Kurz erklärt
Bei einer Vollfinanzierung wird der gesamte Kaufpreis über Kredite finanziert. Werden auch die Nebenkosten finanziert, spricht man von einer 110-%-Finanzierung. Das ist bei guter Bonität möglich, kostet aber höhere Zinsen und setzt eine solide Haushaltsrechnung voraus.
Inhalt dieses Artikels
Was ist eine Vollfinanzierung?
Klassisch wird empfohlen, einen Teil des Immobilienkaufs mit Eigenkapital zu bezahlen – mindestens die Kaufnebenkosten. Doch nicht jeder hat die nötigen Ersparnisse. Bei einer Vollfinanzierung wird deshalb der gesamte Kaufpreis über Darlehen finanziert.
Man unterscheidet:
- 100-%-Finanzierung: Der Kaufpreis wird komplett finanziert, die Nebenkosten zahlst du selbst.
- 110-%-Finanzierung: Kaufpreis und Nebenkosten werden finanziert – du brauchst kein Eigenkapital.
Was verlangen Banken?
Weil das Risiko für die Bank höher ist, sind die Anforderungen strenger:
- Stabiles, gutes Einkommen, idealerweise unbefristet und außerhalb der Probezeit
- Tragfähige Haushaltsrechnung mit ausreichendem Überschuss
- Saubere Schufa
- Gute Immobilie in gefragter Lage mit realistischem Kaufpreis
- Ausreichende Tilgung, oft mindestens 2 bis 3 %
- Rücklagen für Unvorhergesehenes
Vor- und Nachteile
Vorteile:
- Schneller Weg ins Eigentum, ohne jahrelang Eigenkapital anzusparen
- Mietzahlungen fallen weg, stattdessen baust du Vermögen auf
- Ersparnisse bleiben als Reserve verfügbar
Nachteile:
- Höhere Zinsen durch höheren Beleihungsauslauf
- Höhere Rate durch höheren Darlehensbetrag
- Höhere Restschuld nach der Zinsbindung und damit mehr Zinsänderungsrisiko
- Wenig Spielraum, falls der Immobilienwert sinkt
Beispiel
Kaufpreis 350.000 Euro, Nebenkosten in NRW mit Makler rund 42.000 Euro.
| Variante | Darlehen | Beleihungsauslauf (bei 330.000 € Beleihungswert) |
|---|---|---|
| mit 42.000 € Eigenkapital (Nebenkosten) | 350.000 € | ca. 106 % |
| 110-%-Finanzierung | 392.000 € | ca. 119 % |
Bei einer 110-%-Finanzierung liegt der Beleihungsauslauf deutlich über 100 %. Entsprechend höher fällt der Zinsaufschlag aus.
Wie du die Chancen verbesserst
- Kleine Kredite ablösen und Dispo meiden
- Eigenleistungen oder Förderkredite einbinden
- Familiäre Unterstützung prüfen (Schenkung, Familiendarlehen)
- Höhere Tilgung anbieten
- Passende Bank wählen – nicht jede bietet 110-%-Finanzierungen an
Unser Tipp
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber nicht für jeden die richtige Lösung. Wir prüfen ehrlich, ob deine Situation passt, und finden Banken, die Vollfinanzierungen zu fairen Konditionen anbieten. Mehr dazu auch auf unserer Seite zum Immobilienkauf ohne Eigenkapital.
Vollfinanzierung und Rücklagen
Ein häufiges Missverständnis: Wer ohne Eigenkapital finanziert, sollte trotzdem Rücklagen haben – nur eben nicht im Kaufpreis gebunden. Gerade bei einer 110-%-Finanzierung ist ein Notgroschen für Reparaturen, Möbel oder unvorhergesehene Ausgaben wichtig. Manche Käufer haben durchaus Erspartes, setzen es aber bewusst nicht ein, um liquide zu bleiben. Das kann sinnvoll sein – kostet aber über den höheren Zins Geld. Wir rechnen beide Varianten gern gegeneinander.
Vollfinanzierung und Wertentwicklung
Bei einer Vollfinanzierung liegt die Schuld anfangs über dem Wert der Immobilie. Sinken die Immobilienpreise, kann es bei einem vorzeitigen Verkauf schwierig werden, das Darlehen vollständig abzulösen. Eine ausreichende Tilgung reduziert dieses Risiko mit jedem Jahr.
faq:
F: Wie hoch ist der Zinsaufschlag bei einer 110-%-Finanzierung?
A: Das hängt von Bank und Markt ab. Er kann gegenüber einer Finanzierung mit Eigenkapital spürbar sein und sollte im Vergleich genau geprüft werden.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Vollfinanzierung = Kaufpreis (100 %) bzw. Kaufpreis plus Nebenkosten (110 %) finanziert.
- Möglich bei guter Bonität und tragfähiger Haushaltsrechnung.
- Höhere Zinsen, höhere Rate, höhere Restschuld.
- Ausreichende Tilgung und Rücklagen sind besonders wichtig.
Häufige Fragen: Vollfinanzierung
Wer bekommt eine Vollfinanzierung?
Vor allem Menschen mit sicherem, gutem Einkommen, stabiler Beschäftigung, sauberer Schufa und einer tragfähigen Haushaltsrechnung. Beamte und langjährig Angestellte haben oft gute Chancen.
Wie viel teurer ist eine Vollfinanzierung?
Der Zinsaufschlag hängt von Bank und Marktlage ab und kann spürbar sein. Wegen des höheren Darlehensbetrags ist auch die Rate höher.
Lohnt sich eine Vollfinanzierung?
Das kann sinnvoll sein, wenn die Rate gut tragbar ist und du nicht jahrelang Eigenkapital ansparen möchtest, während du Miete zahlst. Wichtig sind eine ausreichende Tilgung und ein finanzieller Puffer.
Bekomme ich eine Vollfinanzierung auch für eine Kapitalanlage?
Das ist möglich, wenn Einkommen und Mieteinnahmen die Rate sicher tragen. Viele Kapitalanleger finanzieren bewusst mit wenig Eigenkapital – die Anforderungen der Banken sind dann aber hoch.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.