Kurz erklärt
Zum Gemeinschaftseigentum gehört alles in einer Wohnanlage, was nicht Sondereigentum einer einzelnen Wohnung ist – etwa Grundstück, Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände und Fenster. Kosten dafür tragen alle Eigentümer gemeinsam, meist nach Miteigentumsanteilen.
Inhalt dieses Artikels
Was ist Gemeinschaftseigentum?
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur „seine“ Wohnung. Er wird auch Miteigentümer an allem, was die Wohnanlage als Ganzes ausmacht: dem Gemeinschaftseigentum. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert es als alles, was nicht Sondereigentum ist oder einem Dritten gehört.
Dein Anteil daran wird durch den Miteigentumsanteil bestimmt, der in der Teilungserklärung festgelegt ist – meist in Tausendsteln.
Was gehört typischerweise dazu?
- das Grundstück mit Garten, Wegen und Stellplätzen (sofern nicht als Sondereigentum ausgewiesen)
- tragende Bauteile: Fundament, tragende Wände, Decken, Dachkonstruktion
- Gebäudehülle: Dach, Fassade, Außenwände, in der Regel auch Fenster und Wohnungseingangstüren (Außenseite)
- gemeinschaftliche Räume: Treppenhaus, Flure, Keller- und Wäscheräume, Heizungsraum
- zentrale Anlagen: Heizungsanlage, Aufzug, Hauptleitungen für Wasser, Abwasser, Strom und Gas
- Balkone: in der konstruktiven Substanz (Platte, Brüstung); der Belag kann Sondereigentum sein
Was genau im Einzelfall dazugehört, ergibt sich aus Teilungserklärung und Aufteilungsplan.
Abgrenzung zum Sondereigentum
| Gemeinschaftseigentum | Sondereigentum |
|---|---|
| gehört allen gemeinsam | gehört dir allein |
| Entscheidungen durch die Gemeinschaft | Entscheidungen durch dich |
| Kosten nach Miteigentumsanteilen | Kosten trägst du selbst |
| z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus | z. B. Innenwände, Bodenbeläge, Einbauküche |
Grundsatz: Alles, was für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes wichtig ist oder dem gemeinsamen Gebrauch dient, ist zwingend Gemeinschaftseigentum – auch wenn es sich in deiner Wohnung befindet, wie eine tragende Wand oder ein Heizungsstrang.
Sondernutzungsrechte
Manche Teile des Gemeinschaftseigentums darf ein einzelner Eigentümer allein nutzen, etwa einen Gartenanteil oder einen Stellplatz. Das nennt man Sondernutzungsrecht. Es ändert nichts daran, dass die Fläche allen gehört, gibt dir aber das exklusive Nutzungsrecht.
Kosten des Gemeinschaftseigentums
Die Kosten für Instandhaltung, Versicherung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums tragen alle Eigentümer. Sie werden über das Hausgeld bezahlt, größere Maßnahmen aus der Erhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage. Seit der WEG-Reform kann die Gemeinschaft Kostenverteilungen per Beschluss auch abweichend regeln.
Unser Tipp
Beim Wohnungskauf zählt nicht nur der Zustand deiner Wohnung, sondern des ganzen Hauses. Frag gezielt nach dem Alter von Dach, Fenstern und Heizung und nach geplanten Maßnahmen. Anstehende Kosten am Gemeinschaftseigentum beziehen wir in deine Finanzierungsplanung ein.
Gemeinschaftseigentum und Abnahme
Beim Neubau vom Bauträger wird das Gemeinschaftseigentum separat abgenommen. Weil alle Eigentümer betroffen sind, wird die Abnahme oft gemeinsam organisiert. Achte darauf, dass ein unabhängiger Sachverständiger beteiligt ist und die Abnahme nicht allein von einer vom Bauträger bestimmten Person erfolgt.
Wenn in deiner Wohnung Gemeinschaftseigentum kaputtgeht
Ein Beispiel: Ein Wasserrohr im Steigstrang hinter deiner Badezimmerwand ist undicht. Der Strang gehört zum Gemeinschaftseigentum, also ist die Gemeinschaft für die Reparatur zuständig. Du meldest den Schaden sofort dem Verwalter, der die Reparatur beauftragt. Fliesen, die dafür entfernt werden müssen, gehören zwar zu deinem Sondereigentum – ihre Wiederherstellung ist aber meist Teil des Schadens am Gemeinschaftseigentum oder über die Gebäudeversicherung abgedeckt.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sondereigentum ist.
- Dazu gehören Grundstück, Dach, Fassade, tragende Teile und zentrale Anlagen.
- Die Kosten tragen alle Eigentümer, meist nach Miteigentumsanteilen.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan regeln die Details.
Häufige Fragen: Gemeinschaftseigentum
Gehören Fenster zum Gemeinschaftseigentum?
In aller Regel ja, weil sie Teil der Fassade sind. Die Teilungserklärung kann aber Regelungen zur Kostentragung oder Instandhaltung treffen, etwa dass jeder Eigentümer seine Fenster selbst bezahlt.
Wer bezahlt, wenn am Gemeinschaftseigentum etwas kaputtgeht?
Grundsätzlich die Gemeinschaft, also alle Eigentümer anteilig – aus der Erhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage. Abweichende Kostenregeln sind möglich.
Darf ich das Gemeinschaftseigentum verändern?
Nicht eigenmächtig. Bauliche Veränderungen brauchen einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Für bestimmte Maßnahmen wie Ladestationen hast du einen Anspruch auf Gestattung, musst die Kosten aber selbst tragen.
Muss ich Handwerkern Zugang zu meiner Wohnung gewähren?
Ja, wenn Arbeiten am Gemeinschaftseigentum dies erfordern. Der Verwalter sollte Termine rechtzeitig ankündigen.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.