Nachrangdarlehen

Was ist ein Nachrangdarlehen?

In einer Baufinanzierung kann es mehrere Darlehen geben, die durch dieselbe Immobilie abgesichert sind. Ihre Reihenfolge wird im Grundbuch über den Rang festgelegt. Das Darlehen mit der ersten Rangstelle wird im Verwertungsfall – etwa bei einer Zwangsversteigerung – zuerst bedient. Ein Nachrangdarlehen steht dahinter.

Der Begriff wird außerdem für Darlehen verwendet, die vertraglich hinter anderen Forderungen zurücktreten, etwa Familiendarlehen mit Rangrücktritt.

Wofür werden Nachrangdarlehen genutzt?

1. Fehlendes Eigenkapital ersetzen
Viele Banken finanzieren im ersten Rang günstig bis etwa 60 bis 80 % des Beleihungswerts. Der darüber hinausgehende Bedarf kann über ein Nachrangdarlehen gedeckt werden.

2. Förderkredite
Manche Förderkredite werden nachrangig besichert, damit das Hauptdarlehen der Bank im günstigen ersten Rang bleibt.

3. Familiendarlehen
Eltern leihen Geld und treten im Rang hinter die Bank zurück. So kann das Darlehen die Eigenkapitallücke schließen.

4. Modernisierungen
Ein späterer Kredit für Umbauten wird hinter der bestehenden Grundschuld eingetragen.

Vor- und Nachteile

Vorteile:

• Schließt Finanzierungslücken
• Das Hauptdarlehen bleibt im günstigen ersten Rang
• Macht Finanzierungen mit wenig Eigenkapital möglich

Nachteile:

• Höhere Zinsen für den nachrangigen Teil
• Zusätzliche Kosten für Grundschuldbestellung und ggf. Rangregelungen
• Mehrere Kreditgeber und Verträge erhöhen die Komplexität

Rangrücktritt beim Familiendarlehen

Ein Familiendarlehen kann von Banken wie Eigenkapital betrachtet werden, wenn es bestimmte Bedingungen erfüllt:

• schriftlicher Darlehensvertrag
• ausdrücklicher Rangrücktritt hinter das Bankdarlehen
• möglichst lange Laufzeit, keine kurzfristige Kündigung
• idealerweise tilgungsfrei, solange das Bankdarlehen läuft

Ob und in welchem Umfang eine Bank das anerkennt, ist unterschiedlich.

Unser Tipp
Ein Nachrangdarlehen ist ein Werkzeug, um fehlendes Eigenkapital auszugleichen – aber es hat seinen Preis. Wir rechnen mit dir durch, ob sich die Struktur aus Hauptdarlehen und Nachrang lohnt oder ob eine andere Lösung, etwa eine Schenkung oder ein Familiendarlehen, günstiger ist.

Beispiel: Finanzierung mit Nachrang

Ein Käufer möchte ein Haus für 400.000 Euro kaufen und hat 20.000 Euro Eigenkapital. Die Bank setzt einen Beleihungswert von 360.000 Euro an und finanziert erstrangig bis 80 %, also 288.000 Euro, zu guten Konditionen. Den Rest des Bedarfs – inklusive Nebenkosten rund 140.000 Euro – deckt ein nachrangiges Darlehen zu einem höheren Zins. Die Gesamtfinanzierung ist so möglich, aber teurer als mit mehr Eigenkapital. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie schnell der Nachrang getilgt werden kann.

Nachrang schneller tilgen

Weil der nachrangige Teil teurer ist, lohnt es sich, ihn bevorzugt zu tilgen – etwa mit höherer Tilgung oder Sondertilgungen. Ist er zurückgezahlt, sinken die Gesamtkosten spürbar.

Worauf Banken achten

Banken prüfen bei Nachrangfinanzierungen besonders genau die Bonität und die Tragfähigkeit der Gesamtbelastung. Ein stabiles Einkommen und eine realistische Haushaltsrechnung sind hier noch wichtiger als bei einer klassischen Finanzierung.

faq:
F: Ist ein Nachrangdarlehen das Gleiche wie ein Privatkredit?
A: Nein. Ein Nachrangdarlehen ist grundpfandrechtlich besichert, nur eben nachrangig. Ein Privatkredit ist meist ungesichert und deutlich teurer.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Nachrangdarlehen stehen im Rang hinter dem Hauptdarlehen.
• Sie schließen Finanzierungslücken, sind aber teurer.
• Familiendarlehen mit Rangrücktritt können Eigenkapital ersetzen.
• Gesamtkosten der Finanzierung im Blick behalten.