Kurz erklärt
Bei der Lastenfreistellung sorgt der Notar dafür, dass alte Grundschulden des Verkäufers im Grundbuch gelöscht werden, damit du die Immobilie frei von dessen Schulden erwirbst. Der Kaufpreis wird dazu teilweise direkt an die Bank des Verkäufers gezahlt.
Inhalt dieses Artikels
Was bedeutet Lastenfreistellung?
Viele Verkäufer haben ihre Immobilie selbst finanziert. Im Grundbuch steht dann in Abteilung III noch eine Grundschuld ihrer Bank. Als Käufer möchtest du die Immobilie aber natürlich ohne fremde Schulden übernehmen – nur mit der Grundschuld deiner eigenen Bank.
Die Lastenfreistellung ist der Prozess, mit dem sichergestellt wird, dass alle nicht übernommenen Belastungen gelöscht werden. Organisiert wird sie vom Notar.
So läuft die Lastenfreistellung ab
- Notar fordert Löschungsunterlagen an: Nach dem Kaufvertrag wendet sich der Notar an die Bank des Verkäufers und bittet um eine Löschungsbewilligung.
- Bank nennt Ablösebetrag: Die Bank teilt mit, welchen Betrag sie noch vom Verkäufer bekommt, und stellt die Löschungsbewilligung unter der Treuhandauflage, dass dieser Betrag gezahlt wird.
- Fälligkeitsmitteilung: Liegen alle Unterlagen vor, teilt der Notar dir mit, wie viel du an wen zahlen musst – ein Teil an die Bank des Verkäufers, der Rest an den Verkäufer.
- Zahlung: Deine Bank überweist die Beträge.
- Löschung: Nach Bestätigung des Zahlungseingangs darf der Notar die Löschungsbewilligung verwenden und beantragt die Löschung im Grundbuch.
Warum ist das sicher für dich?
Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn dem Notar alle Unterlagen für die Lastenfreistellung vorliegen. Die Bank des Verkäufers muss sich verpflichten, die Grundschuld gegen Zahlung eines bestimmten Betrags freizugeben. So ist ausgeschlossen, dass du zahlst und die alte Grundschuld trotzdem bestehen bleibt.
Lastenfreistellung beim Bauträgerkauf
Beim Kauf vom Bauträger ist die Situation etwas anders. Der Bauträger finanziert das Bauprojekt meist über eine Globalgrundschuld auf dem gesamten Grundstück. Damit du deine Wohnung lastenfrei erhältst, gibt die Bank des Bauträgers eine Freistellungserklärung ab: Sie verpflichtet sich, deine Einheit aus der Globalgrundschuld zu entlassen, sobald du den geschuldeten Kaufpreis gezahlt hast. Diese Erklärung ist nach der Makler- und Bauträgerverordnung eine Voraussetzung für die Fälligkeit der ersten Rate.
Welche Lasten werden nicht gelöscht?
Nicht alle Eintragungen werden automatisch gelöscht. In Abteilung II stehen oft Rechte wie Wegerechte oder Leitungsrechte, die du im Kaufvertrag übernimmst. Prüfe den Grundbuchauszug genau und lass dir erklären, welche Rechte bestehen bleiben.
Unser Tipp
Die Lastenfreistellung braucht etwas Zeit, weil die Bank des Verkäufers mitspielen muss. Plane zwischen Notartermin und Fälligkeit ein paar Wochen ein und achte auf eine ausreichende bereitstellungszinsfreie Zeit bei deiner eigenen Finanzierung.
Lastenfreistellung beim Verkauf deiner eigenen Immobilie
Verkaufst du selbst eine Immobilie, auf der noch dein Darlehen lastet, läuft das Verfahren umgekehrt: Der Notar fordert bei deiner Bank die Löschungsbewilligung an, die Bank nennt den Ablösebetrag, und der Käufer zahlt diesen Betrag direkt an deine Bank. Läuft die Zinsbindung noch, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, die in den Ablösebetrag eingerechnet wird.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Lastenfreistellung sorgt dafür, dass alte Grundschulden des Verkäufers gelöscht werden.
- Organisiert wird sie vom Notar über Löschungsunterlagen mit Treuhandauflagen.
- Der Kaufpreis wird teilweise direkt an die Bank des Verkäufers gezahlt.
- Beim Bauträgerkauf sichert die Freistellungserklärung deine Einheit ab.
Häufige Fragen: Lastenfreistellung
Was passiert, wenn die Schulden des Verkäufers höher sind als der Kaufpreis?
Dann muss der Verkäufer die Differenz aus eigenen Mitteln aufbringen oder mit seiner Bank eine Lösung finden. Ohne vollständige Löschungsunterlagen wird der Kaufpreis nicht fällig – du bist also geschützt.
Wer zahlt die Kosten der Löschung?
Üblicherweise der Verkäufer, weil es um seine Belastungen geht. Das wird im Kaufvertrag geregelt.
Was ist eine Freistellungserklärung beim Bauträger?
Die Bank des Bauträgers verpflichtet sich, deine Einheit aus ihrer Globalgrundschuld zu entlassen, sobald du den geschuldeten Kaufpreis gezahlt hast.
Wie lange dauert die Lastenfreistellung?
Meist wenige Wochen, abhängig davon, wie schnell die Bank des Verkäufers die Unterlagen schickt.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.