Kurz erklärt
Bei vermieteten Immobilien wird der Kaufpreis steuerlich auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt, weil nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden darf. Ein realistisch hoher Gebäudeanteil erhöht deine jährliche Abschreibung und damit deinen Steuervorteil.
Inhalt dieses Artikels
Warum wird der Kaufpreis aufgeteilt?
Wenn du eine Immobilie vermietest, kannst du die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Abschreibung (AfA) steuerlich geltend machen. Grund und Boden dagegen nutzt sich nicht ab und darf nicht abgeschrieben werden. Deshalb muss der Kaufpreis – samt anteiliger Nebenkosten – auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt werden.
Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Abschreibung und desto geringer deine Steuerlast.
Wie wird aufgeteilt?
1. Vertragliche Aufteilung
Käufer und Verkäufer können im notariellen Kaufvertrag festlegen, welcher Teil des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt. Das Finanzamt muss diese Aufteilung grundsätzlich akzeptieren – solange sie die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt.
2. Arbeitshilfe der Finanzverwaltung
Gibt es keine vertragliche Aufteilung, nutzt das Finanzamt meist die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Sie berechnet den Bodenwert über den Bodenrichtwert und den Gebäudewert nach einem vereinfachten Sachwertverfahren. Häufig ergibt sich dabei ein vergleichsweise hoher Bodenanteil.
3. Gutachten
Ist die Aufteilung strittig, kann ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen eine abweichende Aufteilung begründen.
Beispiel
Eine vermietete Eigentumswohnung kostet 300.000 Euro inklusive anteiliger Nebenkosten.
| Aufteilung | Gebäudeanteil | AfA (2 % p. a.) | Steuerersparnis bei 35 % |
|---|---|---|---|
| 70 % Gebäude | 210.000 € | 4.200 € | 1.470 € |
| 85 % Gebäude | 255.000 € | 5.100 € | 1.785 € |
Über viele Jahre summiert sich der Unterschied zu mehreren tausend Euro.
Faktoren, die den Gebäudeanteil beeinflussen
- Lage: In teuren Innenstädten ist der Bodenwert oft hoch, der Gebäudeanteil entsprechend niedriger.
- Wohnungsgröße und Grundstück: Bei Eigentumswohnungen in großen Anlagen ist der Bodenanteil pro Wohnung meist gering.
- Zustand und Ausstattung: Modernisierte Gebäude haben einen höheren Gebäudewert.
- Bodenrichtwert: Grundlage für die Ermittlung des Bodenwerts.
Unser Tipp
Sprich die Kaufpreisaufteilung vor dem Notartermin mit deinem Steuerberater ab und lass sie – wenn sinnvoll – in den Kaufvertrag aufnehmen. Wichtig ist, dass sie nachvollziehbar begründet ist. Für die Finanzierung stellen wir dir gern eine Übersicht zusammen, die du mit deinem Steuerberater besprechen kannst.
Kaufpreisaufteilung und Grunderwerbsteuer
Für die Grunderwerbsteuer spielt die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude keine Rolle – sie wird auf den gesamten Kaufpreis berechnet. Relevant ist dort nur die separate Ausweisung beweglicher Gegenstände wie einer Einbauküche.
Grenzen der vertraglichen Aufteilung
Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung ist kein Freifahrtschein. Wenn sie offensichtlich nicht zu den realen Werten passt – etwa ein Bodenanteil von 5 % in einer Innenstadtlage mit hohem Bodenrichtwert –, darf das Finanzamt sie verwerfen. Sinnvoll ist deshalb eine nachvollziehbare Begründung, zum Beispiel anhand des Bodenrichtwerts, des Zustands des Gebäudes und durchgeführter Modernisierungen. Ein kurzes Wertgutachten kann die Aufteilung zusätzlich stützen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Nur der Gebäudeanteil ist bei Vermietung abschreibbar.
- Eine realistische, im Vertrag festgehaltene Aufteilung ist oft vorteilhaft.
- Die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung führt häufig zu hohen Bodenanteilen.
- Steuerberater und ggf. Gutachter einbeziehen.
Häufige Fragen: Kaufpreisaufteilung
Muss ich die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag festlegen?
Nein, aber es kann sinnvoll sein. Das Finanzamt ist an eine vertragliche Aufteilung grundsätzlich gebunden, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht verfehlt und wirtschaftlich nicht unhaltbar erscheint.
Was ist die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums?
Eine Excel-basierte Berechnungshilfe, mit der Finanzämter die Aufteilung schematisch ermitteln. Sie führt oft zu einem niedrigen Gebäudeanteil und kann im Streitfall durch ein Gutachten widerlegt werden.
Spielt die Kaufpreisaufteilung für Selbstnutzer eine Rolle?
Für die Einkommensteuer nicht, da Selbstnutzer keine AfA geltend machen können.
Kann ich die Aufteilung nachträglich ändern?
Nur schwer. Deshalb ist es sinnvoll, sie vor dem Notartermin mit dem Steuerberater abzustimmen und in den Vertrag aufzunehmen.
Spielt die Aufteilung beim späteren Verkauf eine Rolle?
Bei einem steuerpflichtigen Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann sie für die Berechnung des Veräußerungsgewinns relevant sein.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.