Kurz erklärt
Die Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum an einem Grundstück übergehen soll. Sie muss vor einem Notar erklärt werden und steht meist direkt im Kaufvertrag. Eigentümer wirst du aber erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Inhalt dieses Artikels
Was bedeutet Auflassung?
Beim Kauf einer Immobilie reicht ein unterschriebener Kaufvertrag allein nicht aus, damit das Eigentum übergeht. Das deutsche Recht verlangt zusätzlich zwei Schritte: die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch. Die Auflassung ist die Einigung von Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum am Grundstück vom einen auf den anderen übergehen soll.
Geregelt ist das im Bürgerlichen Gesetzbuch. Die Auflassung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor einem Notar erklärt werden – deshalb findet sie praktisch immer im Rahmen des Notartermins statt.
Wie läuft das in der Praxis ab?
- Notartermin: Käufer und Verkäufer unterschreiben den Kaufvertrag. Meist ist die Auflassung direkt darin enthalten.
- Auflassungsvormerkung: Der Notar beantragt eine Vormerkung im Grundbuch, die deinen Anspruch sichert.
- Kaufpreiszahlung: Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, erhältst du die Fälligkeitsmitteilung, und du bzw. deine Bank zahlt den Kaufpreis.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Das Finanzamt bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist.
- Eigentumsumschreibung: Der Notar beantragt die Umschreibung. Mit dem Eintrag im Grundbuch bist du Eigentümer.
Zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung vergehen oft mehrere Wochen bis einige Monate – abhängig von Grundbuchamt, Finanzamt und Zahlungsabwicklung.
Warum wird die Umschreibung zurückgehalten?
Der Verkäufer möchte sein Eigentum natürlich erst verlieren, wenn er das Geld hat. Deshalb weisen Kaufverträge den Notar in der Regel an, den Antrag auf Eigentumsumschreibung erst zu stellen, wenn der Verkäufer den Erhalt des Kaufpreises bestätigt hat. So sind beide Seiten geschützt: Der Käufer durch die Vormerkung, der Verkäufer durch die zurückgehaltene Umschreibung.
Was bedeutet das für deine Finanzierung?
Deine Bank zahlt den Kaufpreis zu einem Zeitpunkt aus, an dem du noch nicht Eigentümer bist. Trotzdem braucht sie ihre Sicherheit, die Grundschuld. Dafür gibt es die Belastungsvollmacht im Kaufvertrag: Der Verkäufer erlaubt dir, schon vor der Umschreibung eine Grundschuld für deine Bank eintragen zu lassen. Die Grundschuld wird dann in der Regel zusammen mit dem Kaufvertrag oder direkt im Anschluss beim selben Notar bestellt.
Unser Tipp
Kläre deine Finanzierung verbindlich, bevor du den Notartermin vereinbarst. Mit dem Kaufvertrag verpflichtest du dich zur Zahlung – eine fehlende Kreditzusage kann dann teuer werden. Wir stimmen die Termine mit Bank und Notar gern für dich ab.
Besonderheiten
- Getrennte Auflassung: Gelegentlich wird die Auflassung erst nach der Kaufpreiszahlung in einer separaten Urkunde erklärt. Das verursacht zusätzliche Kosten und ist heute eher selten.
- Schenkung und Erbe: Auch bei Schenkungen innerhalb der Familie ist eine notarielle Auflassung nötig. Beim Erbe geht das Eigentum dagegen kraft Gesetzes über; hier wird das Grundbuch nur berichtigt.
Auflassung, Vormerkung, Umschreibung – die Reihenfolge
Viele Käufer verwechseln die Begriffe. Hilfreich ist diese Reihenfolge: Beim Notar wird die Auflassung erklärt, also die Einigung über den Eigentumsübergang. Kurz darauf sichert die Auflassungsvormerkung im Grundbuch deinen Anspruch. Nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer folgt die Eigentumsumschreibung – erst jetzt bist du auch rechtlich Eigentümer. Besitz, Nutzen und Lasten gehen dagegen meist schon mit der Kaufpreiszahlung auf dich über, also etwas früher.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Auflassung ist die notarielle Einigung über den Eigentumsübergang.
- Sie steht meist direkt im Kaufvertrag.
- Eigentümer wirst du erst mit der Eintragung im Grundbuch.
- Die Auflassungsvormerkung schützt dich bis dahin.
Häufige Fragen: Auflassung
Bin ich nach dem Notartermin schon Eigentümer?
Nein. Mit dem Notartermin sind Kaufvertrag und Auflassung erklärt. Eigentümer wirst du erst, wenn das Grundbuchamt dich eingetragen hat. Das passiert meist einige Wochen bis Monate später, nachdem der Kaufpreis bezahlt wurde.
Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?
Die Auflassung ist die Einigung über den Eigentumsübergang. Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der deinen Anspruch darauf bis zur Umschreibung absichert.
Warum wird die Auflassung manchmal erst später erklärt?
Manche Verträge trennen Kaufvertrag und Auflassung, damit der Verkäufer das Eigentum erst nach vollständiger Zahlung überträgt. Häufiger wird die Auflassung aber sofort erklärt und der Notar angewiesen, die Umschreibung erst nach Zahlungsnachweis zu beantragen.
Kann ich schon vor der Eigentumsumschreibung einziehen?
Häufig ja. Die Übergabe von Besitz, Nutzen und Lasten erfolgt meist mit vollständiger Kaufpreiszahlung – die Eigentumsumschreibung im Grundbuch kann danach noch einige Wochen dauern.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.