Kurz erklärt
Mit der Belastungsvollmacht im Kaufvertrag erlaubt dir der Verkäufer, schon vor der Eigentumsumschreibung eine Grundschuld für deine Bank auf der Immobilie eintragen zu lassen. Nur so kann die Bank den Kaufpreis rechtzeitig auszahlen.
Inhalt dieses Artikels
Das Problem, das die Belastungsvollmacht löst
Beim Immobilienkauf gibt es ein zeitliches Dilemma: Deine Bank will das Darlehen erst auszahlen, wenn ihre Sicherheit – die Grundschuld – im Grundbuch steht. Du wirst aber erst Eigentümer, wenn der Kaufpreis bezahlt ist. Und nur der Eigentümer kann eine Grundschuld bestellen.
Die Lösung ist die Belastungsvollmacht, auch Finanzierungsvollmacht genannt. Mit ihr bevollmächtigt der Verkäufer dich, die Immobilie schon vor der Eigentumsumschreibung mit einer Grundschuld für deine Bank zu belasten.
Wie funktioniert das in der Praxis?
- Die Belastungsvollmacht steht im notariellen Kaufvertrag.
- Direkt nach dem Kaufvertrag – oft am selben Tag – bestellst du beim Notar die Grundschuld für deine Bank, handelnd auch im Namen des Verkäufers.
- Der Notar beantragt die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch.
- Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, zahlt die Bank den Kaufpreis direkt an den Verkäufer bzw. an dessen Bank.
- Nach Eigentumsumschreibung bleibt die Grundschuld für deine Bank bestehen.
Welche Schutzmechanismen gibt es?
Damit der Verkäufer kein Risiko eingeht, ist die Vollmacht an Bedingungen geknüpft:
- Die Grundschuld darf bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur als Sicherheit für die Beträge dienen, die tatsächlich an den Verkäufer gezahlt werden.
- Die Bank muss sich verpflichten, das Darlehen zunächst zur Kaufpreiszahlung zu verwenden.
- Der Verkäufer übernimmt keine persönliche Haftung für deine Schulden.
- Die Kosten der Grundschuldbestellung trägst du als Käufer.
Unser Tipp
Gib dem Notar frühzeitig Bescheid, welche Bank finanziert. Dann kann die Grundschuldbestellung direkt nach dem Kaufvertrag beurkundet werden, und die Bank bekommt ihre Sicherheit ohne Verzögerung. Wir koordinieren diese Abstimmung zwischen Bank und Notar gern für dich.
Belastungsvollmacht beim Bauträgerkauf
Auch beim Kauf vom Bauträger ist eine Belastungsvollmacht üblich. Hier kommt hinzu, dass das Grundstück häufig noch mit einer Globalgrundschuld der Bank des Bauträgers belastet ist. Diese Bank gibt eine Freistellungserklärung ab, damit deine Wohnung nach Zahlung lastenfrei wird. Deine Bank erhält eine nachrangige oder nach Lastenfreistellung erstrangige Grundschuld.
Worauf du im Vertragsentwurf achten solltest
Prüfe im Kaufvertragsentwurf, ob die Belastungsvollmacht enthalten ist und ob sie Grundschulden in ausreichender Höhe erlaubt – oft wird eine Obergrenze genannt, manchmal auch gar keine. Liegt deine Grundschuld wegen Modernisierungskosten über dem Kaufpreis, muss die Vollmacht das abdecken. Wichtig ist außerdem, dass die Vollmacht auch für nachrangige Grundschulden gilt, falls du einen Förderkredit einer anderen Bank nutzt. Kleine Formulierungsfragen können sonst die Auszahlung verzögern.
faq:
F: Wird die Belastungsvollmacht im Grundbuch eingetragen?
A: Nein. Sie ist Teil des Kaufvertrags und wird beim Notar genutzt, um die Grundschuld zu bestellen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Belastungsvollmacht erlaubt die Grundschuldeintragung vor dem Eigentumswechsel.
- Ohne sie ließe sich ein Kauf praktisch nicht finanzieren.
- Schutzklauseln sichern den Verkäufer ab.
- Frühe Abstimmung zwischen Bank und Notar beschleunigt die Auszahlung.
Häufige Fragen: Belastungsvollmacht
Ist die Belastungsvollmacht für den Verkäufer riskant?
Kaum, weil sie an Bedingungen geknüpft ist: Die Grundschuld darf zunächst nur zur Sicherung der Kaufpreiszahlung verwendet werden, und die Bank darf das Geld nur an den Verkäufer bzw. dessen Gläubiger auszahlen.
Was passiert ohne Belastungsvollmacht?
Dann könnte die Grundschuld erst nach der Eigentumsumschreibung eingetragen werden – die Bank würde aber erst nach Eintragung auszahlen. Der Kauf ließe sich so praktisch nicht finanzieren.
Muss ich mich um die Belastungsvollmacht kümmern?
Sie ist in praktisch allen Kaufverträgen mit Finanzierung Standard. Achte aber darauf, dass sie im Entwurf enthalten ist, und informiere den Notar, dass du finanzierst.
Muss der Verkäufer beim Grundschuldtermin anwesend sein?
Nein. Dank Belastungsvollmacht kannst du die Grundschuld allein bestellen und handelst dabei zugleich im Namen des Verkäufers.
Gilt die Belastungsvollmacht auch nach der Eigentumsumschreibung?
Dann wird sie nicht mehr gebraucht, weil du als Eigentümer selbst Grundschulden bestellen kannst.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.