Kurz erklärt
Mit einer Eigentumswohnung erwirbst du das Sondereigentum an deiner Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum wie Dach, Treppenhaus und Grundstück. Du wirst Teil der Eigentümergemeinschaft und zahlst monatlich Hausgeld.
Inhalt dieses Artikels
Was ist eine Eigentumswohnung?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbst du zwei Dinge: das Sondereigentum an deiner Wohnung – also die Räume, die dir allein gehören – und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören das Grundstück, Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände und die zentrale Haustechnik. Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Für jede Eigentumswohnung wird ein eigenes Wohnungsgrundbuch angelegt. Welche Räume genau zu deiner Wohnung gehören, regeln Teilungserklärung und Aufteilungsplan.
Vorteile einer Eigentumswohnung
- Günstiger Einstieg: Oft geringerer Kaufpreis als ein Haus in vergleichbarer Lage.
- Zentrale Lagen: Wohnungen gibt es häufig dort, wo Häuser kaum bezahlbar sind.
- Geteilte Verantwortung: Dach, Fassade und Heizung werden gemeinsam finanziert und von der Verwaltung organisiert.
- Weniger Pflegeaufwand: Kein großer Garten, keine Schneeräumung (je nach Anlage).
Nachteile und Besonderheiten
- Mitspracherecht der Gemeinschaft: Größere Entscheidungen werden in der Eigentümerversammlung getroffen.
- Hausgeld: Monatliche Zahlung für Verwaltung, Betriebskosten und Rücklagen.
- Sonderumlagen: Reicht die Rücklage für eine Sanierung nicht, müssen alle Eigentümer nachzahlen.
- Abhängigkeit: Der Zustand der Anlage hängt auch vom Engagement der anderen Eigentümer ab.
Checkliste vor dem Kauf
- Teilungserklärung lesen: Was gehört zu deiner Wohnung, welche Sondernutzungsrechte gibt es?
- Protokolle der letzten 3 Jahre: Welche Sanierungen sind geplant oder umstritten?
- Erhaltungsrücklage: Wie hoch ist sie im Verhältnis zu Alter und Zustand des Gebäudes?
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen: Wie hoch ist das Hausgeld, gibt es Nachzahlungen?
- Energieausweis: Wie effizient ist das Gebäude, welche Heizung wird genutzt?
- Verwaltung: Wie zufrieden sind die Eigentümer? Ist die Verwaltung erreichbar?
- Beschlüsse zu Sonderumlagen: Sind schon Zahlungen beschlossen, die du als Käufer tragen müsstest?
Unser Tipp
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen verraten oft mehr als jedes Exposé. Wenn dort seit Jahren über ein undichtes Dach gestritten wird, solltest du das in deine Kalkulation einbeziehen. Wir berücksichtigen das Hausgeld und mögliche Sonderumlagen direkt in deiner Haushaltsrechnung.
Finanzierung einer Eigentumswohnung
Für die Finanzierung verlangt die Bank neben den üblichen Unterlagen die Teilungserklärung, den Aufteilungsplan, die Wohnflächenberechnung und oft den Wirtschaftsplan. Das Hausgeld wird in der Haushaltsrechnung berücksichtigt. Die Bewertung erfolgt meist über das Vergleichswertverfahren anhand ähnlicher Verkäufe.
Bei vermieteten Wohnungen spielen außerdem die Miete, der Mietvertrag und die Frage eine Rolle, ob du selbst einziehen möchtest oder das Mietverhältnis übernimmst.
Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Viele kaufen eine Eigentumswohnung nicht zum Selbstbewohnen, sondern zur Vermietung. Dann kommen weitere Punkte hinzu: die Höhe der Miete im Vergleich zum Markt, der Zustand des Mietvertrags, der nicht umlegbare Teil des Hausgelds und steuerliche Aspekte wie die Abschreibung. Wichtig ist auch die Frage, ob die Teilungserklärung Einschränkungen enthält, etwa zur gewerblichen oder kurzfristigen Vermietung.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Du kaufst Sondereigentum plus Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
- Teilungserklärung, Protokolle und Rücklage sind Pflichtlektüre.
- Hausgeld und mögliche Sonderumlagen gehören in die Kalkulation.
- Die Eigentümergemeinschaft entscheidet über gemeinsame Maßnahmen mit.
Häufige Fragen: Eigentumswohnung
Welche Unterlagen brauche ich beim Kauf einer Eigentumswohnung?
Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Angaben zur Erhaltungsrücklage.
Kann ich in meiner Wohnung alles verändern?
Innerhalb deines Sondereigentums vieles, aber nicht alles. Eingriffe in tragende Wände, Fenster, Fassade oder Leitungen betreffen oft das Gemeinschaftseigentum und brauchen einen Beschluss der Eigentümer.
Ist eine Eigentumswohnung eine gute Kapitalanlage?
Sie kann es sein, wenn Lage, Kaufpreis, Zustand der Anlage und Mietniveau zusammenpassen. Wichtig sind auch die Eigentümergemeinschaft und die Qualität der Verwaltung.
Kann ich eine vermietete Eigentumswohnung selbst beziehen?
Nur unter bestimmten Voraussetzungen über eine Eigenbedarfskündigung. Nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum gelten teilweise verlängerte Sperrfristen.
Was kostet eine Eigentumswohnung monatlich neben der Rate?
Vor allem Hausgeld, Grundsteuer, Strom und eine eigene Rücklage für das Sondereigentum.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.