Kurz erklärt
Mit einer gewerblichen Immobilienfinanzierung finanzierst du Büros, Praxen, Hallen, Ladenlokale oder gemischt genutzte Objekte. Banken bewerten hier stärker den Ertrag, die Mieter und den Standort als bei privaten Wohnimmobilien. Die Konditionen werden meist individuell verhandelt.
Inhalt dieses Artikels
Was ist eine Gewerbefinanzierung?
Unter gewerblicher Immobilienfinanzierung versteht man die Finanzierung von Immobilien, die ganz oder überwiegend gewerblich genutzt werden oder als Investment dienen. Dazu gehören zum Beispiel:
- Büro- und Praxisräume
- Ladenlokale und Gastronomieflächen
- Lager- und Produktionshallen
- Wohn- und Geschäftshäuser mit gemischter Nutzung
- größere Mehrfamilienhäuser im Rahmen einer unternehmerischen Tätigkeit
- Immobilien in einer GmbH oder anderen Gesellschaft
Unterschiede zur privaten Baufinanzierung
| Private Baufinanzierung | Gewerbefinanzierung | |
|---|---|---|
| Fokus der Bank | Einkommen des Käufers | Ertrag des Objekts und Unternehmen |
| Bewertung | oft Sach- oder Vergleichswert | meist Ertragswert |
| Konditionen | standardisiert | individuell verhandelt |
| Verbraucherschutz | umfassend | eingeschränkt |
| Unterlagen | Gehalt, Selbstauskunft | Bilanzen, BWA, Mietverträge, Businessplan |
Was Banken prüfen
Das Objekt:
- Lage und Drittverwendungsfähigkeit – könnte das Objekt auch anders genutzt werden?
- Mieter: Bonität, Branche, Laufzeit der Mietverträge.
- Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten.
- Zustand und Investitionsbedarf.
Den Kreditnehmer:
- wirtschaftliche Verhältnisse, Jahresabschlüsse, Steuerunterlagen.
- Erfahrung mit Immobilien bzw. im jeweiligen Geschäftsfeld.
- Kapitaldienstfähigkeit: Reicht der Überschuss, um Zins und Tilgung zu decken?
Eine wichtige Kennzahl ist der Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR): das Verhältnis von Mietüberschuss zu Kapitaldienst. Banken erwarten meist, dass der Überschuss die Rate mit einem Sicherheitspuffer deckt.
Typische Unterlagen
- Objektexposé, Grundrisse, Flächenaufstellung, Fotos
- Mieterliste und Mietverträge
- Aufstellung der Bewirtschaftungskosten
- Jahresabschlüsse bzw. Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre
- aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
- Vermögensaufstellung
- bei Neubau oder Umbau: Kostenaufstellung und Zeitplan
Unser Tipp
Bei Gewerbefinanzierungen entscheidet die Aufbereitung. Eine klare Darstellung von Objekt, Mietern und Zahlen kann Konditionen und Zusagechancen deutlich verbessern. Wir bereiten dein Vorhaben bankgerecht auf und sprechen gezielt die Institute an, die zu deinem Objekt passen.
Besonderheiten der Konditionen
Gewerbliche Darlehen sind flexibler gestaltbar. Möglich sind zum Beispiel endfällige Strukturen, variable Zinsen mit Absicherung oder individuelle Tilgungspläne. Gleichzeitig gelten weniger gesetzliche Schutzvorschriften – etwa beim Kündigungsrecht oder bei der Vorfälligkeitsentschädigung. Lies die Verträge deshalb besonders sorgfältig.
Eigengenutzte Gewerbeimmobilie
Ein Sonderfall ist die Finanzierung einer Immobilie, die du selbst für dein Unternehmen nutzt – etwa eine Praxis, ein Büro oder eine Werkstatt. Hier schaut die Bank doppelt hin: auf das Objekt und auf die wirtschaftliche Entwicklung deines Unternehmens. Häufig wird die Immobilie privat gekauft und an die eigene Firma vermietet. Das kann steuerliche Vorteile haben, sollte aber mit dem Steuerberater abgestimmt werden, etwa wegen Betriebsaufspaltung.
Finanzierung über eine GmbH
Manche Investoren kaufen Immobilien über eine vermögensverwaltende GmbH. Banken prüfen dann die Gesellschaft, verlangen aber häufig zusätzlich eine persönliche Bürgschaft des Gesellschafters. Die Konditionen sind individuell und hängen stark von Eigenkapital und Erfahrung ab.
faq:
F: Welche Laufzeiten sind bei Gewerbefinanzierungen üblich?
A: Oft kürzer als bei privaten Baufinanzierungen, etwa 10 bis 25 Jahre, abhängig vom Objekt und der Nutzungsdauer.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Gewerbefinanzierung betrifft gewerblich genutzte oder investive Immobilien.
- Banken bewerten vor allem Ertrag, Mieter und Standort.
- Konditionen werden individuell verhandelt, Verbraucherschutz gilt nur eingeschränkt.
- Eine gute Aufbereitung der Unterlagen ist entscheidend.
Häufige Fragen: Gewerbefinanzierung
Brauche ich für eine Gewerbefinanzierung mehr Eigenkapital?
Häufig ja. Banken erwarten bei Gewerbeimmobilien oft einen höheren Eigenkapitalanteil als bei selbst genutzten Wohnimmobilien, abhängig von Objekt, Mietern und deiner Bonität.
Kann ich meine eigene Praxis oder mein Büro finanzieren?
Ja. Bei eigengenutzten Gewerbeimmobilien prüft die Bank neben dem Objekt vor allem die wirtschaftliche Lage deines Unternehmens.
Gelten Verbraucherschutzregeln auch für Gewerbekredite?
Nein, nicht in gleichem Umfang. Gewerbliche Darlehen sind freier verhandelbar – etwa bei Kündigungsrechten oder Vorfälligkeitsregeln. Umso wichtiger ist eine genaue Prüfung der Verträge.
Sind Gewerbezinsen höher als private Bauzinsen?
Häufig ja, weil das Risiko anders bewertet wird und weniger standardisierte Produkte existieren. Bei guter Bonität und stabilen Mietern sind aber sehr ordentliche Konditionen möglich.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.