Vorfälligkeitsentschädigung

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wenn du ein Darlehen mit fester Zinsbindung abschließt, verpflichtest du dich, es über diesen Zeitraum zu den vereinbarten Konditionen zu bedienen. Die Bank kalkuliert mit den Zinsen, die du über die gesamte Zinsbindung zahlst. Zahlst du vorzeitig zurück, entgehen ihr diese Zinsen. Als Ausgleich verlangt sie eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE).

Wann kann eine vorzeitige Rückzahlung nötig werden?

• Verkauf der Immobilie, etwa wegen Umzug, Jobwechsel oder Trennung
• Umschuldung zu günstigeren Zinsen
• Erbschaft oder anderer größerer Geldeingang
• Zwangsversteigerung oder finanzielle Schwierigkeiten

Bei einem berechtigten Interesse – vor allem bei einem Verkauf – hast du als Verbraucher das Recht, das Darlehen vorzeitig abzulösen. Die Bank darf dann aber eine angemessene Entschädigung verlangen.

Wie wird sie berechnet?

Vereinfacht rechnet die Bank so:

1. Zinsschaden: Welche Zinsen hätte die Bank bis zum Ende der Zinsbindung erhalten?
2. Wiederanlage: Was kann sie mit dem zurückgezahlten Geld bis dahin am Kapitalmarkt verdienen?
3. Differenz: Die Lücke ist der Zinsschaden.
4. Abzüge: Ersparte Verwaltungs- und Risikokosten mindern den Betrag.
5. Bearbeitungsgebühr: Häufig kommt eine Pauschale hinzu.

Je länger die Restlaufzeit der Zinsbindung und je stärker die Marktzinsen seit Vertragsabschluss gesunken sind, desto höher die Entschädigung. Sind die Zinsen dagegen gestiegen, kann sie gering sein oder ganz entfallen.

Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?

• Zum Ende der Zinsbindung
• Nach zehn Jahren bei längeren Zinsbindungen (§ 489 BGB) – mit sechs Monaten Kündigungsfrist
• Bei variablen Darlehen
• Im Rahmen vereinbarter Sondertilgungsrechte
• Bei fehlerhaften Pflichtangaben im Darlehensvertrag, etwa zur Berechnungsmethode – dann kann der Anspruch der Bank eingeschränkt sein

So senkst du die Vorfälligkeitsentschädigung

• Sondertilgungsrechte nutzen, bevor du ablöst.
• Zeitpunkt prüfen: Liegt der Ablauf der Zinsbindung oder die Zehn-Jahres-Frist nah? Dann lohnt sich vielleicht Warten.
• Darlehen mitnehmen: Manche Banken erlauben den Objekttausch auf eine neue Immobilie.
• Käufer übernimmt das Darlehen: In Ausnahmefällen möglich, wenn die Bank zustimmt.
• Berechnung prüfen lassen: Fehler kommen vor.

Unser Tipp
Bevor du verkaufst oder umschuldest, sprich mit uns. Wir prüfen, ob sich ein Warten bis zum § 489-Termin lohnt, ob ein Objekttausch möglich ist oder ob sich die Ablösung trotz Entschädigung rechnet – zum Beispiel, weil die neue Finanzierung deutlich günstiger ist.

Beispiel: Wann Warten günstiger ist

Ein Paar möchte sein Haus verkaufen. Die Zinsbindung läuft noch 14 Monate, die Bank verlangt für die sofortige Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung von mehreren tausend Euro. Wir rechnen durch: Wird der Notartermin so gelegt, dass die Kaufpreiszahlung kurz nach Ende der Zinsbindung erfolgt, entfällt die Entschädigung vollständig. Mit einem Käufer, der etwas Zeit hat, lässt sich das oft vereinbaren.

faq:
F: Wie kann ich die Berechnung nachvollziehen?
A: Die Bank muss dir die Berechnungsmethode und die wesentlichen Werte nennen. Verbraucherzentralen bieten Prüfungen an.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Die VFE gleicht den Zinsschaden der Bank bei vorzeitiger Rückzahlung aus.
• Ihre Höhe hängt von Restlaufzeit, Zinsdifferenz und Restschuld ab.
• Nach zehn Jahren und zum Ende der Zinsbindung entfällt sie.
• Sondertilgungen, Objekttausch und eine Prüfung der Berechnung können sie senken.