Kurz erklärt
Sicherheiten geben der Bank die Gewissheit, ihr Geld auch zurückzubekommen. In der Baufinanzierung ist das vor allem die Grundschuld auf der Immobilie; ergänzend können zum Beispiel abgetretene Lebensversicherungen, Bausparguthaben oder Bürgschaften hinzukommen.
Inhalt dieses Artikels
Warum verlangen Banken Sicherheiten?
Eine Baufinanzierung ist für eine Bank ein langfristiges Risiko. Über Jahrzehnte können sich Einkommen, Lebensumstände und Immobilienpreise verändern. Damit die Bank ihr Geld auch dann zurückbekommt, wenn du die Raten nicht mehr zahlen kannst, verlangt sie Sicherheiten.
Gute Sicherheiten senken das Risiko der Bank – und damit deinen Zins. Deshalb sind Baukredite deutlich günstiger als ungesicherte Konsumentenkredite.
Die wichtigsten Sicherheiten
1. Grundschuld
Die zentrale Sicherheit in der Baufinanzierung. Sie wird im Grundbuch eingetragen und gibt der Bank das Recht, die Immobilie im Notfall verwerten zu lassen.
2. Zusätzliche Grundschulden
Auf weiteren Immobilien – etwa einer vermieteten Wohnung oder dem Haus der Eltern. Das kann fehlendes Eigenkapital ausgleichen.
3. Abtretungen
- Rückkaufswerte von Lebens- oder Rentenversicherungen
- Bausparguthaben
- Wertpapierdepots
- in Einzelfällen Gehaltsansprüche
4. Risikolebensversicherung
Wird manchmal verlangt und an die Bank abgetreten, um das Todesfallrisiko abzusichern.
5. Bürgschaft
Eine dritte Person verpflichtet sich, für die Schulden einzustehen. In der Baufinanzierung eher selten.
Wie wirken Sicherheiten auf den Zins?
Entscheidend ist der Beleihungsauslauf – das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Zusätzliche Sicherheiten, die die Bank werthaltig anrechnet, senken den Beleihungsauslauf. Dadurch kannst du in eine günstigere Zinsstufe rutschen.
Nicht jede Sicherheit wird gleich bewertet: Eine lastenfreie Immobilie zählt oft mehr als eine Bürgschaft. Wertpapiere werden wegen Kursschwankungen meist nur mit Abschlag angesetzt.
Die Sicherungszweckerklärung
Welche Forderungen eine Sicherheit genau absichert, regelt die Sicherungszweckerklärung. Achte darauf, dass sie eng gefasst ist – idealerweise nur für das konkrete Baudarlehen. Eine weite Zweckerklärung kann dazu führen, dass die Grundschuld auch andere Kredite bei der Bank absichert.
Unser Tipp
Wenn dir Eigenkapital fehlt, lohnt ein Blick auf mögliche Zusatzsicherheiten in der Familie. Wir rechnen durch, ob sich eine Zusatzsicherheit auf den Zins auswirkt – und besprechen offen, welche Verantwortung damit für die Beteiligten verbunden ist.
Sicherheiten und Anschlussfinanzierung
Bei einer Anschlussfinanzierung mit Bankwechsel werden die Sicherheiten auf die neue Bank übertragen. Die Grundschuld wird meist abgetreten, abgetretene Versicherungen oder Bausparverträge werden freigegeben und bei Bedarf neu abgetreten. Das klingt aufwendig, läuft in der Praxis aber routiniert ab – wichtig ist ein ausreichender zeitlicher Vorlauf, damit die alte Bank die Unterlagen rechtzeitig liefert.
Zu viele Sicherheiten?
Manchmal verlangen Banken mehr Sicherheiten als nötig, etwa zusätzlich zur Grundschuld noch die Abtretung von Lebensversicherungen. Das schränkt deine Flexibilität ein. Frag nach, ob alle Sicherheiten wirklich erforderlich sind, und vergleiche Angebote auch unter diesem Gesichtspunkt.
Freigabe von Sicherheiten
Mit fortschreitender Tilgung kann die Bank überschüssige Sicherheiten freigeben – etwa eine Zusatzgrundschuld auf dem Haus der Eltern. Einen Anspruch darauf regelt der Sicherungsvertrag. Es lohnt sich, nach einigen Jahren nachzufragen.
faq:
F: Zählen Bausparguthaben als Sicherheit?
A: Ja, sie können an die Bank abgetreten werden und dienen dann zusätzlich als Sicherheit.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Grundschuld ist die wichtigste Sicherheit in der Baufinanzierung.
- Zusätzliche Sicherheiten können den Beleihungsauslauf und den Zins senken.
- Nicht jede Sicherheit wird von Banken gleich bewertet.
- Die Sicherungszweckerklärung sollte eng gefasst sein.
Häufige Fragen: Sicherheiten
Kann ich eine andere Immobilie als Sicherheit einsetzen?
Ja. Eine Grundschuld auf einer weiteren, möglichst lastenfreien Immobilie – etwa der Eltern – kann als Zusatzsicherheit dienen und den Beleihungsauslauf senken.
Muss ich eine Lebensversicherung an die Bank abtreten?
Nicht zwingend. Manche Banken verlangen es bei bestimmten Konstellationen. Achte darauf, dass die Abtretung auf das Nötige begrenzt ist.
Was passiert mit den Sicherheiten nach der Rückzahlung?
Die Bank gibt sie frei. Bei der Grundschuld erhältst du eine Löschungsbewilligung oder die Abtretung an dich.
Kann eine Bank nachträglich weitere Sicherheiten verlangen?
Nur in Ausnahmefällen, etwa bei einer deutlichen Verschlechterung der Vermögenslage oder des Werts der Sicherheit, wenn der Vertrag das vorsieht.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.