstellen.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.