Grunderwerbsteuer

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Wer in Deutschland ein Grundstück oder eine Immobilie kauft, muss Grunderwerbsteuer zahlen. Sie wird auf den Kaufpreis bzw. die Gegenleistung berechnet. Die Steuersätze legen die Bundesländer selbst fest; sie liegen zwischen 3,5 und 6,5 %. Nordrhein-Westfalen gehört mit 6,5 % zu den Ländern mit dem höchsten Satz.

Steuerschuldner sind rechtlich Käufer und Verkäufer gemeinsam. Im Kaufvertrag wird aber praktisch immer vereinbart, dass der Käufer die Steuer trägt.

So wird sie berechnet

Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × 6,5 % (in NRW)

Beim Kauf vom Bauträger wird die Steuer auf den gesamten Kaufpreis für Grundstück und Gebäude berechnet. Baust du selbst auf einem gekauften Grundstück, fällt sie grundsätzlich nur auf das Grundstück an – es sei denn, Grundstückskauf und Bauvertrag hängen eng zusammen (einheitliches Vertragswerk).

Legale Möglichkeiten, Grunderwerbsteuer zu sparen

• Bewegliche Gegenstände separat ausweisen: Einbauküche, Markise, Sauna oder Gartenhaus können mit einem angemessenen, nachvollziehbaren Wert im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Übertreibe es nicht – überhöhte Werte erkennt das Finanzamt.
• Grundstück und Bau trennen: Wer ein Grundstück kauft und unabhängig davon einen Bauunternehmer beauftragt, zahlt Steuer nur auf das Grundstück.
• Ausnahmen nutzen: Käufe zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern oder Verwandten in gerader Linie (etwa Eltern und Kinder) sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Auch Erbschaften und Schenkungen unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer.

Hinweis: Die Erhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen darf nach aktueller Rechtsprechung nicht mehr vom Kaufpreis abgezogen werden.

Ablauf und Unbedenklichkeitsbescheinigung

1. Der Notar meldet den Kaufvertrag an das Finanzamt.
2. Das Finanzamt schickt dir den Steuerbescheid.
3. Du zahlst die Steuer innerhalb der Frist.
4. Das Finanzamt stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
5. Erst dann kann das Grundbuchamt dich als Eigentümer eintragen.

Unser Tipp
Plane die Grunderwerbsteuer von Anfang an fest ein und halte das Geld bereit, sobald der Bescheid kommt. Wenn du Einbauten übernimmst, sprich mit dem Verkäufer und dem Notar über eine realistische Aufteilung im Kaufvertrag. In unserer Finanzierungsplanung sind alle Nebenkosten transparent aufgeführt.

Grunderwerbsteuer und Finanzierung

Die Grunderwerbsteuer schafft keinen Gegenwert, den die Bank beleihen kann. Deshalb sollte sie – wie die übrigen Kaufnebenkosten – möglichst aus Eigenkapital bezahlt werden. Wird sie mitfinanziert, steigt der Beleihungsauslauf, und der Zins wird in der Regel höher.

Grunderwerbsteuer bei Grundstück und Hausbau

Kaufst du ein Grundstück und lässt darauf bauen, zahlst du die Steuer grundsätzlich nur auf den Grundstückspreis. Stehen Grundstückskauf und Bauvertrag aber in engem Zusammenhang – etwa weil der Verkäufer das Grundstück nur mit einem bestimmten Bauunternehmen verkauft –, kann das Finanzamt ein einheitliches Vertragswerk annehmen und die Steuer auch auf die Baukosten erheben.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Die Grunderwerbsteuer beträgt in NRW 6,5 % des Kaufpreises.
• Sie ist der größte Posten der Kaufnebenkosten.
• Bewegliche Gegenstände können separat ausgewiesen werden.
• Erst nach Zahlung wirst du im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.