Kurz erklärt
Im Darlehensvertrag stehen alle Konditionen deiner Baufinanzierung: Darlehensbetrag, Sollzins, Zinsbindung, Rate, Sondertilgungen, Sicherheiten und Auszahlungsvoraussetzungen. Er ist rechtlich bindend – deshalb solltest du ihn vor der Unterschrift genau prüfen.
Inhalt dieses Artikels
Was ist ein Darlehensvertrag?
Der Darlehensvertrag ist die rechtliche Grundlage deiner Baufinanzierung. Darin verpflichtet sich die Bank, dir einen bestimmten Betrag zur Verfügung zu stellen, und du verpflichtest dich, ihn mit Zinsen zurückzuzahlen. Bei Immobilienkrediten für Verbraucher gelten besonders strenge Regeln, etwa zu Informationspflichten und zum Widerrufsrecht.
Bevor du den Vertrag erhältst, bekommst du das ESIS-Merkblatt, das alle wichtigen Konditionen in standardisierter Form zusammenfasst.
Die wichtigsten Inhalte
- Darlehensbetrag und Verwendungszweck
- Sollzins und effektiver Jahreszins
- Sollzinsbindung – wie lange der Zins fest ist
- Rate und Anfangstilgung
- Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzwechsel
- Bereitstellungszinsen und zinsfreie Bereitstellungszeit
- Sicherheiten: Grundschuld, ggf. Abtretungen
- Auszahlungsvoraussetzungen
- Kündigungsrechte und Regelungen zur Vorfälligkeitsentschädigung
- Widerrufsbelehrung
Checkliste vor der Unterschrift
- Stimmen Betrag, Zins und Rate mit dem Angebot überein?
- Ist die Zinsbindung so vereinbart, wie besprochen?
- Sind Sondertilgungen kostenfrei möglich und in welcher Höhe?
- Wie lange ist die bereitstellungszinsfreie Zeit – passt sie zum Zeitplan?
- Welche Auszahlungsvoraussetzungen musst du erfüllen – und bis wann?
- Welche Unterlagen fehlen der Bank noch?
- Wurde die Sicherungszweckerklärung eng gefasst?
Unser Tipp
Lass dir Zeit mit der Unterschrift, aber nicht zu viel: Angebote sind oft nur wenige Tage gültig. Wir gehen den Vertrag Punkt für Punkt mit dir durch, damit du genau weißt, was du unterschreibst – und warum.
Timing: Darlehensvertrag und Kaufvertrag
Die Reihenfolge ist wichtig. Unterschreibst du den Kaufvertrag beim Notar ohne sichere Finanzierung, riskierst du, den Kaufpreis nicht zahlen zu können – mit teuren Folgen. Unterschreibst du den Darlehensvertrag, und der Kauf platzt, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. In der Praxis wird der Darlehensvertrag deshalb meist kurz vor dem Notartermin unterschrieben, wenn der Kauf praktisch sicher ist.
Widerrufsrecht
Als Verbraucher kannst du einen Immobilien-Darlehensvertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen, ohne Gründe zu nennen. Die Frist beginnt erst, wenn du den Vertrag und alle Pflichtangaben erhalten hast. Das gibt dir eine gewisse Sicherheit – ersetzt aber nicht die sorgfältige Prüfung vorher.
Typische Klauseln, die du kennen solltest
Auszahlungsfrist: Das Darlehen muss oft innerhalb eines bestimmten Zeitraums abgerufen werden. Verwendungsnachweis: Beim Neubau verlangt die Bank Rechnungen oder Bautenstandsberichte. Kündigung durch die Bank: Nur in bestimmten Fällen, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug oder falschen Angaben. Wertermittlung: Manche Banken behalten sich eine Nachbewertung vor. Versicherungen: Nachweis der Gebäudeversicherung als Auszahlungsvoraussetzung.
Nach der Unterschrift
Bewahre alle Unterlagen sorgfältig auf – Darlehensvertrag, ESIS-Merkblatt, Tilgungsplan und Grundschuldurkunde. Du brauchst sie spätestens bei der Anschlussfinanzierung wieder.
faq:
F: Was passiert, wenn ich eine Rate nicht zahlen kann?
A: Sprich sofort mit der Bank. Oft lassen sich Lösungen finden, etwa eine Tilgungsaussetzung oder ein Tilgungssatzwechsel. Erst bei erheblichem Zahlungsverzug darf die Bank das Darlehen kündigen – und auch dann nur nach Fristsetzung und Androhung.
F: Kann ich meinen Darlehensvertrag später ändern?
A: Nur im Einvernehmen mit der Bank oder im Rahmen vereinbarter Optionen wie Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel. Größere Änderungen sind meist erst zum Ende der Zinsbindung möglich.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Darlehensvertrag regelt alle Konditionen und Pflichten deiner Finanzierung.
- Achte auf Zinsbindung, Sondertilgung, Bereitstellungszinsen und Auszahlungsvoraussetzungen.
- Reihenfolge: sichere Finanzierungszusage, dann Notartermin.
- 14 Tage Widerrufsrecht ab Erhalt aller Pflichtangaben.
Häufige Fragen: Darlehensvertrag
Wann sollte ich den Darlehensvertrag unterschreiben?
Idealerweise vor dem Notartermin, damit die Finanzierung sicher ist. Gleichzeitig solltest du nur unterschreiben, wenn du den Kauf wirklich durchziehen willst – bei Nichtabnahme kann eine Entschädigung fällig werden.
Kann ich nach der Unterschrift noch zurücktreten?
Als Verbraucher hast du ein gesetzliches Widerrufsrecht von 14 Tagen ab Vertragsschluss und Erhalt aller Pflichtangaben.
Was sind Auszahlungsvoraussetzungen?
Bedingungen, die erfüllt sein müssen, bevor die Bank Geld auszahlt – etwa die Eintragung der Grundschuld, der Nachweis der Wohngebäudeversicherung oder der Einsatz deines Eigenkapitals.
Kann ich den Darlehensvertrag digital unterschreiben?
Viele Banken bieten inzwischen eine digitale Unterschrift an. Die Grundschuld muss aber weiterhin beim Notar bestellt werden.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.