Kurz erklärt
Das Ertragswertverfahren bewertet Immobilien anhand der Mieteinnahmen, die sie nachhaltig erzielen können. Es wird vor allem bei vermieteten Wohnhäusern, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien angewendet – also überall dort, wo der Ertrag im Vordergrund steht.
Inhalt dieses Artikels
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist eines der drei gesetzlich geregelten Verfahren zur Immobilienbewertung. Die Grundidee: Ein Käufer einer vermieteten Immobilie zahlt vor allem für die Erträge, die das Objekt künftig abwirft. Also wird der Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abgeleitet.
Geregelt ist das Verfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Gutachter, Gutachterausschüsse und Banken nutzen es vor allem für Renditeobjekte.
So funktioniert die Berechnung (vereinfacht)
- Rohertrag ermitteln: Die jährlich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete aller Einheiten.
- Bewirtschaftungskosten abziehen: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten. Ergebnis ist der Reinertrag.
- Bodenwertverzinsung abziehen: Da der Boden sich nicht abnutzt, wird sein Anteil am Ertrag separat betrachtet: Bodenwert × Liegenschaftszins.
- Gebäudeertragswert berechnen: Der verbleibende Reinertrag des Gebäudes wird mit einem Faktor kapitalisiert, der sich aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ergibt.
- Bodenwert addieren: Gebäudeertragswert + Bodenwert = vorläufiger Ertragswert.
- Besonderheiten berücksichtigen: Etwa Instandhaltungsstau, Mietabweichungen oder Rechte Dritter.
Beispiel (stark vereinfacht)
Ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen erzielt eine Nettokaltmiete von 36.000 Euro pro Jahr.
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Rohertrag | 36.000 € |
| − Bewirtschaftungskosten (ca. 22 %) | − 7.920 € |
| = Reinertrag | 28.080 € |
| − Bodenwertverzinsung (Bodenwert 150.000 € × 3 %) | − 4.500 € |
| = Gebäudereinertrag | 23.580 € |
| × Barwertfaktor (z. B. 40 Jahre Restnutzung, 3 %) ≈ 23,1 | ≈ 545.000 € |
| + Bodenwert | 150.000 € |
| = vorläufiger Ertragswert | ≈ 695.000 € |
Die Werte dienen nur der Veranschaulichung; in der Praxis sind Liegenschaftszins, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer genau zu begründen.
Welche Faktoren beeinflussen den Ertragswert?
- Miethöhe: Liegen die Mieten unter oder über dem Marktniveau?
- Liegenschaftszins: Schon kleine Veränderungen wirken sich stark aus.
- Restnutzungsdauer: Je länger das Gebäude noch genutzt werden kann, desto höher der Wert.
- Bewirtschaftungskosten: Hohe Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten mindern den Wert.
- Leerstand und Mieterstruktur: Risiken beim Mietausfall schlagen sich nieder.
Unser Tipp
Bei Kapitalanlagen und Mehrfamilienhäusern entscheidet der Ertragswert, wie viel die Bank finanziert. Wir bereiten Mieterliste, Mietverträge und Kostenaufstellung so auf, dass die Bank ein realistisches Bild bekommt – das kann Konditionen und Finanzierungshöhe spürbar verbessern.
Abgrenzung zu anderen Verfahren
- Sachwertverfahren: für selbst genutzte Häuser, bei denen die Substanz im Vordergrund steht.
- Vergleichswertverfahren: für Eigentumswohnungen und Grundstücke mit vielen vergleichbaren Verkäufen.
Ertragswert und Kaufpreisfaktor
Im Alltag nutzen Kapitalanleger oft den einfachen Kaufpreisfaktor – Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete – als schnellen Vergleich. Das Ertragswertverfahren geht deutlich weiter, weil es Kosten, Bodenwert und Restnutzungsdauer berücksichtigt. Zwei Objekte mit gleichem Kaufpreisfaktor können deshalb ganz unterschiedliche Ertragswerte haben, etwa wenn eines deutlich älter ist oder hohe Instandhaltungskosten verursacht.
faq:
F: Wird das Ertragswertverfahren auch bei selbst genutzten Wohnungen angewendet?
A: Meist nicht. Hier ist das Vergleichswertverfahren üblich. Bei vermieteten Wohnungen kann das Ertragswertverfahren ergänzend genutzt werden.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Das Ertragswertverfahren bewertet Immobilien nach ihren nachhaltigen Mieterträgen.
- Wichtige Größen sind Reinertrag, Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer und Bodenwert.
- Es wird vor allem bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien angewendet.
- Banken nutzen es für die Finanzierung von Kapitalanlagen.
Häufige Fragen: Ertragswertverfahren
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Vor allem bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Wohnungen, Wohn- und Geschäftshäusern und Gewerbeimmobilien – also bei Objekten, die typischerweise als Kapitalanlage gekauft werden.
Was ist der Liegenschaftszins?
Ein Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Immobilien marktüblich verzinst wird. Er wird von den Gutachterausschüssen aus Kaufpreisen abgeleitet und ist eine zentrale Größe im Ertragswertverfahren.
Nutzen Banken das Ertragswertverfahren?
Ja, bei vermieteten Objekten sehr häufig. Sie setzen dabei meist vorsichtigere Annahmen an als ein Verkehrswertgutachten.
Wer ermittelt den Liegenschaftszins?
Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen ab und veröffentlichen ihn in den Grundstücksmarktberichten.
Wie wirkt sich Leerstand im Ertragswertverfahren aus?
Es wird die nachhaltig erzielbare Miete angesetzt. Dauerhafter Leerstand oder Mietrückstände werden als Besonderheit berücksichtigt und mindern den Wert.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.