Kurz erklärt
Die Eigentümergemeinschaft – rechtlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) – umfasst alle Eigentümer einer Wohnanlage. Sie entscheidet in der Eigentümerversammlung über Instandhaltung, Hausgeld, Sanierungen und Verwaltung. Wer eine Wohnung kauft, wird automatisch Mitglied.
Inhalt dieses Artikels
Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
Sobald ein Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, bilden alle Wohnungseigentümer gemeinsam eine Eigentümergemeinschaft. Rechtlich heißt sie seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 2020 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Sie ist rechtsfähig, kann also zum Beispiel Verträge mit Handwerkern oder dem Verwalter schließen und hat ein eigenes Vermögen – etwa die Erhaltungsrücklage.
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung wirst du automatisch Mitglied. Du kannst nicht austreten, solange du Eigentümer bist.
Aufgaben der Eigentümergemeinschaft
Die Gemeinschaft verwaltet das Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören:
- Instandhaltung und Instandsetzung von Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung und Leitungen
- Festlegung des Wirtschaftsplans und damit des Hausgelds
- Bildung und Verwendung der Erhaltungsrücklage
- Beschlüsse über Modernisierungen und bauliche Veränderungen
- Bestellung und Kontrolle des Verwalters
- Aufstellung einer Hausordnung
Die Eigentümerversammlung
Mindestens einmal im Jahr lädt der Verwalter zur Eigentümerversammlung ein. Dort wird über die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan und anstehende Maßnahmen abgestimmt. Die Beschlüsse werden protokolliert und in einer Beschluss-Sammlung festgehalten.
Wichtig zu wissen:
- Beschlussfähigkeit: Seit 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig – egal wie viele Eigentümer anwesend sind.
- Mehrheiten: Die meisten Beschlüsse brauchen die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
- Bauliche Veränderungen: Einzelne Eigentümer haben inzwischen Anspruch auf bestimmte Maßnahmen, etwa eine Ladestation für E-Autos oder barrierereduzierende Umbauten – auf eigene Kosten.
- Anfechtung: Hältst du einen Beschluss für rechtswidrig, kannst du ihn innerhalb eines Monats gerichtlich anfechten.
Verwaltungsbeirat
Viele Gemeinschaften wählen einen Verwaltungsbeirat aus ihren Reihen. Er unterstützt und überwacht den Verwalter, prüft zum Beispiel Abrechnungen und bereitet Entscheidungen vor. In gut organisierten Anlagen ist der Beirat ein wichtiger Ansprechpartner.
Worauf Käufer achten sollten
Die Qualität der Eigentümergemeinschaft beeinflusst deine Lebensqualität und die Wertentwicklung deiner Wohnung erheblich. Vor dem Kauf solltest du prüfen:
- Protokolle der letzten drei Versammlungen: Gibt es Streit? Welche Maßnahmen sind geplant?
- Beschluss-Sammlung: Welche Regeln gelten, welche Sonderumlagen wurden beschlossen?
- Erhaltungsrücklage: Passt sie zu Alter und Zustand des Gebäudes?
- Hausgeldrückstände: Zahlen alle Eigentümer zuverlässig?
- Eigentümerstruktur: Wie viele Wohnungen sind vermietet, wie viele selbst genutzt? Gibt es einen Eigentümer mit Stimmenmehrheit?
- Verwaltung: Ist sie erreichbar, zuverlässig, und wie lange ist sie bestellt?
Unser Tipp
Die Protokolle verraten, ob eine Gemeinschaft funktioniert. Wenn dort seit Jahren eine notwendige Dachsanierung vertagt wird, solltest du mit einer Sonderumlage rechnen. Wir berücksichtigen solche Posten in deiner Finanzierung, damit du nicht überrascht wirst.
Eigentümergemeinschaft und Finanzierung
Für die Bank ist die Eigentümergemeinschaft vor allem über die Unterlagen relevant: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Hausgeld. Das Hausgeld fließt in deine Haushaltsrechnung ein. Geplante Großmaßnahmen können – wenn sie bekannt sind – die Bewertung der Wohnung beeinflussen.
Konflikte in der Gemeinschaft
Wo viele Menschen gemeinsam entscheiden, gibt es auch Meinungsverschiedenheiten – etwa über Sanierungen oder die Höhe der Rücklage. Eine sachliche Verwaltung und ein engagierter Beirat helfen, Konflikte zu entschärfen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Alle Wohnungseigentümer bilden gemeinsam die GdWE.
- Sie verwaltet das Gemeinschaftseigentum und entscheidet in der Versammlung.
- Seit 2020 ist jede Versammlung beschlussfähig, die meisten Beschlüsse brauchen die einfache Mehrheit.
- Vor dem Kauf Protokolle, Rücklage und Beschluss-Sammlung prüfen.
Häufige Fragen: Eigentümergemeinschaft
Wie werden Beschlüsse gefasst?
In der Regel in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Seit der WEG-Reform 2020 ist die Versammlung unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig. Für bestimmte Maßnahmen gelten besondere Mehrheiten oder Kostenregeln.
Wie viele Stimmen habe ich?
Nach dem Gesetz hat grundsätzlich jeder Eigentümer eine Stimme. Die Teilungserklärung kann aber etwas anderes regeln, etwa ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen.
Kann ich an der Versammlung online teilnehmen?
Wenn die Eigentümer das beschlossen haben, ja. Seit einigen Jahren sind auch reine Online-Versammlungen unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.
Kann ich als neuer Eigentümer sofort mitentscheiden?
Ja, sobald du im Grundbuch als Eigentümer eingetragen bist. Oft vereinbaren Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag, dass der Käufer schon vorher an Versammlungen teilnehmen darf.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.