Kurz erklärt
Der Kapitaldienst ist die Summe aus Zins und Tilgung, die du regelmäßig für deine Kredite aufbringst. Die Bank prüft, ob dein Einkommen bzw. die Mieteinnahmen den Kapitaldienst dauerhaft tragen können – das nennt man Kapitaldienstfähigkeit.
Inhalt dieses Artikels
Was ist der Kapitaldienst?
Wer einen Kredit aufnimmt, muss regelmäßig zahlen: Zinsen für das geliehene Geld und Tilgung für die Rückzahlung. Die Summe dieser Zahlungen nennt man Kapitaldienst. Bei einem Annuitätendarlehen entspricht der jährliche Kapitaldienst genau der Jahresrate.
Hast du mehrere Kredite – etwa eine Baufinanzierung, einen KfW-Kredit und einen Autokredit –, zählt der Kapitaldienst aller Darlehen zusammen.
Kapitaldienstfähigkeit
Die zentrale Frage jeder Kreditprüfung lautet: Kannst du den Kapitaldienst dauerhaft leisten? Diese Fähigkeit nennt man Kapitaldienstfähigkeit. Sie wird je nach Art der Finanzierung unterschiedlich geprüft:
Bei Selbstnutzern: über die Haushaltsrechnung. Einnahmen minus Lebenshaltungskosten und sonstige Verpflichtungen müssen den Kapitaldienst mit einem Puffer decken.
Bei Kapitalanlegern: Mieteinnahmen fließen ein, allerdings meist mit Abschlag. Die Bank prüft, ob der Kapitaldienst auch dann tragbar ist, wenn eine Wohnung leer steht.
Bei Gewerbefinanzierungen: über den Kapitaldienstdeckungsgrad (englisch Debt Service Coverage Ratio, DSCR). Er setzt den Überschuss aus dem Objekt oder Unternehmen ins Verhältnis zum Kapitaldienst.
Beispiel: Kapitaldienstdeckungsgrad
Ein Mehrfamilienhaus erzielt nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten einen Überschuss von 30.000 Euro pro Jahr. Die Finanzierung verursacht einen Kapitaldienst von 24.000 Euro pro Jahr.
DSCR = 30.000 € ÷ 24.000 € = 1,25
Der Überschuss deckt den Kapitaldienst also mit 25 % Puffer. Viele Banken erwarten bei Renditeobjekten einen Wert deutlich über 1.
Warum ist der Kapitaldienst so wichtig?
Er zeigt, wie stark dich die Finanzierung dauerhaft belastet – unabhängig davon, wie wertvoll die Immobilie ist. Eine hochwertige Immobilie schützt dich nicht, wenn die monatliche Belastung dein Budget übersteigt. Deshalb prüfen Banken heute vor allem die Tragfähigkeit und nicht nur den Wert der Sicherheit.
Stellschrauben
- Darlehenssumme: Mehr Eigenkapital senkt den Kapitaldienst.
- Tilgung: Eine niedrigere Tilgung senkt die Rate, erhöht aber die Laufzeit und Restschuld.
- Zinsbindung: Längere Bindungen sind teils teurer, geben aber Planungssicherheit.
- Andere Kredite ablösen: Konsumentenkredite belasten den Kapitaldienst überproportional.
- Förderkredite: Tilgungsfreie Anlaufjahre senken den Kapitaldienst in den ersten Jahren.
Unser Tipp
Eine Finanzierung sollte nicht nur heute tragfähig sein, sondern auch nach der Zinsbindung. Wir rechnen mit dir Szenarien durch – etwa, wie sich der Kapitaldienst bei höheren Anschlusszinsen entwickelt. So triffst du deine Entscheidung mit Blick auf die nächsten Jahrzehnte.
Kapitaldienst im Stresstest
Viele Banken prüfen nicht nur die aktuelle Rate, sondern rechnen zusätzlich mit einem höheren Zins, um zu sehen, ob die Finanzierung auch bei einer teureren Anschlussfinanzierung tragfähig bleibt. Das kannst du auch selbst tun: Wie hoch wäre die Rate für deine Restschuld, wenn der Zins in zehn Jahren zwei Prozentpunkte höher liegt? Bleibt dann noch genug zum Leben? Diese Frage beantwortet, wie robust deine Finanzierung ist.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Kapitaldienst = Zinsen + Tilgung aller Kredite.
- Kapitaldienstfähigkeit bedeutet, diese Zahlungen dauerhaft leisten zu können.
- Bei Renditeobjekten zählt der Kapitaldienstdeckungsgrad.
- Mehr Eigenkapital, passende Tilgung und Förderkredite verbessern die Tragfähigkeit.
Häufige Fragen: Kapitaldienst
Wie berechnet sich der Kapitaldienst?
Jährlicher Kapitaldienst = Zinsen + Tilgung aller Darlehen. Beim Annuitätendarlehen entspricht er der Jahresrate.
Was ist der Kapitaldienstdeckungsgrad?
Das Verhältnis zwischen verfügbarem Überschuss (z. B. Mieteinnahmen nach Kosten) und Kapitaldienst. Ein Wert über 1 bedeutet, dass der Überschuss die Rate deckt.
Wie kann ich meine Kapitaldienstfähigkeit verbessern?
Durch mehr Eigenkapital (geringere Darlehenssumme), längere Laufzeiten bzw. niedrigere Tilgung, das Ablösen anderer Kredite oder höhere Einnahmen.
Zählt der Kapitaldienst für Konsumkredite mit?
Ja. Alle regelmäßigen Kreditraten fließen in die Tragfähigkeitsprüfung ein. Gerade kleine Ratenkredite verschlechtern die Haushaltsrechnung oft stärker als gedacht.
Was bedeutet ein DSCR von unter 1?
Dass der Überschuss aus dem Objekt die Kreditrate nicht deckt. Der Rest muss aus anderen Einnahmen bezahlt werden – für Banken ein Warnsignal.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Konditionen, Förderprogramme und gesetzliche Regelungen können sich ändern.