Kurz erklärt
Kaufnebenkosten kommen beim Immobilienkauf zum Kaufpreis hinzu: Grunderwerbsteuer (in NRW 6,5 %), Notar und Grundbuch (etwa 1,5 bis 2 %) und gegebenenfalls eine Maklerprovision (oft 3,57 %). In NRW können so bis zu rund 12 % des Kaufpreises zusammenkommen. Idealerweise zahlst du sie aus Eigenkapital.
Inhalt dieses Artikels
Was sind Kaufnebenkosten?
Wer eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis. Hinzu kommen verschiedene Nebenkosten, die beim Erwerb anfallen – die Kaufnebenkosten. Sie werden oft unterschätzt, dabei machen sie in Nordrhein-Westfalen einen erheblichen Betrag aus.
Der wichtigste Punkt vorweg: Kaufnebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank beleihen kann. Deshalb empfehlen Banken und Berater, sie aus Eigenkapital zu bezahlen.
Die Kaufnebenkosten im Überblick
| Posten | Höhe (Richtwert NRW) |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % des Kaufpreises |
| Notar (Kaufvertrag, Abwicklung) | ca. 1,0 bis 1,5 % |
| Grundbuchamt (Vormerkung, Umschreibung) | ca. 0,5 % |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | oft 3,57 % inkl. MwSt. |
| Gesamt mit Makler | ca. 11,5 bis 12 % |
| Gesamt ohne Makler | ca. 8 bis 8,5 % |
Hinzu kommen die Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld deiner Bank – grob 0,4 bis 0,6 % der Grundschuldsumme.
Beispielrechnung
Du kaufst ein Reihenhaus in der Städteregion Aachen für 380.000 Euro, vermittelt über einen Makler.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 24.700 € |
| Notar und Grundbuch Kaufvertrag (ca. 1,5 %) | 5.700 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | 13.566 € |
| Grundschuld (ca. 0,5 % von 320.000 €) | 1.600 € |
| Summe Nebenkosten | ca. 45.600 € |
Das sind rund 12 % des Kaufpreises – Geld, das zusätzlich zum Kaufpreis aufgebracht werden muss.
So kannst du Kaufnebenkosten senken
- Provisionsfrei kaufen: Direkt vom Eigentümer oder Bauträger ohne Makler.
- Bewegliche Gegenstände separat ausweisen: Einbauküche oder Markise mit angemessenem Wert im Kaufvertrag gesondert aufführen – darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an.
- Maklerprovision prüfen: Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher gilt die Teilung zwischen Käufer und Verkäufer.
- Grundschuld passend wählen: Die Höhe beeinflusst die Kosten, sollte aber auch künftige Bedürfnisse berücksichtigen.
- Familie: Käufe zwischen Eltern und Kindern oder Ehegatten sind grunderwerbsteuerfrei.
Kaufnebenkosten und Finanzierung
Viele Banken erwarten, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital kommen. Reicht das Eigenkapital nicht, ist eine Vollfinanzierung oder 110-%-Finanzierung möglich – mit höheren Zinsen und strengeren Anforderungen an die Bonität.
Unser Tipp
Rechne die Kaufnebenkosten bei jeder Besichtigung direkt mit. Ein Objekt für 400.000 Euro kostet dich in NRW mit Makler realistisch rund 450.000 Euro. In unserer Finanzierungsplanung stehen alle Nebenkosten transparent drin – plus ein Puffer für Umzug und kleine Renovierungen.
Weitere Kosten rund um den Einzug
Nicht zu den Kaufnebenkosten im engeren Sinn gehören, aber trotzdem eingeplant werden sollten:
- Renovierung und Modernisierung
- Umzug und neue Möbel
- Wohngebäudeversicherung
- ggf. Gutachterkosten vor dem Kauf
Kaufnebenkosten beim Bauträgerkauf
Auch beim Kauf vom Bauträger fallen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch an – meist aber keine Maklerprovision.
Das Wichtigste auf einen Blick
- In NRW können Kaufnebenkosten mit Makler rund 12 % des Kaufpreises ausmachen.
- Die Grunderwerbsteuer (6,5 %) ist der größte Posten.
- Idealerweise aus Eigenkapital zahlen.
- Provisionsfreier Kauf und separat ausgewiesene Einbauten können sparen.
Häufige Fragen: Kaufnebenkosten
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Ja, das ist bei guter Bonität möglich (sogenannte 110-%-Finanzierung). Der Zins ist dann aber in der Regel höher, weil die Nebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen.
Wann muss ich die Kaufnebenkosten bezahlen?
Die Grunderwerbsteuer nach Erhalt des Steuerbescheids, meist wenige Wochen nach dem Notartermin. Notar- und Grundbuchkosten nach Rechnungsstellung, die Maklerprovision je nach Vertrag meist nach dem Notartermin.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei Selbstnutzern nicht. Bei Vermietern gehören sie zu den Anschaffungskosten und werden über die Abschreibung berücksichtigt.
Kann ich die Kaufnebenkosten bei der Steuer absetzen?
Nur bei vermieteten Immobilien, und zwar über die Abschreibung. Selbstnutzer können sie nicht absetzen.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.