Kurz erklärt
Bei einer Umschuldung löst du dein bisheriges Darlehen durch einen neuen Kredit bei einer anderen Bank ab – meist zum Ende der Zinsbindung, um bessere Konditionen zu bekommen. Die Kosten für die Übertragung der Grundschuld sind meist gering im Vergleich zur möglichen Zinsersparnis.
Inhalt dieses Artikels
Was ist eine Umschuldung?
Bei einer Umschuldung ersetzt du dein bestehendes Baudarlehen durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank. Die neue Bank zahlt die Restschuld an die alte Bank aus, und du zahlst künftig an die neue Bank – zu deren Konditionen.
Im Gegensatz dazu steht die Prolongation, bei der du bei deiner bisherigen Bank verlängerst.
Wann ist eine Umschuldung möglich?
1. Zum Ende der Zinsbindung
Der häufigste Fall. Du kannst ohne Vorfälligkeitsentschädigung wechseln.
2. Nach zehn Jahren (§ 489 BGB)
Bei Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren kannst du nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen.
3. Bei variablen Darlehen
Jederzeit mit drei Monaten Frist.
4. Während der Zinsbindung
Nur mit Vorfälligkeitsentschädigung – das lohnt sich selten, außer bei stark gesunkenen Zinsen oder besonderen Gründen.
Wann lohnt sich eine Umschuldung?
Eine Umschuldung lohnt sich, wenn die Zinsersparnis die Kosten deutlich übersteigt. Schon 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte Unterschied können sich bei einer Restschuld von 200.000 Euro über zehn Jahre auf mehrere tausend Euro summieren – weit mehr als die Kosten der Grundschuldübertragung.
Eine Umschuldung kann auch sinnvoll sein, um:
- die Tilgung neu festzulegen
- Sondertilgungsrechte oder Tilgungssatzwechsel zu vereinbaren, die bisher fehlten
- mehrere Darlehen zu bündeln
- eine Modernisierung gleich mitzufinanzieren
Ablauf einer Umschuldung
- 12 bis 18 Monate vorher: Restschuld und Ablauftermin klären, Angebote vergleichen.
- Neue Bank auswählen und Unterlagen einreichen.
- Darlehensvertrag mit der neuen Bank abschließen.
- Kündigung bzw. Mitteilung an die alte Bank, dass nicht verlängert wird.
- Grundschuld übertragen: Die alte Bank tritt die Grundschuld an die neue Bank ab – oder sie wird gelöscht und neu eingetragen.
- Ablösung: Die neue Bank überweist die Restschuld zum Stichtag an die alte Bank.
Abtretung oder Neueintragung der Grundschuld?
Die Abtretung der bestehenden Grundschuld ist meist günstiger als Löschung und Neueintragung. Voraussetzung ist, dass die alte Bank mitspielt und die Grundschuld hoch genug ist. Ist sie zu niedrig – etwa, weil du zusätzlich modernisieren willst –, kann eine ergänzende Grundschuld eingetragen werden.
Unser Tipp
Die meisten zahlen bei der Anschlussfinanzierung zu viel, weil sie einfach verlängern. Sprich uns rechtzeitig an – wir vergleichen das Angebot deiner Bank mit vielen anderen und kümmern uns um die komplette Abwicklung der Umschuldung inklusive Grundschuldabtretung.
Umschuldung während der Zinsbindung
Eine Umschuldung mitten in der Zinsbindung lohnt sich nur selten, weil die Vorfälligkeitsentschädigung den Zinsvorteil meist aufzehrt. Ausnahmen sind Fälle, in denen der alte Zins sehr hoch ist oder ohnehin ein Verkauf ansteht.
faq:
F: Wie lange dauert eine Umschuldung?
A: Von der Anfrage bis zur Ablösung meist einige Wochen. Plane ausreichend Vorlauf ein, besonders für die Abtretung der Grundschuld.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Umschuldung = Ablösung des Darlehens durch eine andere Bank.
- Am günstigsten zum Ende der Zinsbindung oder nach § 489 BGB.
- Die Kosten sind meist gering im Vergleich zur Zinsersparnis.
- Früh vergleichen und die Grundschuld per Abtretung übertragen.
Häufige Fragen: Umschuldung
Wann kann ich ohne Vorfälligkeitsentschädigung umschulden?
Zum Ende der Sollzinsbindung, bei variablen Darlehen jederzeit mit drei Monaten Frist und bei Festzinsdarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung nach § 489 BGB.
Was kostet eine Umschuldung?
Vor allem Notar- und Grundbuchkosten für die Abtretung oder Neubestellung der Grundschuld. Bei einer Abtretung sind das oft nur wenige hundert Euro.
Muss ich eine neue Bonitätsprüfung durchlaufen?
Ja. Die neue Bank prüft Einkommen, Schufa und Immobilie. Dafür brauchst du aktuelle Unterlagen.
Kann ich bei einer Umschuldung mehr Geld aufnehmen?
Ja, etwa für eine Modernisierung. Dann prüft die neue Bank den zusätzlichen Bedarf, und eventuell muss die Grundschuld erhöht werden.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.